01.08.2019 Landeshauptstadt Kiel widerruft Generalverzicht auf Vorkaufsrechte
Seit dem 01. Juli 2019 macht die Stadt Kiel wieder von ihrem gesetzlichen Vorverkaufsrecht nach §§ 24 ff. Baugesetzbuch Gebrauch. Dies wurde in der Ratsversammlung der Landeshauptstadt vom 13.06.2019 einstimmig beschlossen. Seit dem 01.11.2004 hatte die Stadt auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht generell verzichtet.
Alle städtischen Grundstücke werden künftig im Falle eines Verkaufes oder bei der Bestellung eines Erbbaurechtes grundsätzlich mit einem Vorkaufsrecht und einem Wiederkaufsrecht zugunsten der Stadt vergeben. Hierbei legt die Stadt den Fokus vor allem auf Mehrfamilienhäuser und Grundstücke, auf denen eine Mehrfamilienhausbebauung möglich ist.
Eine Löschung des Vorkaufsrechts im Grundbuch wird abgelehnt, ausgenommen hiervon sind Eigentumswohnungen, Reihenmittelhäuser und Einfamilienhausgrundstücke unter 400 m². Hier will die Stadt Kiel kein Vorkaufsrecht ausüben. Bisher bestand die Möglichkeit, öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte gegen einen Betrag von 350 Euro (Eigentumswohnungen) bzw. 500 Euro (Einfamilienhäuser) löschen zu lassen. Bei Mehrfamilienhäusern wurde eine Löschungsgebühr von 2 % des Grundstückswertes erhoben, diese Position fällt nun weg. Im Gegenzug ist geplant, den Ablösebetrag zur Löschung der Vorkaufsrechte bei Eigentumswohnungen in Zukunft auf 500 Euro anzuheben, im Falle eines Einfamilienhausgrundstückes auf 1.000 Euro.
„Wir stellen uns die Frage“, so Patrick Stöben, geschäftsführender Gesellschafter der OTTO STÖBEN GmbH, „inwieweit Stadt und Politik mit der Umsetzung dieses Beschlusses zukünftig in den Wohnungsmarkt eingreifen werden.“
Vor allem sieht Patrick Stöben einige Punkte in der Umsetzung kritisch. So ist zum Beispiel bei der Überprüfung des Kaufpreises Folgendes geplant:
Übersteigt der im Kaufvertrag vereinbarte Preis deutlich den Verkehrswert, kann die Stadt ihr Vorkaufsrecht gemäß § 28 Abs. 3 BauGB anstatt zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Preis auch zum geringeren Verkehrswert ausüben.
Patrick Stöben: „Das heißt nichts anderes, als dass der Verkäufer unter Druck gesetzt wird. Er hat nur zwei Optionen: Entweder er verkauft zum Verkehrswert an die Stadt, also zu einem geringeren Kaufpreis, den er eigentlich erzielen könnte, oder er kann seine Immobilie gar nicht veräußern. Nicht der Markt bestimmt mehr den Preis durch Angebot und Nachfrage, die Stadt tritt als Preisregulator auf.“
Des Weiteren räumt sich die Stadt zwei Monate Zeit für ihre Entscheidung ein, ob sie ihr Vorkaufsrecht in Anspruch nimmt oder nicht. Diese zeitliche Verzögerung bedeutet für den Verkäufer eine zusätzliche Belastung. Auch der ursprüngliche Käufer hängt in dieser Warteschleife mit der Unsicherheit, ob er die Immobilie überhaupt erwerben kann.
„Den (angeblichen) Mangel an bezahlbarem Wohnraum durch staatliche Regulierung auf dem Rücken von Immobilienbesitzern und Investoren zu beheben, halten wir für fragwürdig“, stellt Patrick Stöben seinen Standpunkt klar. „Man könnte zum Beispiel auch die Mieter entlasten, indem man sie im Rahmen von gezielten finanziellen Zuwendungen unterstützt.
Die Erfahrungen aus den letzten Jahren haben uns leider eindrucksvoll gezeigt, dass übereilte staatliche Regulierungswut auf dem Immobilienmarkt letztendlich immer zu Lasten der vermeintlich Schutzbedürftigen ging. Hier sollte der Staat endlich umdenken und den Markt als Chance betrachten, ihn unterstützen und mit klugen Anreizen fördern und zukunftsfähig machen. Das hilft dann allen.“
Alle städtischen Grundstücke werden künftig im Falle eines Verkaufes oder bei der Bestellung eines Erbbaurechtes grundsätzlich mit einem Vorkaufsrecht und einem Wiederkaufsrecht zugunsten der Stadt vergeben. Hierbei legt die Stadt den Fokus vor allem auf Mehrfamilienhäuser und Grundstücke, auf denen eine Mehrfamilienhausbebauung möglich ist.
Eine Löschung des Vorkaufsrechts im Grundbuch wird abgelehnt, ausgenommen hiervon sind Eigentumswohnungen, Reihenmittelhäuser und Einfamilienhausgrundstücke unter 400 m². Hier will die Stadt Kiel kein Vorkaufsrecht ausüben. Bisher bestand die Möglichkeit, öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte gegen einen Betrag von 350 Euro (Eigentumswohnungen) bzw. 500 Euro (Einfamilienhäuser) löschen zu lassen. Bei Mehrfamilienhäusern wurde eine Löschungsgebühr von 2 % des Grundstückswertes erhoben, diese Position fällt nun weg. Im Gegenzug ist geplant, den Ablösebetrag zur Löschung der Vorkaufsrechte bei Eigentumswohnungen in Zukunft auf 500 Euro anzuheben, im Falle eines Einfamilienhausgrundstückes auf 1.000 Euro.
„Wir stellen uns die Frage“, so Patrick Stöben, geschäftsführender Gesellschafter der OTTO STÖBEN GmbH, „inwieweit Stadt und Politik mit der Umsetzung dieses Beschlusses zukünftig in den Wohnungsmarkt eingreifen werden.“
Vor allem sieht Patrick Stöben einige Punkte in der Umsetzung kritisch. So ist zum Beispiel bei der Überprüfung des Kaufpreises Folgendes geplant:
Übersteigt der im Kaufvertrag vereinbarte Preis deutlich den Verkehrswert, kann die Stadt ihr Vorkaufsrecht gemäß § 28 Abs. 3 BauGB anstatt zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Preis auch zum geringeren Verkehrswert ausüben.
Patrick Stöben: „Das heißt nichts anderes, als dass der Verkäufer unter Druck gesetzt wird. Er hat nur zwei Optionen: Entweder er verkauft zum Verkehrswert an die Stadt, also zu einem geringeren Kaufpreis, den er eigentlich erzielen könnte, oder er kann seine Immobilie gar nicht veräußern. Nicht der Markt bestimmt mehr den Preis durch Angebot und Nachfrage, die Stadt tritt als Preisregulator auf.“
Des Weiteren räumt sich die Stadt zwei Monate Zeit für ihre Entscheidung ein, ob sie ihr Vorkaufsrecht in Anspruch nimmt oder nicht. Diese zeitliche Verzögerung bedeutet für den Verkäufer eine zusätzliche Belastung. Auch der ursprüngliche Käufer hängt in dieser Warteschleife mit der Unsicherheit, ob er die Immobilie überhaupt erwerben kann.
„Den (angeblichen) Mangel an bezahlbarem Wohnraum durch staatliche Regulierung auf dem Rücken von Immobilienbesitzern und Investoren zu beheben, halten wir für fragwürdig“, stellt Patrick Stöben seinen Standpunkt klar. „Man könnte zum Beispiel auch die Mieter entlasten, indem man sie im Rahmen von gezielten finanziellen Zuwendungen unterstützt.
Die Erfahrungen aus den letzten Jahren haben uns leider eindrucksvoll gezeigt, dass übereilte staatliche Regulierungswut auf dem Immobilienmarkt letztendlich immer zu Lasten der vermeintlich Schutzbedürftigen ging. Hier sollte der Staat endlich umdenken und den Markt als Chance betrachten, ihn unterstützen und mit klugen Anreizen fördern und zukunftsfähig machen. Das hilft dann allen.“
