05.02.2021 WEG-Reform: VDIVH prüft rechtliche Schritte bei grundloser Abberufung
Der Verband der Immobilienverwalter Hessen behält sich rechtliche Schritte gegen die Abberufung von Verwaltern ohne Angabe von Gründen in Verbindung mit dem gleichzeitigen Verlust des Verwaltervertrages vor. Möglich wird diese durch die jüngst erfolgte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes. Verband der Immobilienverwalter Hessen (VDIVH)-Vorstandsvorsitzender Werner Merkel sieht darin die einseitige Benachteiligung einer Vertragspartei, die zu nicht unerheblichen unternehmerischen Risiken führe. Dies sei nach Meinung der Verwalter nicht verfassungsgemäß. „Die Übernahme einer neuen Wohnungseigentümergemeinschaft in die Verwaltung beispielsweise erfordert Zeit und bindet Ressourcen beim Verwalter. Wenn er jederzeit ohne Grund wieder abberufen werden kann und das Vertragsverhältnis auch noch spätestens nach sechs Monaten endet, bedeutet das für viele Selbstständige und kleinere Unternehmen kaum kalkulierbare finanzielle Risiken.“ Außerdem sinke der Wert der Unternehmen, was zu einem weiteren wirtschaftlichen Nachteil für die Verwalter führe. Der Verband prüfe daher die Erfolgsaussichten einer Klage vor dem Bundesverfassungsgericht.
Weitere EEG-Novelle nötig: Mieterstrom muss auch für WEGs wirtschaftlich sein
Nachbesserungsbedarf sieht der VDIVH, der in Hessen rund 290 Immobilienverwaltungen vertritt, auch bei der Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG). Dieses sei in einer „Hauruck-Aktion“ kurz vor Jahresfrist durch den Bundestag getrieben worden, wie Werner Merkel kritisiert. „Die Anpassung des EEG zielte darauf ab, den Anteil erneuerbarer Energien in Deutschland weiter spürbar zu erhöhen, beispielsweise durch effizientere Rahmenbedingungen für die Nutzung von Photovoltaik-Anlagen auf Gebäuden. Gerade hier wurde aber ein wichtiges Segment vergessen: Wohnungseigentümergemeinschaften, die knapp ein Viertel des Gebäudebestands in Deutschland ausmachen, kommen nicht in den Genuss einer verringerten EEG-Umlage. Da Paragraph 3 des EEG nicht angepasst wurde und für Mieterstrom-Projekte weiterhin die Personenidentität zwischen Anlagenbetreiber und Letztverbraucher gegeben sein muss, wird sich in diesem Bereich nichts ändern.“ Als Personenmehrheiten seien WEGs aus dem Modell „Eigenversorgung“ ausgeschlossen, ein wirtschaftlicher Betrieb von Photovoltaik-Anlagen unter diesen Voraussetzungen unmöglich und die bürokratischen Hürden nach wie vor immens.
Corona stellte hessische Verwalter 2020 vor große Herausforderungen
Zu Beginn der Corona-Pandemie im Frühjahr vergangenen Jahres habe auch bei hessischen Immobilienverwaltungen große Unsicherheit geherrscht, wie Merkel berichtet. Ständig neue und sich zum Teil widersprechende Angaben von Landesregierung und regionalen Behörden hätten die Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs zum Teil erheblich erschwert. Nach Intervention des Verbandes waren die zunächst als „private Treffen“ deklarierten Wohnungseigentümerversammlungen von Wirtschafts- und Sozialministerium in die Liste der erlaubten Veranstaltungen aufgenommen worden. Mit der Verschärfung der Kontaktbeschränkungen hätten die Unternehmer mit großem persönlichem Einsatz die Umsetzung digitaler Versammlungen ermöglicht. „Das Jahr 2020 war auch für die Immobilienverwaltungen in Hessen ein Kraftakt, der gezeigt hat, wie leistungsfähig unsere Mitgliedsunternehmen sind“, so Werner Merkel. „Sie werden auch in diesem Jahr die reibungslose und zuverlässige Betreuung der von ihnen verwalteten Wohnungen sicherstellen und so ihren Beitrag leisten.“
Halbe Nummer bei Zertifizierung der Verwalter schwächt den Verbraucherschutz
Insgesamt, so Merkel, seien mit der WEG-Reform durchaus viele wichtige Anpassungen vorgenommen worden. Erleichterungen bei der energetischen Sanierung oder der Barrierefreiheit kämen Eigentümern und Verwaltern gleichermaßen zugute. Zu bemängeln sei jedoch der unausgewogene Vorstoß bei der grundlosen Abberufung von Verwaltern sowie die nach wie vor fehlende Verpflichtung zu einem Sachkundenachweis. Zwar werde im Gesetz nun von einem „zertifizierten Verwalter“ gesprochen, doch seien die Modalitäten der Zertifizierung noch unklar, obwohl das Datum bereits feststeht, ab dem Eigentümer diese verlangen können. „Wir hätten uns eine eindeutige und verbindliche, für alle geltende Berufsvoraussetzung als Regelung in Form eines echten Sachkundenachweises gewünscht und nicht nur eine Kannbestimmung auf freiwilliger Basis durch die Eigentümer. Das wäre auch im Sinne des Verbraucherschutzes mal ein wichtiges Signal gewesen.“
Weitere EEG-Novelle nötig: Mieterstrom muss auch für WEGs wirtschaftlich sein
Nachbesserungsbedarf sieht der VDIVH, der in Hessen rund 290 Immobilienverwaltungen vertritt, auch bei der Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG). Dieses sei in einer „Hauruck-Aktion“ kurz vor Jahresfrist durch den Bundestag getrieben worden, wie Werner Merkel kritisiert. „Die Anpassung des EEG zielte darauf ab, den Anteil erneuerbarer Energien in Deutschland weiter spürbar zu erhöhen, beispielsweise durch effizientere Rahmenbedingungen für die Nutzung von Photovoltaik-Anlagen auf Gebäuden. Gerade hier wurde aber ein wichtiges Segment vergessen: Wohnungseigentümergemeinschaften, die knapp ein Viertel des Gebäudebestands in Deutschland ausmachen, kommen nicht in den Genuss einer verringerten EEG-Umlage. Da Paragraph 3 des EEG nicht angepasst wurde und für Mieterstrom-Projekte weiterhin die Personenidentität zwischen Anlagenbetreiber und Letztverbraucher gegeben sein muss, wird sich in diesem Bereich nichts ändern.“ Als Personenmehrheiten seien WEGs aus dem Modell „Eigenversorgung“ ausgeschlossen, ein wirtschaftlicher Betrieb von Photovoltaik-Anlagen unter diesen Voraussetzungen unmöglich und die bürokratischen Hürden nach wie vor immens.
Corona stellte hessische Verwalter 2020 vor große Herausforderungen
Zu Beginn der Corona-Pandemie im Frühjahr vergangenen Jahres habe auch bei hessischen Immobilienverwaltungen große Unsicherheit geherrscht, wie Merkel berichtet. Ständig neue und sich zum Teil widersprechende Angaben von Landesregierung und regionalen Behörden hätten die Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs zum Teil erheblich erschwert. Nach Intervention des Verbandes waren die zunächst als „private Treffen“ deklarierten Wohnungseigentümerversammlungen von Wirtschafts- und Sozialministerium in die Liste der erlaubten Veranstaltungen aufgenommen worden. Mit der Verschärfung der Kontaktbeschränkungen hätten die Unternehmer mit großem persönlichem Einsatz die Umsetzung digitaler Versammlungen ermöglicht. „Das Jahr 2020 war auch für die Immobilienverwaltungen in Hessen ein Kraftakt, der gezeigt hat, wie leistungsfähig unsere Mitgliedsunternehmen sind“, so Werner Merkel. „Sie werden auch in diesem Jahr die reibungslose und zuverlässige Betreuung der von ihnen verwalteten Wohnungen sicherstellen und so ihren Beitrag leisten.“
Halbe Nummer bei Zertifizierung der Verwalter schwächt den Verbraucherschutz
Insgesamt, so Merkel, seien mit der WEG-Reform durchaus viele wichtige Anpassungen vorgenommen worden. Erleichterungen bei der energetischen Sanierung oder der Barrierefreiheit kämen Eigentümern und Verwaltern gleichermaßen zugute. Zu bemängeln sei jedoch der unausgewogene Vorstoß bei der grundlosen Abberufung von Verwaltern sowie die nach wie vor fehlende Verpflichtung zu einem Sachkundenachweis. Zwar werde im Gesetz nun von einem „zertifizierten Verwalter“ gesprochen, doch seien die Modalitäten der Zertifizierung noch unklar, obwohl das Datum bereits feststeht, ab dem Eigentümer diese verlangen können. „Wir hätten uns eine eindeutige und verbindliche, für alle geltende Berufsvoraussetzung als Regelung in Form eines echten Sachkundenachweises gewünscht und nicht nur eine Kannbestimmung auf freiwilliger Basis durch die Eigentümer. Das wäre auch im Sinne des Verbraucherschutzes mal ein wichtiges Signal gewesen.“
