16.04.2021 Mietendeckel ist nichtig, wird die Gerichte aber weiter beschäftigen
Am 25. März hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) über die Vereinbarkeit des Berliner MietenWoG („Mietendeckel“) mit dem Grundgesetz entschieden. In seiner am 15. April verkündeten Entscheidung erklärte der Zweite Senat des BVerfG die Berliner Regelungen über die zulässige Miethöhe für nichtig, weil dem Land Berlin die notwendige Gesetzgebungskompetenz fehlt.
„Die Entscheidung ist überzeugend und entspricht unserer Einschätzung“, erläutert Rechtsanwalt und Notar Dr. Michael Schultz, Partner bei Müller Radack Schultz. „Das Land Berlin ist gesetzgeberisch tätig geworden, obwohl der Bund die einschlägigen Rechtsfragen der zulässigen Miethöhe in den zurückliegenden fünf Jahren mehrfach einer Regelung zugeführt hat. Das ist klar unzulässig und vom BVerfG auch ohne jeden Zweifel ausgesprochen worden. Die Entscheidung ist bereits deswegen uneingeschränkt zu begrüßen, weil sie eine Zersplitterung des Mietrechts in Deutschland verhindert.“
Infolge der Nichtigkeit des Gesetzes fehle entsprechenden Bescheiden, die Bezirksämter in den zurückliegenden Monaten verschiedenen Vermietern zugestellt hatten, die Rechtsgrundlage, ergänzt Rechtsanwalt Sven Häberer, ebenfalls Partner bei Müller Radack Schultz. „Rechtsmittelfristen, auch gegen bereits ergangene Entscheidungen des Verwaltungsgerichts, sollten von den Betroffenen aber unbedingt gewahrt werden.“
„Probleme haben diejenigen Vermieter, die bei ihren Mietverhältnissen die Vorgaben des Berliner MietenWoG eingehalten haben, ohne im Vertrag entsprechende Vorkehrungen für den Fall einer Nichtigkeit des Gesetzes zu treffen“, hebt Prof. Dr. Martin Häublein, of counsel bei Müller Radack Schultz, hervor. Ob Vermietern das Recht zustehe, die betreffenden Vereinbarungen nunmehr anzupassen oder sich gar davon zu lösen, sei unklar. Selbst in den Fällen, in denen Vermieter in ihre Mietverträge Klauseln aufgenommen haben, die für den Fall der Nichtigkeit des Gesetzes eine höhere Miete garantieren sollen („Schattenmieten“), dürfte es oft Streit geben, meint Häublein.
„Es liegen bereits verschiedene Veröffentlichungen vor, die meinen, derartige Klauseln seien selbst im Falle einer Nichtigkeit des Berliner Mietendeckels unwirksam, weil sie gegen das AGB-Recht oder die Vorgaben des Miethöherechts des BGB verstoßen.“ Dr. Michael Schultz betont, dass hier jeweils im Einzelfall geprüft werden muss, ob die entsprechende Regelung wirksam vereinbart wurde.
„Die Entscheidung ist überzeugend und entspricht unserer Einschätzung“, erläutert Rechtsanwalt und Notar Dr. Michael Schultz, Partner bei Müller Radack Schultz. „Das Land Berlin ist gesetzgeberisch tätig geworden, obwohl der Bund die einschlägigen Rechtsfragen der zulässigen Miethöhe in den zurückliegenden fünf Jahren mehrfach einer Regelung zugeführt hat. Das ist klar unzulässig und vom BVerfG auch ohne jeden Zweifel ausgesprochen worden. Die Entscheidung ist bereits deswegen uneingeschränkt zu begrüßen, weil sie eine Zersplitterung des Mietrechts in Deutschland verhindert.“
Infolge der Nichtigkeit des Gesetzes fehle entsprechenden Bescheiden, die Bezirksämter in den zurückliegenden Monaten verschiedenen Vermietern zugestellt hatten, die Rechtsgrundlage, ergänzt Rechtsanwalt Sven Häberer, ebenfalls Partner bei Müller Radack Schultz. „Rechtsmittelfristen, auch gegen bereits ergangene Entscheidungen des Verwaltungsgerichts, sollten von den Betroffenen aber unbedingt gewahrt werden.“
„Probleme haben diejenigen Vermieter, die bei ihren Mietverhältnissen die Vorgaben des Berliner MietenWoG eingehalten haben, ohne im Vertrag entsprechende Vorkehrungen für den Fall einer Nichtigkeit des Gesetzes zu treffen“, hebt Prof. Dr. Martin Häublein, of counsel bei Müller Radack Schultz, hervor. Ob Vermietern das Recht zustehe, die betreffenden Vereinbarungen nunmehr anzupassen oder sich gar davon zu lösen, sei unklar. Selbst in den Fällen, in denen Vermieter in ihre Mietverträge Klauseln aufgenommen haben, die für den Fall der Nichtigkeit des Gesetzes eine höhere Miete garantieren sollen („Schattenmieten“), dürfte es oft Streit geben, meint Häublein.
„Es liegen bereits verschiedene Veröffentlichungen vor, die meinen, derartige Klauseln seien selbst im Falle einer Nichtigkeit des Berliner Mietendeckels unwirksam, weil sie gegen das AGB-Recht oder die Vorgaben des Miethöherechts des BGB verstoßen.“ Dr. Michael Schultz betont, dass hier jeweils im Einzelfall geprüft werden muss, ob die entsprechende Regelung wirksam vereinbart wurde.
