13.12.2017 Mietpreisbremse auf dem Prüfstand
Das Landgericht (LG) Berlin hat die Regelungen zur Mietpreisbremse dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) vorgelegt, wie diese Woche bekannt wurde. Damit wird die umstrittene Mietpreisbremse nun auf ihre Verfassungsmäßigkeit überprüft werden. Die Mietpreisbremse deckelt in mittlerweile mehr als 250 Gemeinden in Deutschland, einschließlich der sieben größten Städte, die bei Neuvermietungen zulässige Miete auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Mietpreisbremse wurden bereits vielfach geäußert. Jetzt nimmt erstmals ein Gericht diese Bedenken zum Anlass, eine Klärung durch das BVerfG herbeizuführen.
Das LG Berlin hält die Mietpreisbremse aufgrund eines Verstoßes gegen das Gleichheitsgebot und das rechtsstaatliche Bestimmtheitsgebot für verfassungswidrig. Einen Gleichheitsverstoß sieht das Gericht darin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nach bundesweit einheitlichen Kriterien ermittelt wird. Auch hatten Vermieter teilweise bereits vor Erlass der Mietpreisbremse eine die Mietpreisbremse übersteigende Miete vereinbart. Dass die Vermieter diese „alten“ Mieten weiterhin verlangen können, ist nach Ansicht des LG ebenfalls gleichheitswidrig. Das Bestimmtheitsgebot sei verletzt, weil es den Landesregierungen überlassen bleibe, die Mietpreisbremse durch Rechtsverordnungen zur Anwendung zu bringen. Da das BVerfG nicht auf die Prüfung der gerügten Verstöße beschränkt ist, wird es die Mietpreisbremse umfassend an den Vorgaben des Grundgesetzes messen. Dabei wird insbesondere auch die Vereinbarkeit der Mietpreisbremse mit der verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsgarantie sowie Vertragsfreiheit auf dem Prüfstand stehen.
Aufgrund der besonderen Tragweite erscheint eine Entscheidung des BVerfG bereits im Laufe des Jahres 2018 nicht unwahrscheinlich. Bis zur Entscheidung bleibt die Rechtslage für Mietpraxis und Vertragsgestaltung ungeklärt. Vermieter bleiben zunächst weiter an die Vorgaben der Mietpreisbremse gebunden. Gleichwohl könnte die Entscheidung des BVerfG weitreichende Folgen für die Wohnungswirtschaft haben. Denn im Falle der Verfassungswidrigkeit wäre die Mietpreisbremse von Anfang an unwirksam. Vermieter könnten dann im Einzelfall bei bereits abgeschlossenen Mietverträgen zu Anpassungen der Miete berechtigt sein. Darüber hinaus sollte bei neu abzuschließenden Mietverträgen die mögliche Verfassungswidrigkeit schon jetzt mittels entsprechender Klauseln berücksichtigt werden. So ist etwa zu erwägen, alternative Mietpreisvereinbarungen oder entsprechende Nachzahlungsverpflichtungen in die Mietverträge aufzunehmen.
Mit der speziellen Fragestellung der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse hat sich der Associate von Greenberg Traurig Germany, Dr. Johann-Frederik Schuldt, bereits im Rahmen seiner Dissertation wissenschaftlich auseinandergesetzt. Er und Partner Dr. Martin Hamer stehen mit ihrer Expertise zur Verfügung, die Implikationen der Vorlage an das BVerfG näher zu erläutern und gegebenenfalls Mietverträge entsprechend an die aktuelle, rechtlich ungeklärte Lage anzupassen.
Das LG Berlin hält die Mietpreisbremse aufgrund eines Verstoßes gegen das Gleichheitsgebot und das rechtsstaatliche Bestimmtheitsgebot für verfassungswidrig. Einen Gleichheitsverstoß sieht das Gericht darin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nach bundesweit einheitlichen Kriterien ermittelt wird. Auch hatten Vermieter teilweise bereits vor Erlass der Mietpreisbremse eine die Mietpreisbremse übersteigende Miete vereinbart. Dass die Vermieter diese „alten“ Mieten weiterhin verlangen können, ist nach Ansicht des LG ebenfalls gleichheitswidrig. Das Bestimmtheitsgebot sei verletzt, weil es den Landesregierungen überlassen bleibe, die Mietpreisbremse durch Rechtsverordnungen zur Anwendung zu bringen. Da das BVerfG nicht auf die Prüfung der gerügten Verstöße beschränkt ist, wird es die Mietpreisbremse umfassend an den Vorgaben des Grundgesetzes messen. Dabei wird insbesondere auch die Vereinbarkeit der Mietpreisbremse mit der verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsgarantie sowie Vertragsfreiheit auf dem Prüfstand stehen.
Aufgrund der besonderen Tragweite erscheint eine Entscheidung des BVerfG bereits im Laufe des Jahres 2018 nicht unwahrscheinlich. Bis zur Entscheidung bleibt die Rechtslage für Mietpraxis und Vertragsgestaltung ungeklärt. Vermieter bleiben zunächst weiter an die Vorgaben der Mietpreisbremse gebunden. Gleichwohl könnte die Entscheidung des BVerfG weitreichende Folgen für die Wohnungswirtschaft haben. Denn im Falle der Verfassungswidrigkeit wäre die Mietpreisbremse von Anfang an unwirksam. Vermieter könnten dann im Einzelfall bei bereits abgeschlossenen Mietverträgen zu Anpassungen der Miete berechtigt sein. Darüber hinaus sollte bei neu abzuschließenden Mietverträgen die mögliche Verfassungswidrigkeit schon jetzt mittels entsprechender Klauseln berücksichtigt werden. So ist etwa zu erwägen, alternative Mietpreisvereinbarungen oder entsprechende Nachzahlungsverpflichtungen in die Mietverträge aufzunehmen.
Mit der speziellen Fragestellung der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse hat sich der Associate von Greenberg Traurig Germany, Dr. Johann-Frederik Schuldt, bereits im Rahmen seiner Dissertation wissenschaftlich auseinandergesetzt. Er und Partner Dr. Martin Hamer stehen mit ihrer Expertise zur Verfügung, die Implikationen der Vorlage an das BVerfG näher zu erläutern und gegebenenfalls Mietverträge entsprechend an die aktuelle, rechtlich ungeklärte Lage anzupassen.
