02.12.2022 Drastische Verteuerung für Übertragung von Immobilien ab 2023
Schon jetzt verdient der Fiskus kräftig an der Erbschaft- oder Schenkungsteuer, wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird. Mit der geplanten Gesetzesänderung wird es ab 2023 aber richtig teuer. Im September brachte die Bundesregierung ? von der Öffentlichkeit weitgehend unbemerkt ? das Jahressteuergesetz 2022 auf den Weg. Mit dem Passus „Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung“ ändern sich eine Reihe von Stellschrauben bei den steuerlichen Bewertungsvorschriften.
Die neuen Vorgaben zur Wertermittlung von Immobilien folgen einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Dieses hatte die bisherige Praxis moniert, nach der sich steuerliche Immobilienwerte noch nach den fortgeschriebenen Einheitswerten aus den 1930-Jahren ausrichteten. Seither sollen sich diese am „gemeinen Wert“ – also am realisierbaren Verkaufspreis – orientieren.
„Aufgrund der überwiegend gestiegenen Immobilienpreise fühlte sich der Gesetzgeber wohl berufen, die Bewertungsregeln zu verschärfen“, vermutet Heinz Joachim Maier, Rechtsanwalt und Steuerberater bei der Kanzlei HLB Förderer, Keil & Partner. „Damit geht auch eine deutliche Erhöhung der Erbschaft- und Schenkungssteuer ab dem 01.01.2023 einher.“ Laut Expertenmeinung ist eine Steigerung von mindestens 20 bis 30 Prozent zu erwarten, in einigen krassen Fällen kann es sogar fast zu einer Verdoppelung kommen.
Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es drei Steuerklassen sowie unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze. Für direkte Nachkommen sind das 400.000 Euro, bei Enkelkindern nur 200.000 Euro. Doch in gefragten Regionen sind schon kleinere Einfamilienhäuser oft ein Vielfaches davon wert.
Auch Gewerbeimmobilien sind betroffen
Die Steigerungen betreffen sowohl selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungen als auch Gewerbeimmobilien und vermietete Häuser. Für diese wird das sogenannte Ertragswertverfahren herangezogen, bei dem die erzielte Miete abzüglich der Kosten ausschlaggebend ist. Bisher konnten Eigentümer für die Kosten eine großzügige Pauschale geltend machen. Künftig müssen sie alles detailliert nachweisen, was in der Regel zu deutlich niedrigeren Abschlägen führen wird.
Noch ist das Jahressteuergesetz 2022 nicht in Stein gemeißelt. Dem Gesetzentwurf der Regierung müssen Bundestag und Bundesrat zustimmen. Die Immobilienverbände laufen derzeit Sturm gegen die geplante Änderung. Doch die Wahrscheinlichkeit, dass in den letzten Zügen noch etwas an dem Gesetz geändert wird, schätzen Experten als gering ein.
Übertragung von Immobilien noch vor dem 01.01.2023
„Wer also noch von der alten Regelung profitieren will, muss sehr schnell sein“, so Maier, „der Jahresendspurt bei Steuerberatern, Anwälten und Notaren wird in diesem Jahr besonders krass ausfallen“. Wer plant, Immobilieneigentum beispielsweise an seine Kinder zu übertragen, sollte sich jetzt eilig einen Termin sichern und prüfen lassen, welche Auswirkungen die neuen Regeln in seinem Fall hätten und ob es Handlungsbedarf gibt. So bestehe noch die Chance, die bis zum Ende des Jahres 2022 bestehenden alten Werte für die Übertragung zu nutzen.
Keine unüberlegten Vertragsabschlüsse
„Dennoch sollte dringend vermieden werden, aufgrund des zeitlichen Drucks vorschnelle und unüberlegte Verträge abzuschließen, die dann nicht mehr rückgängig zu machen sind“, warnt Maier. Es bestünden zudem vielfältige rechtliche Möglichkeiten, mit denen sich der Eigentümer einer Immobilie gegenüber dem Beschenkten absichern kann. So könne er sich beispielsweise ein Nießbrauchsrecht an der Immobilie vorbehalten und sie so weiterhin bewohnen oder die Miete behalten. Diese Regelung wirke sich gleichzeitig auf ihren Wert aus. Auch könne verfügt werden, dass die Immobilie nicht mit einer Hypothek belastet werden darf. Durch eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch könne der Verschenkende sich zudem das Recht vorbehalten, in bestimmten Fällen die Immobilie zurückverlangen zu können. Der Steuerberater erklärt: „All diese Vereinbarungen müssen in den Vertrag aufgenommen werden und sollten vorher von einem Experten geprüft werden, damit das Finanzamt die Übertragung auch steuerlich anerkennt.“
Die neuen Vorgaben zur Wertermittlung von Immobilien folgen einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Dieses hatte die bisherige Praxis moniert, nach der sich steuerliche Immobilienwerte noch nach den fortgeschriebenen Einheitswerten aus den 1930-Jahren ausrichteten. Seither sollen sich diese am „gemeinen Wert“ – also am realisierbaren Verkaufspreis – orientieren.
„Aufgrund der überwiegend gestiegenen Immobilienpreise fühlte sich der Gesetzgeber wohl berufen, die Bewertungsregeln zu verschärfen“, vermutet Heinz Joachim Maier, Rechtsanwalt und Steuerberater bei der Kanzlei HLB Förderer, Keil & Partner. „Damit geht auch eine deutliche Erhöhung der Erbschaft- und Schenkungssteuer ab dem 01.01.2023 einher.“ Laut Expertenmeinung ist eine Steigerung von mindestens 20 bis 30 Prozent zu erwarten, in einigen krassen Fällen kann es sogar fast zu einer Verdoppelung kommen.
Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es drei Steuerklassen sowie unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze. Für direkte Nachkommen sind das 400.000 Euro, bei Enkelkindern nur 200.000 Euro. Doch in gefragten Regionen sind schon kleinere Einfamilienhäuser oft ein Vielfaches davon wert.
Auch Gewerbeimmobilien sind betroffen
Die Steigerungen betreffen sowohl selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungen als auch Gewerbeimmobilien und vermietete Häuser. Für diese wird das sogenannte Ertragswertverfahren herangezogen, bei dem die erzielte Miete abzüglich der Kosten ausschlaggebend ist. Bisher konnten Eigentümer für die Kosten eine großzügige Pauschale geltend machen. Künftig müssen sie alles detailliert nachweisen, was in der Regel zu deutlich niedrigeren Abschlägen führen wird.
Noch ist das Jahressteuergesetz 2022 nicht in Stein gemeißelt. Dem Gesetzentwurf der Regierung müssen Bundestag und Bundesrat zustimmen. Die Immobilienverbände laufen derzeit Sturm gegen die geplante Änderung. Doch die Wahrscheinlichkeit, dass in den letzten Zügen noch etwas an dem Gesetz geändert wird, schätzen Experten als gering ein.
Übertragung von Immobilien noch vor dem 01.01.2023
„Wer also noch von der alten Regelung profitieren will, muss sehr schnell sein“, so Maier, „der Jahresendspurt bei Steuerberatern, Anwälten und Notaren wird in diesem Jahr besonders krass ausfallen“. Wer plant, Immobilieneigentum beispielsweise an seine Kinder zu übertragen, sollte sich jetzt eilig einen Termin sichern und prüfen lassen, welche Auswirkungen die neuen Regeln in seinem Fall hätten und ob es Handlungsbedarf gibt. So bestehe noch die Chance, die bis zum Ende des Jahres 2022 bestehenden alten Werte für die Übertragung zu nutzen.
Keine unüberlegten Vertragsabschlüsse
„Dennoch sollte dringend vermieden werden, aufgrund des zeitlichen Drucks vorschnelle und unüberlegte Verträge abzuschließen, die dann nicht mehr rückgängig zu machen sind“, warnt Maier. Es bestünden zudem vielfältige rechtliche Möglichkeiten, mit denen sich der Eigentümer einer Immobilie gegenüber dem Beschenkten absichern kann. So könne er sich beispielsweise ein Nießbrauchsrecht an der Immobilie vorbehalten und sie so weiterhin bewohnen oder die Miete behalten. Diese Regelung wirke sich gleichzeitig auf ihren Wert aus. Auch könne verfügt werden, dass die Immobilie nicht mit einer Hypothek belastet werden darf. Durch eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch könne der Verschenkende sich zudem das Recht vorbehalten, in bestimmten Fällen die Immobilie zurückverlangen zu können. Der Steuerberater erklärt: „All diese Vereinbarungen müssen in den Vertrag aufgenommen werden und sollten vorher von einem Experten geprüft werden, damit das Finanzamt die Übertragung auch steuerlich anerkennt.“
