06.09.2018 Geplante Sonderabschreibung – Kleiner Baustein für mehr Wohnungen
„Sie ist ein kleiner Baustein auf dem Weg zu mehr Wohnungsbau und deshalb eine gute Sache.“ So beschreibt der Präsident des Immobilienverbandes IVD, Jürgen Michael Schick, die von der Großen Koalition geplante Einführung einer Sonderabschreibung für den Wohnungsbau. Für den Bau neuer Wohnungen soll nach dem Gesetzesentwurf des Bundesfinanzministeriums eine Sonderabschreibung eingeführt werden, nach der für die Herstellungskosten neuer Mietwohnungen in den ersten vier Jahren neben der Normalabschreibung von zwei Prozent eine weitere Abschreibung von fünf Prozent in Anspruch genommen werden kann. Wird die Wohnung noch im Jahr der Fertigstellung erworben, kann statt des Herstellers der Erwerber die Abschreibungen geltend machen.
„Jede Maßnahme, die neue Wohnungen fördert, ist eine gute Maßnahme. Auch wenn der vorliegende Gesetzentwurf viele Schwachstellen enthält“, so Schick. Begünstigt würden nur Wohnungen, deren Herstellungskosten bis zu 3.000 Euro je Quadratmeter betragen. Dies erscheine auf den ersten Blick durchaus machbar. Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim IVD, gibt jedoch zu bedenken, „dass der Begriff der Herstellungskosten nicht nur die reinen Baukosten meint, sondern weiter gefasst ist: Darunter fallen sämtliche Kosten, die bei der Errichtung der Wohnungen entstanden sind – also auch die Baunebenkosten. Zudem wird die Einhaltung dieser Grenze zunehmend schwieriger werden, wenn die Baukosten weiter steigen.“
Für Käufer dürfte die Grenze aber kaum einzuhalten sein, da im Erwerbsfall der gesamte Kaufpreis und damit auch die Kosten für den Boden mitzählen sollen. Ein Beispiel: Wenn ein Erwerber eine Wohnung zum Preis von 3.000 Euro je Quadratmeter kauft und davon ein Anteil von 25 Prozent (in diesem Fall 750 Euro) für den anteiligen Boden gezahlt wird, dürfen die Herstellungskosten für die Wohnung lediglich 2.250 Euro betragen. Dies dürfte kaum zu realisieren sein.
Um Herstellungs- und Anschaffungsfälle gleich zu behandeln, schlägt der IVD-Steuerexperte vor, das Gesetz dahingehend zu ändern, dass in Anschaffungsfällen die Grenze von 3.000 Euro nur für den Gebäudewertanteil der Anschaffungskosten gilt. Anderenfalls käme die Sonderabschreibung für Erwerber nur in Regionen zum Tragen, in denen die Bodenwerte extrem niedrig sind. „Dies sind aber gerade nicht die Gebiete, in denen die neuen Wohnungen dringend benötigt werden“, bemerkt Beck.
Der IVD macht darauf aufmerksam, dass die geplante Sonderabschreibung im Ergebnis nur für kleinteilige Baumaßnahmen in Betracht kommen wird. Denn nach der De-minimis-Verordnung der EU darf der Steuervorteil aufgrund der Sonderabschreibung in drei Jahren höchstens 200.000 Euro betragen. Anderenfalls würde es sich um eine von der EU-Kommission zu genehmigende Beihilfe handeln. Bei Ermittlung dieses Höchstbetrages sei allerdings nicht auf die Höhe der Sonderabschreibung selbst abzustellen, sondern auf den wirtschaftlichen Vorteil, der durch die Sonderabschreibung entsteht. Darunter sei der Betrag zu verstehen, um den sich die Steuer durch die Inanspruchnahme der Sonder-AfA vermindert.
Damit hänge der Umfang des Steuervorteils von dem persönlichen Steuersatz des Investors ab. Handelt es sich um eine natürliche Person und unterstellt man einen Steuersatz von 45 Prozent, wären etwa Baukosten in Höhe von 2.957.040 Euro begünstigungsfähig. Dies entspräche einer Wohnfläche von 1.478 Quadratmetern. Geht man von einer Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern aus, wären dies 21 Wohnungen.
„Damit eignet sich die Sonderabschreibung vor allem für kleinteilige Nachverdichtungsmaßnahmen. Insbesondere der Dachgeschossausbau dürfte von der Neuregelung profitieren, weil § 37 Abs. 3 Satz 10 EStG auf die Sonderabschreibung nach § 7 b EStG erweitert wird, und die Aufwendungen für das gesamte Gebäude, in dem sich die neue Wohnung befindet, bereits für das Jahr der Fertigstellung der neuen Wohnung im Vorauszahlungsverfahren und auf der Lohnsteuerkarte berücksichtigt werden können“, erklärt Beck.
Kapitalgesellschaften, die aufgrund der sogenannten erweiterten Kürzung keine Gewerbesteuer zahlten, sondern nur die Körperschaftsteuer in Höhe von 15 Prozent, könnten dementsprechend die Sonderabschreibung für die dreifache Anzahl von Wohnungen nutzen.
„Um den Bau neuer Wohnungen wirklich wieder attraktiv zu machen, wäre es daher geboten, den normalen Abschreibungssatz, der bisher nur zwei Prozent beträgt, auf mindestens drei Prozent anzuheben. Dies wäre keine Förderung, sondern würde lediglich dem tatsächlichen Wertverzehr gerecht werden. Dieser hat sich nämlich in den letzten Jahren erheblich beschleunigt, weil ein immer größerer Teil der Baukosten auf die technische Ausrüstung der Gebäude entfällt“, sagt Schick.
Vor allem komme es aber darauf an, den Bau von Wohnungen wieder zu erleichtern und die bürokratischen Hürden, die in den letzten Jahrzehnten aufgebaut wurden, sukzessive wieder abzubauen. Hierzu müssten vor allem das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung und die Bauordnungen der Länder bereinigt und entschlackt werden.
„Wenn die Baukosten nicht weiter steigen sollen, muss auch die Vielzahl der Baunormen verschlankt werden. Nicht jeder neue Schalter, den die Industrie entwickelt, muss zur baurechtlichen Norm erhoben werden, ohne dass vorher Kosten und Nutzen gegeneinander abgewogen worden sind“, so Schick abschließend.
„Jede Maßnahme, die neue Wohnungen fördert, ist eine gute Maßnahme. Auch wenn der vorliegende Gesetzentwurf viele Schwachstellen enthält“, so Schick. Begünstigt würden nur Wohnungen, deren Herstellungskosten bis zu 3.000 Euro je Quadratmeter betragen. Dies erscheine auf den ersten Blick durchaus machbar. Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim IVD, gibt jedoch zu bedenken, „dass der Begriff der Herstellungskosten nicht nur die reinen Baukosten meint, sondern weiter gefasst ist: Darunter fallen sämtliche Kosten, die bei der Errichtung der Wohnungen entstanden sind – also auch die Baunebenkosten. Zudem wird die Einhaltung dieser Grenze zunehmend schwieriger werden, wenn die Baukosten weiter steigen.“
Für Käufer dürfte die Grenze aber kaum einzuhalten sein, da im Erwerbsfall der gesamte Kaufpreis und damit auch die Kosten für den Boden mitzählen sollen. Ein Beispiel: Wenn ein Erwerber eine Wohnung zum Preis von 3.000 Euro je Quadratmeter kauft und davon ein Anteil von 25 Prozent (in diesem Fall 750 Euro) für den anteiligen Boden gezahlt wird, dürfen die Herstellungskosten für die Wohnung lediglich 2.250 Euro betragen. Dies dürfte kaum zu realisieren sein.
Um Herstellungs- und Anschaffungsfälle gleich zu behandeln, schlägt der IVD-Steuerexperte vor, das Gesetz dahingehend zu ändern, dass in Anschaffungsfällen die Grenze von 3.000 Euro nur für den Gebäudewertanteil der Anschaffungskosten gilt. Anderenfalls käme die Sonderabschreibung für Erwerber nur in Regionen zum Tragen, in denen die Bodenwerte extrem niedrig sind. „Dies sind aber gerade nicht die Gebiete, in denen die neuen Wohnungen dringend benötigt werden“, bemerkt Beck.
Der IVD macht darauf aufmerksam, dass die geplante Sonderabschreibung im Ergebnis nur für kleinteilige Baumaßnahmen in Betracht kommen wird. Denn nach der De-minimis-Verordnung der EU darf der Steuervorteil aufgrund der Sonderabschreibung in drei Jahren höchstens 200.000 Euro betragen. Anderenfalls würde es sich um eine von der EU-Kommission zu genehmigende Beihilfe handeln. Bei Ermittlung dieses Höchstbetrages sei allerdings nicht auf die Höhe der Sonderabschreibung selbst abzustellen, sondern auf den wirtschaftlichen Vorteil, der durch die Sonderabschreibung entsteht. Darunter sei der Betrag zu verstehen, um den sich die Steuer durch die Inanspruchnahme der Sonder-AfA vermindert.
Damit hänge der Umfang des Steuervorteils von dem persönlichen Steuersatz des Investors ab. Handelt es sich um eine natürliche Person und unterstellt man einen Steuersatz von 45 Prozent, wären etwa Baukosten in Höhe von 2.957.040 Euro begünstigungsfähig. Dies entspräche einer Wohnfläche von 1.478 Quadratmetern. Geht man von einer Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern aus, wären dies 21 Wohnungen.
„Damit eignet sich die Sonderabschreibung vor allem für kleinteilige Nachverdichtungsmaßnahmen. Insbesondere der Dachgeschossausbau dürfte von der Neuregelung profitieren, weil § 37 Abs. 3 Satz 10 EStG auf die Sonderabschreibung nach § 7 b EStG erweitert wird, und die Aufwendungen für das gesamte Gebäude, in dem sich die neue Wohnung befindet, bereits für das Jahr der Fertigstellung der neuen Wohnung im Vorauszahlungsverfahren und auf der Lohnsteuerkarte berücksichtigt werden können“, erklärt Beck.
Kapitalgesellschaften, die aufgrund der sogenannten erweiterten Kürzung keine Gewerbesteuer zahlten, sondern nur die Körperschaftsteuer in Höhe von 15 Prozent, könnten dementsprechend die Sonderabschreibung für die dreifache Anzahl von Wohnungen nutzen.
„Um den Bau neuer Wohnungen wirklich wieder attraktiv zu machen, wäre es daher geboten, den normalen Abschreibungssatz, der bisher nur zwei Prozent beträgt, auf mindestens drei Prozent anzuheben. Dies wäre keine Förderung, sondern würde lediglich dem tatsächlichen Wertverzehr gerecht werden. Dieser hat sich nämlich in den letzten Jahren erheblich beschleunigt, weil ein immer größerer Teil der Baukosten auf die technische Ausrüstung der Gebäude entfällt“, sagt Schick.
Vor allem komme es aber darauf an, den Bau von Wohnungen wieder zu erleichtern und die bürokratischen Hürden, die in den letzten Jahrzehnten aufgebaut wurden, sukzessive wieder abzubauen. Hierzu müssten vor allem das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung und die Bauordnungen der Länder bereinigt und entschlackt werden.
„Wenn die Baukosten nicht weiter steigen sollen, muss auch die Vielzahl der Baunormen verschlankt werden. Nicht jeder neue Schalter, den die Industrie entwickelt, muss zur baurechtlichen Norm erhoben werden, ohne dass vorher Kosten und Nutzen gegeneinander abgewogen worden sind“, so Schick abschließend.
