20.06.2017 Parteien im Wahlkampf: Regulierungen mit falschem Fokus
Der Abbau von Regulierungshemmnissen ist der beste Weg, um Investitionen in den Bestand und den Neubau anzukurbeln und die dringend erforderliche Entlastung vieler Immobilienmärkte in Großstädten und Ballungsregionen voranzutreiben. Dies geht aus einem Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) hervor, das der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss in Auftrag gegeben und im Rahmen des Tags der Immobilienwirtschaft in Berlin vorgestellt hat. Das IW Köln hat die Positionen der Parteien CDU, FDP, SPD, Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke im Bundestagswahlkampf zu immobilienwirtschaftlich relevanten Themen auf Grundlage der Wahlprogramme und schriftlicher Befragungen gegenübergestellt und aus ökonomischer Perspektive geprüft und bewertet. „Insgesamt zeigt sich, dass die Parteien größtenteils auf Regulierungen statt Anreize setzen. Das ist ein Fehler. Denn das Motto der Stunde muss lauten: Bauen, bauen, bauen. Wir brauchen keine Regulierungen mehr, davon hatten wir jetzt genug“, erklärt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA.
Fokus der Parteien auf Wohnimmobilien
„In sämtlichen Wahlprogrammen fällt leider auf, dass Wohnimmobilien zulasten von Wirtschaftsimmobilien im Fokus stehen“, sagt Mattner. Vor dem Hintergrund einer ganzheitlichen Stadtentwicklung sei das ein schwerwiegender Fehler. „Unsere Städte sollen nicht nur Platz zum Wohnen, sondern auch zum Arbeiten und Versorgen bieten. Dazu ist es wichtig, dass der Gesetzgeber auf alle Nutzungsarten der Immobilienwirtschaft achtet. Leider sind viele Ideen der Parteien aber nur auf das Wohnungssegment ausgerichtet“, meint Mattner. So sei jeder dritte erwerbstätige Deutsche auch Büronutzer, jeder Bewohner von Städten und Gemeinden versorge sich über Handelsflächen oder per City-Logistik. „Die wirtschaftliche Stärke unserer Städte beruht auf der gesamten Immobilienwirtschaft. Die Wertschöpfung wird in Flächen zum Arbeiten und Versorgen vorangetrieben.“
Wirtschaftlichkeitsgebot und Technologieoffenheit für den Klimaschutz
Beim Themenfeld Klimapolitik leisten aus Sicht des IW Köln verschärfte Bauanforderungen nur einen geringen Beitrag zur Energieeffizienz, belasten aber die dringend benötigten Investitionen in den Bestand und in die Bautätigkeit. „Wir brauchen einen Kurswechsel in der Energiepolitik, um die Modernisierungsrate zu steigern“, so Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim IW Köln. Im Vergleich der parteipolitischen Positionen fällt auf, dass einzig die FDP der Aussage zustimmt, dass die aktuellen baulichen Auflagen zum Klimaschutz ausreichend sind und eine weitere Verschärfung nicht sinnvoll ist. Gleichzeitig befürworten nahezu alle Parteien eine Förderung der energetischen Gebäudesanierung, wenngleich Die Linke diese jedoch in Abhängigkeit zu einer regenerativen technischen Gebäudeausstattung stellt.
„Eine nochmalige Verschärfung der EnEV kann sich der Standort Deutschland nicht leisten“, so Mattner. „Dabei geht es nicht nur um Wohngebäude, sondern natürlich auch um Wirtschaftsimmobilien. Die letzte Verschärfung hat bereits zu einer erheblichen Steigerung der Herstellungskosten geführt. Angesichts noch immer angespannter Immobilienmärkte in Großstädten und Ballungsregionen wäre dies fatal. Hier muss die Politik reagieren. Nur unter dem Wirtschaftlichkeitsgebot und der Technologieoffenheit kann die Immobilienwirtschaft ihren Beitrag zu den ambitionierten Klimazielen von Paris erreichen“, ergänzt Mattner.
Fehlendes Augenmaß bei Immobilienfinanzierung
Auch eine Verschärfung der Bedingungen für die Wohnimmobilienkreditvergabe in Deutschland, um die Gefahr einer Preisblase gering zu halten, ist aus Sicht des IW Köln nicht sinnvoll. „Hier bedarf es keiner neuen Instrumente“, so Voigtländer. „Wir sehen aktuell keine Veränderungen im Kreditverhalten und mit Basel III sowie der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind bereits weitgehende Regulierungen mit dem Ziel umgesetzt worden, die Sicherheit zu erhöhen. Jetzt geht es aber auch darum, weiteres Wachstum zu ermöglichen.“ Diese Einschätzung teilen vor allem die FDP und die CDU, während Die Linke sogar fordert, neben den Wohnimmobilienkrediten auch Gewerbeimmobilienkredite stärker zu regulieren. „Diese Forderung zeigt deutlich, dass in der Politik an manchen Stellen das Augenmaß für den enorm wichtigen Bereich der Wirtschaftsimmobilien fehlt“, sagt Ulrich Höller, Vizepräsident des ZIA. „Oftmals wird zu einseitig auf das Wohnsegment geschaut und Wirtschaftsimmobilien wie Büros, Handelsimmobilien oder auch Logistikflächen bleiben auf der Strecke. Dabei bilden diese das wirtschaftliche Fundament und die Wertschöpfung unserer Städte und Gemeinden ab. Dass an dieser Stelle die Regulierung noch stärker als bisher vorangetrieben werden soll, ist völlig abwegig.“
Mietpreisbremse löst die Probleme nicht
Gleiches gilt für die Mietpreisbremse, welche Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen verschärfen wollen. Während die SPD insbesondere bei der größeren Transparenz der Vormiete und bei der Auskunftspflicht für Vermieter Optimierungspotenzial sieht, lehnt die CDU eine Verschärfung klar ab. Die FDP dagegen möchte die Mietpreisbremse ganz abschaffen. Nach Ansicht des IW Köln lässt diese die Investitionsanreize für Neubau und Modernisierungen im Bestand sinken. Zudem wird der Anreiz zur Selbstnutzung erhöht. In beiden Fällen sinkt das Angebot an den dringend notwendigen Mietwohnungen. „Auch bei der Mietpreisbremse gilt der Grundsatz: Bauen ist besser als Regulieren“, so Mattner. „Hier wurde ein Bürokratiemonster für die Vermieter geschaffen, das die Neubautätigkeit in keiner Weise anregt. Aber nur wenn der Wohnungsbau dauerhaft stimuliert wird, lässt sich bezahlbarer Wohnraum realisieren.“
Wohnungsgemeinnützigkeit wirkt kontraproduktiv
Aus Sicht des ZIA ist die Erhöhung der linearen Abschreibung ein solches geeignetes Instrument, die erforderlichen Investitionen in die Entwicklung und Vermietung von Wohn- und Wirtschaftsimmobilien in Deutschland anzukurbeln. Sie würde sich motivierend für alle Immobilieninvestoren auswirken, ob privat oder professionell. Während die CDU und die FDP hier zustimmen, lehnen etwa Bündnis 90/Die Grünen eine pauschale Erhöhung ab. Das IW Köln hält in seinem Gutachten eine Erhöhung des linearen Abschreibungssatzes von jährlich zwei auf vier Prozent durchaus auch für sinnvoll, empfiehlt dieses Instrument jedoch nicht für die aktuelle Niedrigzins- sondern für eine Abschwungphase.
Eine Maßnahme zur Entlastung der angespannten Immobilienmärkte liegt für Parteien wie Bündnis 90/Die Grünen auch in der Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit. „Diese stellt jedoch keine Lösung dar“, so Voigtländer. „Die Folge wären neue Problemviertel, weil unterfinanzierte Unternehmen ihre Bestände nicht mehr ausreichend bewirtschaften könnten. Zudem potenzierten sich die Probleme, die durch den sozialen Wohnungsbau entstehen – etwa hohe Fehlbelegungsquote und Verdrängung von freifinanzierten Wohnungen bei knappem Bauland“, sagt Voigtländer.
Deregulierung bei Erwerbsnebenkosten nötig
Auch beim Thema Eigenheimförderung sieht das IW Köln insbesondere in der Reduktion der Grunderwerbsteuer einen geeigneten Hebel, um die Eigentumsquote zu erhöhen und dadurch die Immobilienmärkte zu entlasten. Während CDU und FDP bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro beziehungsweise 500.000 Euro fordern, sieht die SPD vor allem im Bereich der Maklergebühren Optimierungspotenzial. Sie will dafür sorgen, dass das Prinzip bei den Maklergebühren ‚Wer bestellt, der bezahlt‘ auch beim Verkauf eines Grundstücks und/oder einer Immobilie gilt. Eine Senkung der Grunderwerbsteuer auf ein bundesweit einheitliches Niveau lehnen Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen ab. „Mit der anhaltenden Grunderwerbsteuer-Rallye nach oben und der künstlichen Erhöhung der ohnehin sehr hohen Erwerbsnebenkosten schaffen wir kein stabiles Investitionsklima und erschweren die Bildung von Wohneigentum“, so Mattner. „Die Wahlkampfideen der Parteien zur Förderung von Wohneigentum laufen ins Leere, wenn wir zulassen, dass die Kaufnebenkosten weiter steigen. Eigenheimzulagen und Familienförderungen setzen nicht am eigentlichen Problem an, sondern behandeln lediglich Symptome. Eine Senkung der Grunderwerbsteuer wäre tatsächlich die beste Eigenheimförderung“, sagt Mattner.
Grundsteuer: Veraltet und ungerecht
Im Bereich der Grundsteuer sind sich nahezu alle Parteien über die Notwendigkeit einer Reform einig. Laut Gutachten des IW Köln ist diese in ihrer aktuellen Form veraltet, verfassungswidrig und ungerecht. Bei der Diskussion um eine Reform geht es vor allem auch um die Bemessungsgrundlage. So hat sich eine Bundesratsinitiative von 14 Ländern für eine bundesweite Neubewertung aller Grundstücke eingesetzt. „Diese Initiative ist zurecht in dieser Legislaturperiode gescheitert“, so Höller. „Wir dürfen nicht zulassen, dass ein bürokratisches Monster entsteht und das Steueraufkommen durch die zu erwartende Kostenexplosion erhöht wird.“ Ähnlich sieht es die FDP, die die derzeit bestehende Grundsteuer an die wirtschaftlichen Realitäten anpassen möchte und die Bemessungsgrundlage ausnahmslos auf die Größe der Grundstücke und Bodenrichtwerte auslegen will. Während CDU und FDP eine Baulandsteuer ablehnen, stehen SPD, Die Linke sowie Bündnis 90/Die Grünen diesem Aspekt neutral gegenüber.
Fokus der Parteien auf Wohnimmobilien
„In sämtlichen Wahlprogrammen fällt leider auf, dass Wohnimmobilien zulasten von Wirtschaftsimmobilien im Fokus stehen“, sagt Mattner. Vor dem Hintergrund einer ganzheitlichen Stadtentwicklung sei das ein schwerwiegender Fehler. „Unsere Städte sollen nicht nur Platz zum Wohnen, sondern auch zum Arbeiten und Versorgen bieten. Dazu ist es wichtig, dass der Gesetzgeber auf alle Nutzungsarten der Immobilienwirtschaft achtet. Leider sind viele Ideen der Parteien aber nur auf das Wohnungssegment ausgerichtet“, meint Mattner. So sei jeder dritte erwerbstätige Deutsche auch Büronutzer, jeder Bewohner von Städten und Gemeinden versorge sich über Handelsflächen oder per City-Logistik. „Die wirtschaftliche Stärke unserer Städte beruht auf der gesamten Immobilienwirtschaft. Die Wertschöpfung wird in Flächen zum Arbeiten und Versorgen vorangetrieben.“
Wirtschaftlichkeitsgebot und Technologieoffenheit für den Klimaschutz
Beim Themenfeld Klimapolitik leisten aus Sicht des IW Köln verschärfte Bauanforderungen nur einen geringen Beitrag zur Energieeffizienz, belasten aber die dringend benötigten Investitionen in den Bestand und in die Bautätigkeit. „Wir brauchen einen Kurswechsel in der Energiepolitik, um die Modernisierungsrate zu steigern“, so Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim IW Köln. Im Vergleich der parteipolitischen Positionen fällt auf, dass einzig die FDP der Aussage zustimmt, dass die aktuellen baulichen Auflagen zum Klimaschutz ausreichend sind und eine weitere Verschärfung nicht sinnvoll ist. Gleichzeitig befürworten nahezu alle Parteien eine Förderung der energetischen Gebäudesanierung, wenngleich Die Linke diese jedoch in Abhängigkeit zu einer regenerativen technischen Gebäudeausstattung stellt.
„Eine nochmalige Verschärfung der EnEV kann sich der Standort Deutschland nicht leisten“, so Mattner. „Dabei geht es nicht nur um Wohngebäude, sondern natürlich auch um Wirtschaftsimmobilien. Die letzte Verschärfung hat bereits zu einer erheblichen Steigerung der Herstellungskosten geführt. Angesichts noch immer angespannter Immobilienmärkte in Großstädten und Ballungsregionen wäre dies fatal. Hier muss die Politik reagieren. Nur unter dem Wirtschaftlichkeitsgebot und der Technologieoffenheit kann die Immobilienwirtschaft ihren Beitrag zu den ambitionierten Klimazielen von Paris erreichen“, ergänzt Mattner.
Fehlendes Augenmaß bei Immobilienfinanzierung
Auch eine Verschärfung der Bedingungen für die Wohnimmobilienkreditvergabe in Deutschland, um die Gefahr einer Preisblase gering zu halten, ist aus Sicht des IW Köln nicht sinnvoll. „Hier bedarf es keiner neuen Instrumente“, so Voigtländer. „Wir sehen aktuell keine Veränderungen im Kreditverhalten und mit Basel III sowie der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind bereits weitgehende Regulierungen mit dem Ziel umgesetzt worden, die Sicherheit zu erhöhen. Jetzt geht es aber auch darum, weiteres Wachstum zu ermöglichen.“ Diese Einschätzung teilen vor allem die FDP und die CDU, während Die Linke sogar fordert, neben den Wohnimmobilienkrediten auch Gewerbeimmobilienkredite stärker zu regulieren. „Diese Forderung zeigt deutlich, dass in der Politik an manchen Stellen das Augenmaß für den enorm wichtigen Bereich der Wirtschaftsimmobilien fehlt“, sagt Ulrich Höller, Vizepräsident des ZIA. „Oftmals wird zu einseitig auf das Wohnsegment geschaut und Wirtschaftsimmobilien wie Büros, Handelsimmobilien oder auch Logistikflächen bleiben auf der Strecke. Dabei bilden diese das wirtschaftliche Fundament und die Wertschöpfung unserer Städte und Gemeinden ab. Dass an dieser Stelle die Regulierung noch stärker als bisher vorangetrieben werden soll, ist völlig abwegig.“
Mietpreisbremse löst die Probleme nicht
Gleiches gilt für die Mietpreisbremse, welche Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen verschärfen wollen. Während die SPD insbesondere bei der größeren Transparenz der Vormiete und bei der Auskunftspflicht für Vermieter Optimierungspotenzial sieht, lehnt die CDU eine Verschärfung klar ab. Die FDP dagegen möchte die Mietpreisbremse ganz abschaffen. Nach Ansicht des IW Köln lässt diese die Investitionsanreize für Neubau und Modernisierungen im Bestand sinken. Zudem wird der Anreiz zur Selbstnutzung erhöht. In beiden Fällen sinkt das Angebot an den dringend notwendigen Mietwohnungen. „Auch bei der Mietpreisbremse gilt der Grundsatz: Bauen ist besser als Regulieren“, so Mattner. „Hier wurde ein Bürokratiemonster für die Vermieter geschaffen, das die Neubautätigkeit in keiner Weise anregt. Aber nur wenn der Wohnungsbau dauerhaft stimuliert wird, lässt sich bezahlbarer Wohnraum realisieren.“
Wohnungsgemeinnützigkeit wirkt kontraproduktiv
Aus Sicht des ZIA ist die Erhöhung der linearen Abschreibung ein solches geeignetes Instrument, die erforderlichen Investitionen in die Entwicklung und Vermietung von Wohn- und Wirtschaftsimmobilien in Deutschland anzukurbeln. Sie würde sich motivierend für alle Immobilieninvestoren auswirken, ob privat oder professionell. Während die CDU und die FDP hier zustimmen, lehnen etwa Bündnis 90/Die Grünen eine pauschale Erhöhung ab. Das IW Köln hält in seinem Gutachten eine Erhöhung des linearen Abschreibungssatzes von jährlich zwei auf vier Prozent durchaus auch für sinnvoll, empfiehlt dieses Instrument jedoch nicht für die aktuelle Niedrigzins- sondern für eine Abschwungphase.
Eine Maßnahme zur Entlastung der angespannten Immobilienmärkte liegt für Parteien wie Bündnis 90/Die Grünen auch in der Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit. „Diese stellt jedoch keine Lösung dar“, so Voigtländer. „Die Folge wären neue Problemviertel, weil unterfinanzierte Unternehmen ihre Bestände nicht mehr ausreichend bewirtschaften könnten. Zudem potenzierten sich die Probleme, die durch den sozialen Wohnungsbau entstehen – etwa hohe Fehlbelegungsquote und Verdrängung von freifinanzierten Wohnungen bei knappem Bauland“, sagt Voigtländer.
Deregulierung bei Erwerbsnebenkosten nötig
Auch beim Thema Eigenheimförderung sieht das IW Köln insbesondere in der Reduktion der Grunderwerbsteuer einen geeigneten Hebel, um die Eigentumsquote zu erhöhen und dadurch die Immobilienmärkte zu entlasten. Während CDU und FDP bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro beziehungsweise 500.000 Euro fordern, sieht die SPD vor allem im Bereich der Maklergebühren Optimierungspotenzial. Sie will dafür sorgen, dass das Prinzip bei den Maklergebühren ‚Wer bestellt, der bezahlt‘ auch beim Verkauf eines Grundstücks und/oder einer Immobilie gilt. Eine Senkung der Grunderwerbsteuer auf ein bundesweit einheitliches Niveau lehnen Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen ab. „Mit der anhaltenden Grunderwerbsteuer-Rallye nach oben und der künstlichen Erhöhung der ohnehin sehr hohen Erwerbsnebenkosten schaffen wir kein stabiles Investitionsklima und erschweren die Bildung von Wohneigentum“, so Mattner. „Die Wahlkampfideen der Parteien zur Förderung von Wohneigentum laufen ins Leere, wenn wir zulassen, dass die Kaufnebenkosten weiter steigen. Eigenheimzulagen und Familienförderungen setzen nicht am eigentlichen Problem an, sondern behandeln lediglich Symptome. Eine Senkung der Grunderwerbsteuer wäre tatsächlich die beste Eigenheimförderung“, sagt Mattner.
Grundsteuer: Veraltet und ungerecht
Im Bereich der Grundsteuer sind sich nahezu alle Parteien über die Notwendigkeit einer Reform einig. Laut Gutachten des IW Köln ist diese in ihrer aktuellen Form veraltet, verfassungswidrig und ungerecht. Bei der Diskussion um eine Reform geht es vor allem auch um die Bemessungsgrundlage. So hat sich eine Bundesratsinitiative von 14 Ländern für eine bundesweite Neubewertung aller Grundstücke eingesetzt. „Diese Initiative ist zurecht in dieser Legislaturperiode gescheitert“, so Höller. „Wir dürfen nicht zulassen, dass ein bürokratisches Monster entsteht und das Steueraufkommen durch die zu erwartende Kostenexplosion erhöht wird.“ Ähnlich sieht es die FDP, die die derzeit bestehende Grundsteuer an die wirtschaftlichen Realitäten anpassen möchte und die Bemessungsgrundlage ausnahmslos auf die Größe der Grundstücke und Bodenrichtwerte auslegen will. Während CDU und FDP eine Baulandsteuer ablehnen, stehen SPD, Die Linke sowie Bündnis 90/Die Grünen diesem Aspekt neutral gegenüber.
