08.01.2018 Wohninvestmentmarkt: Steigende Preise treiben Transaktionsvolumen
Im Jahr 2017 wechselten Wohnimmobilien und Wohnungspakete ab einer Größe von 50 Wohneinheiten für 13,7 Mrd. Euro den Eigentümer. Damit stieg das Transaktionsvolumen gegenüber dem Jahr 2016 um 7 %. Die Zahl der gehandelten Wohnungen sank hingegen im Jahresvergleich um 16 %. Insgesamt wurden von Januar bis Ende Dezember circa 117.000 Wohnungen gehandelt. „Deutsche Wohnungspakete sind bei in- und ausländischen Investoren nach wie vor stark nachgefragt, was die Preise weiter in die Höhe treibt“, berichtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, und erläutert: „Vor allem die Erwartung weiter steigender Mieten und einer anhaltenden Wohnungsknappheit führen zu dem unverändert hohen Bieterwettstreit. Denn deutsche Wohnungen versprechen genau das, was viele Investoren suchen: kontinuierliche Erträge bei geringem Leerstandsrisiko.“
Die Ergebnisse für Sie in Kürze:
• Transaktionsvolumen steigt um 7 % auf 13,7 Mrd. Euro
• Durchschnittspreise steigen um 27 %, während Zahl der verkauften Wohnungen um 16 % zurückgeht
• Anteil von Projektentwicklungen steigt auf 28 % des Transaktionsvolumens
• Erstmals mehr als 1 Mrd. Euro Transaktionsvolumen mit Studenten- und Mikrowohnanlagen
• Noch höheres Volumen in 2018 in Sicht
Im Vergleich zum Jahr 2016 stiegen die durchschnittlichen Preise je Wohnung um 27 % auf etwa 117.000 Euro an. Die stärksten Preiszuwächse wiesen dabei die A- und C-Städte auf. In beiden Städtekategorien stiegen die Durchschnittspreise im Jahresvergleich um rund ein Drittel. „Der Preissprung in den A-Städten resultiert einerseits aus dem steigenden Anteil von Projektankäufen und spiegelt andererseits die Mietwachstumserwartungen in diesen Städten wider“, erläutert Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany, und ergänzt: „Die gestiegenen Preise in Städten der zweiten und dritten Reihe zeigen, dass die Investoren mangels Objekten in den großen Metropolen zunehmend dorthin ausweichen.“
Dass die Zahl der verkauften Wohneinheiten in fast allen Städtekategorien zurückging, dürfte ein Ausdruck der Angebotsknappheit sein. So haben allein Wohnimmobilien-AGs und offene Spezialfonds in den vergangenen fünf Jahren Wohnimmobilien für über 45 Mrd. Euro erworben. „Die Bestände dieser Investorengruppen wechseln, wenn überhaupt, überwiegend erneut in die Hände von Langfristinvestoren und dürften somit auf lange Sicht nicht zum Verkauf stehen“, so Pink. Auch im Jahr 2017 waren offene Spezialfonds und Immobilien-AGs die mit Abstand größten Nettoinvestoren. Der Anteil deutscher Käufer sank im Vergleich zum Durchschnitt der letzten fünf Jahre (81 %) leicht auf 77 %. Unter den ausländischen Käufern waren Investoren aus der Schweiz und Frankreich am aktivsten.
Da größere Bestandsportfolios in den gefragtesten Standorten nur selten verfügbar sind, weichen Investoren zum Teil in andere Städte aus oder erwerben Projektentwicklungen. So lag das letztjährige Transaktionsvolumen in Städten wie Oberhausen und Mülheim an der Ruhr mehr als zehnmal so hoch wie im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Deutliche Zuwächse verzeichneten weitere Ruhrgebietsstädte wie Duisburg und Bochum, aber auch die Stadt Mainz. „Dass mittlerweile auch Wohnungspakete in Städten mit eher ungünstigen demografischen Prognosen einen Käufer finden, dürfte auch eine Folge des Anlagedrucks bei vielen Investoren sein“, vermutet Pink.
Investoren mit hoher Risikoaversion fokussieren sich dagegen auf Projektentwicklungen. Etwa 3,9 Mrd. Euro bzw. 28 % des Transaktionsvolumens floss in Objekte in Bau oder in Planung. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag dieser Anteil bei etwa 11 %. „Investoren dürften auch deshalb verstärkt Projektentwicklungen kaufen, weil diese Neubauwohnungen von Regulierungen wie der Mietpreisbremse ausgenommen sind“, vermutet Nemecek und fügt hinzu: „Angesichts der deutlich gestiegenen Neubautätigkeit bei Mehrfamilienhäusern steigt das Angebot an Projekten zudem weiter an.“
Dass sich das Transaktionsgeschehen zu Gunsten von Projektentwicklungen verschoben hat, spiegelt sich auch in der Größenstruktur der gehandelten Wohnungspakete wider. Während es keine Transaktion mit mehr als 5.000 Wohnungen gab, dominierten Verkäufe von Portfolios mit 1.000 bis 5.000 Einheiten und mit 250 bis unter 1.000 Wohnungen, auf die 48 % bzw. 34 % der gehandelten Einheiten entfielen.
Eine weitere Strategie auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten stellt das Ausweichen in Nischensegmente wie dem Studenten- und Mikrowohnen dar. Hier wurde im vergangenen Jahr erstmals mehr als eine Milliarde Euro investiert. Davon entfielen fast 810 Mio. Euro auf Studentenwohnanlagen. „Die in der Regel neugebauten Studentenwohnanlagen profitieren nicht nur von diversen Ausnahmeregeln beim Mietrecht, auch die auf einen neuen Rekordwert gestiegenen Studierendenzahlen lassen immer mehr Investoren auf dieses Segment schauen“, erklärt Pink.
Im laufenden Jahr dürfte ein Transaktionsvolumen von mehr als 15 Mrd. Euro erzielt werden. „Viele jüngst aufgelegte Wohnfonds haben gerade erst mit dem Portfolioaufbau begonnen und die Zahl der Projektentwicklungen steigt weiter“, erläutert Nemecek und fügt hinzu: „Auch die geplante Übernahme der BUWOG durch Vonovia dürfte für zusätzliches Volumen sorgen.“
Die Ergebnisse für Sie in Kürze:
• Transaktionsvolumen steigt um 7 % auf 13,7 Mrd. Euro
• Durchschnittspreise steigen um 27 %, während Zahl der verkauften Wohnungen um 16 % zurückgeht
• Anteil von Projektentwicklungen steigt auf 28 % des Transaktionsvolumens
• Erstmals mehr als 1 Mrd. Euro Transaktionsvolumen mit Studenten- und Mikrowohnanlagen
• Noch höheres Volumen in 2018 in Sicht
Im Vergleich zum Jahr 2016 stiegen die durchschnittlichen Preise je Wohnung um 27 % auf etwa 117.000 Euro an. Die stärksten Preiszuwächse wiesen dabei die A- und C-Städte auf. In beiden Städtekategorien stiegen die Durchschnittspreise im Jahresvergleich um rund ein Drittel. „Der Preissprung in den A-Städten resultiert einerseits aus dem steigenden Anteil von Projektankäufen und spiegelt andererseits die Mietwachstumserwartungen in diesen Städten wider“, erläutert Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany, und ergänzt: „Die gestiegenen Preise in Städten der zweiten und dritten Reihe zeigen, dass die Investoren mangels Objekten in den großen Metropolen zunehmend dorthin ausweichen.“
Dass die Zahl der verkauften Wohneinheiten in fast allen Städtekategorien zurückging, dürfte ein Ausdruck der Angebotsknappheit sein. So haben allein Wohnimmobilien-AGs und offene Spezialfonds in den vergangenen fünf Jahren Wohnimmobilien für über 45 Mrd. Euro erworben. „Die Bestände dieser Investorengruppen wechseln, wenn überhaupt, überwiegend erneut in die Hände von Langfristinvestoren und dürften somit auf lange Sicht nicht zum Verkauf stehen“, so Pink. Auch im Jahr 2017 waren offene Spezialfonds und Immobilien-AGs die mit Abstand größten Nettoinvestoren. Der Anteil deutscher Käufer sank im Vergleich zum Durchschnitt der letzten fünf Jahre (81 %) leicht auf 77 %. Unter den ausländischen Käufern waren Investoren aus der Schweiz und Frankreich am aktivsten.
Da größere Bestandsportfolios in den gefragtesten Standorten nur selten verfügbar sind, weichen Investoren zum Teil in andere Städte aus oder erwerben Projektentwicklungen. So lag das letztjährige Transaktionsvolumen in Städten wie Oberhausen und Mülheim an der Ruhr mehr als zehnmal so hoch wie im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Deutliche Zuwächse verzeichneten weitere Ruhrgebietsstädte wie Duisburg und Bochum, aber auch die Stadt Mainz. „Dass mittlerweile auch Wohnungspakete in Städten mit eher ungünstigen demografischen Prognosen einen Käufer finden, dürfte auch eine Folge des Anlagedrucks bei vielen Investoren sein“, vermutet Pink.
Investoren mit hoher Risikoaversion fokussieren sich dagegen auf Projektentwicklungen. Etwa 3,9 Mrd. Euro bzw. 28 % des Transaktionsvolumens floss in Objekte in Bau oder in Planung. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag dieser Anteil bei etwa 11 %. „Investoren dürften auch deshalb verstärkt Projektentwicklungen kaufen, weil diese Neubauwohnungen von Regulierungen wie der Mietpreisbremse ausgenommen sind“, vermutet Nemecek und fügt hinzu: „Angesichts der deutlich gestiegenen Neubautätigkeit bei Mehrfamilienhäusern steigt das Angebot an Projekten zudem weiter an.“
Dass sich das Transaktionsgeschehen zu Gunsten von Projektentwicklungen verschoben hat, spiegelt sich auch in der Größenstruktur der gehandelten Wohnungspakete wider. Während es keine Transaktion mit mehr als 5.000 Wohnungen gab, dominierten Verkäufe von Portfolios mit 1.000 bis 5.000 Einheiten und mit 250 bis unter 1.000 Wohnungen, auf die 48 % bzw. 34 % der gehandelten Einheiten entfielen.
Eine weitere Strategie auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten stellt das Ausweichen in Nischensegmente wie dem Studenten- und Mikrowohnen dar. Hier wurde im vergangenen Jahr erstmals mehr als eine Milliarde Euro investiert. Davon entfielen fast 810 Mio. Euro auf Studentenwohnanlagen. „Die in der Regel neugebauten Studentenwohnanlagen profitieren nicht nur von diversen Ausnahmeregeln beim Mietrecht, auch die auf einen neuen Rekordwert gestiegenen Studierendenzahlen lassen immer mehr Investoren auf dieses Segment schauen“, erklärt Pink.
Im laufenden Jahr dürfte ein Transaktionsvolumen von mehr als 15 Mrd. Euro erzielt werden. „Viele jüngst aufgelegte Wohnfonds haben gerade erst mit dem Portfolioaufbau begonnen und die Zahl der Projektentwicklungen steigt weiter“, erläutert Nemecek und fügt hinzu: „Auch die geplante Übernahme der BUWOG durch Vonovia dürfte für zusätzliches Volumen sorgen.“
