13.04.2022 Kommunales Vorkaufsrecht ungeeignet für Mieterschutz
Die Entschließung des Bundesrates zur Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts vom 08.04.2022 setzt nach Einschätzung der Berliner Anwaltskanzlei Bottermann Khorrami an der falschen Stelle des Städtebaurechts an. Ein effektiver Milieuschutz lasse sich dadurch kaum erreichen. Als Reaktion auf eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts aus dem November 2021 (BVerwG 4 C 1.20) hat der Bundesrat von der Bundesregierung eine Anpassung des Baugesetzbuches gefordert, wonach das kommunale Vorkaufsrecht zum Milieuschutz wieder genauso effektiv und wirksam ausgeübt werden könne wie andere Vorkaufsrechte.
„Das kommunale Vorkaufsrecht ist ein Mittel, um geltendes Milieuschutzrecht durchzusetzen; aber nicht, um den Milieuschutz zu erweitern“, sagt Rechtsanwalt und Partner Uwe Bottermann. Das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB sei eben kein eigenständiges Instrument im Kampf gegen steigende Bodenrichtwerte, Grundstückskaufpreise, Mieten und Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, wie es in dem von den Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen eingebrachten Entschließungsantrag anklingt. Die Grundlagen des Milieuschutzrechts seien in § 172 BauGB recht unpräzise gefasst. Bevor also das Vorkaufsrecht und flankierende Instrumente wie Abwendungsvereinbarungen (wieder) erweitert werden, sei zunächst zu überlegen, das Milieuschutzrecht an sich zu konkretisieren.
Die gehäufte Ausweisung sozialer Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete), in denen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll, hat laut Uwe Bottermann in der jüngeren Vergangenheit insbesondere in Berlin zu einer inflationären Anwendung des kommunalen Vorkaufrechts geführt. Das Instrument sei in einigen Bezirken zu einem liebgewordenen Investorenschreck, als solches überdehnt und kaum mehr hinterfragt worden.
Vor allem als Instrumente eines gebietsweit effektiven Milieuschutzes seien Vorkaufsrechte denkbar ungeeignet. Sie wirkten immer nur punktuell und seien dabei sehr kostenintensiv. „Berliner Bezirke haben das Vorkaufsrecht vielfach zugunsten kommunaler Wohnungsbaugesellschaften ausgeübt. Diese Unternehmen konnten die gezahlten Kaufpreisbeträge in der Folge nicht in dringend benötigte Neubauvorhaben investieren.“
Bottermann sieht daher zunächst keinen Handlungsbedarf der Bundesregierung bei der Regelung der Vorkaufsrechte. Die Kommunen und ihre Verwaltungseinheiten hätten weiterhin die Möglichkeit, Genehmigungen für Vorhaben zu versagen, wenn sie steigende Wohnkosten und eine nachteilige Veränderung bei der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung befürchten. Die Landesregierungen können zudem – wie in Berlin bereits geschehen – Umwandlungen in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen. Sinnvoller als die Möglichkeit eines präventiven Vorkaufsrechts sei vielmehr die Präzisierung der Instrumente des Milieuschutzrechts im Rahmen der im Bundeskoalitionsvertrag vorgesehenen Baurechtsnovelle.
„Das kommunale Vorkaufsrecht ist ein Mittel, um geltendes Milieuschutzrecht durchzusetzen; aber nicht, um den Milieuschutz zu erweitern“, sagt Rechtsanwalt und Partner Uwe Bottermann. Das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB sei eben kein eigenständiges Instrument im Kampf gegen steigende Bodenrichtwerte, Grundstückskaufpreise, Mieten und Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, wie es in dem von den Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen eingebrachten Entschließungsantrag anklingt. Die Grundlagen des Milieuschutzrechts seien in § 172 BauGB recht unpräzise gefasst. Bevor also das Vorkaufsrecht und flankierende Instrumente wie Abwendungsvereinbarungen (wieder) erweitert werden, sei zunächst zu überlegen, das Milieuschutzrecht an sich zu konkretisieren.
Die gehäufte Ausweisung sozialer Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete), in denen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll, hat laut Uwe Bottermann in der jüngeren Vergangenheit insbesondere in Berlin zu einer inflationären Anwendung des kommunalen Vorkaufrechts geführt. Das Instrument sei in einigen Bezirken zu einem liebgewordenen Investorenschreck, als solches überdehnt und kaum mehr hinterfragt worden.
Vor allem als Instrumente eines gebietsweit effektiven Milieuschutzes seien Vorkaufsrechte denkbar ungeeignet. Sie wirkten immer nur punktuell und seien dabei sehr kostenintensiv. „Berliner Bezirke haben das Vorkaufsrecht vielfach zugunsten kommunaler Wohnungsbaugesellschaften ausgeübt. Diese Unternehmen konnten die gezahlten Kaufpreisbeträge in der Folge nicht in dringend benötigte Neubauvorhaben investieren.“
Bottermann sieht daher zunächst keinen Handlungsbedarf der Bundesregierung bei der Regelung der Vorkaufsrechte. Die Kommunen und ihre Verwaltungseinheiten hätten weiterhin die Möglichkeit, Genehmigungen für Vorhaben zu versagen, wenn sie steigende Wohnkosten und eine nachteilige Veränderung bei der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung befürchten. Die Landesregierungen können zudem – wie in Berlin bereits geschehen – Umwandlungen in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen. Sinnvoller als die Möglichkeit eines präventiven Vorkaufsrechts sei vielmehr die Präzisierung der Instrumente des Milieuschutzrechts im Rahmen der im Bundeskoalitionsvertrag vorgesehenen Baurechtsnovelle.
