26.02.2021 Mietausfall: Eigentümer sollten partnerschaftliche Lösung anstreben
Vermieter von Gewerbeimmobilien sollten bei Pandemie-bedingten Mietausfällen auf die Mieter zugehen. Das empfehlen Experten der auf Immobilieneigentümer und Immobilienverwalter spezialisierten Hausbank München eG, der Anwaltskanzlei Mosler + Partner sowie der Hausverwaltung Ackermann. „Eigentümer von Gewerbeimmobilien, die von Corona-bedingten Mietausfällen betroffen sind, sollten versuchen, sich mit ihren Mietern auf partnerschaftlichem Weg zu einigen“, erklärt Michael Obermayer, Mitglied des Vorstands der Hausbank München, verantwortlich für das Ressort Bankwirtschaft. Auch wenn ein Ende des Lockdowns in Sicht ist, hat sich die Lage bei vielen Einzelhändlern seit Januar weiter zugespitzt. Eigentümern, die wegen Mietausfällen Schwierigkeiten haben, ihre Fremdfinanzierung weiter zu bedienen, rät Obermayer, zeitnah mit ihrer Bank zu sprechen.
Die Corona-Pandemie hat weitreichende Folgen auch für Gewerbeimmobilieneigentümer. Das im Dezember 2020 beschlossene „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht“ hat mit Artikel 240 Paragraf 7 EGBGB eine Regelung geschaffen, die zugunsten von Geschäftsraummietern eine Anpassung der Miete bei pandemiebedingten Einschränkungen erleichtern soll. Allerdings ist laut Hausbank München vielen Eigentümern nicht bewusst, dass es sich bei der Vorschrift lediglich um eine widerlegliche Vermutung der Störung der Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses handelt und im Einzelfall der Mieter bzw. Pächter nach wie vor beweisen muss, dass ihm ein unverändertes Festhalten am Miet- bzw. Pachtvertrag nicht zumutbar ist.
Eigene Rechte als Eigentümer kennen
„Nach dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes und zahlreichen Appellen der Politik an Gewerbeimmobilieneigentümer, sich bei Verhandlungen mit Mietern und Pächtern von Gewerberäumen wegen Corona-bedingter Mietzahlungsausfälle großzügig zu zeigen, ist es wichtig, die eigenen Rechte als Eigentümer zu kennen“, erklärt Stefan Schneider, Rechtsanwalt bei der Kanzlei Mosler + Partner. Es sei darüber hinaus angezeigt, im politischen und gesellschaftlichen Diskurs ebenso die Vermieterseite zu beleuchten: „Welche Konsequenzen hat ein Mietausfall oder eine Mietherabsetzung für einen Vermieter, der seine Immobilie fremdfinanziert und jeden Monat Zins und Tilgung leisten muss?“.
Verschiedene Handlungsoptionen
Schneider sieht verschiedene Handlungsoptionen des Vermieters. „Wenn das Mietverhältnis aus Sicht des Vermieters nach der Pandemie keine Zukunftschancen mehr hat, sollte eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags durch Aufhebungsvereinbarung erfolgen“, empfiehlt Schneider. Sind die Zukunftsaussichten gegeben und können sich Vermieter und Mieter einvernehmlich einigen, ist eine Stundungs- bzw. Erlassvereinbarung durch Nachtrag zum Mietvertrag das Mittel der Wahl. Ist dagegen eine einvernehmliche Einigung nicht möglich, bleibt nur die gerichtliche Klärung. Hier hat der Gesetzgeber mit Paragraf 44 a EGZPO eine weitere Neuregelung geschaffen, wonach Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie „vorrangig und beschleunigt“ zu behandeln sein sollen. So soll der erste Verhandlungstermin, in dem in vielen Fällen bereits eine Lösung erzielt werden kann, spätestens einen Monat nach Zustellung der Klage stattfinden. „Ob das in Anbetracht der sicherlich steigenden Anzahl von Verfahren dann auch möglich ist, wird sich zeigen“, sagt Schneider.
Oftmals können Hausverwalter eine Moderatorenrolle zwischen den Parteien einnehmen. „Als neutrale Partei sind Hausverwalter gut in der Lage, die Verhandlungs- und Kompromissbereitschaft von Vermieter und Mieter auszuloten und die Verhandlungen zu moderieren“, erklärt Henning Schrödter, Geschäftsführender Gesellschafter des Münchner Hausverwalters Ackermann.
Finanzierende Bank einbinden
Laut Hausbank München-Vorstand Michael Obermayer betreffen die Auswirkungen der Corona-bedingten Nutzungseinschränkungen auf die Zahlungspflicht von Gewerbemietern derzeit viele Immobilieneigentümer – „nicht nur in München, sondern bundesweit“. In den meisten Fällen pflegten Vermieter und Mieter ein gutes Miteinander. Obermayer empfiehlt daher, nicht vorschnell schweres Geschütz aufzufahren: „Dies könnte einen an sich gesprächs- und verhandlungsbereiten Mieter abschrecken und veranlassen, sich einer Kompromisslösung von vorneherein zu verschließen“.
Vermietern, die keine Miete mehr erhalten und demzufolge das laufende Darlehen für ihre Gewerbeimmobilie nicht mehr oder nicht vollständig bedienen können, rät Obermayer, das Gespräch mit ihrer Bank zu suchen: „Auch die Banken sind daran interessiert, ihre Kunden partnerschaftlich durch die Krise zu begleiten und die in der Regel gute Zusammenarbeit nach der Pandemie fortzusetzen“.
Die Corona-Pandemie hat weitreichende Folgen auch für Gewerbeimmobilieneigentümer. Das im Dezember 2020 beschlossene „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht“ hat mit Artikel 240 Paragraf 7 EGBGB eine Regelung geschaffen, die zugunsten von Geschäftsraummietern eine Anpassung der Miete bei pandemiebedingten Einschränkungen erleichtern soll. Allerdings ist laut Hausbank München vielen Eigentümern nicht bewusst, dass es sich bei der Vorschrift lediglich um eine widerlegliche Vermutung der Störung der Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses handelt und im Einzelfall der Mieter bzw. Pächter nach wie vor beweisen muss, dass ihm ein unverändertes Festhalten am Miet- bzw. Pachtvertrag nicht zumutbar ist.
Eigene Rechte als Eigentümer kennen
„Nach dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes und zahlreichen Appellen der Politik an Gewerbeimmobilieneigentümer, sich bei Verhandlungen mit Mietern und Pächtern von Gewerberäumen wegen Corona-bedingter Mietzahlungsausfälle großzügig zu zeigen, ist es wichtig, die eigenen Rechte als Eigentümer zu kennen“, erklärt Stefan Schneider, Rechtsanwalt bei der Kanzlei Mosler + Partner. Es sei darüber hinaus angezeigt, im politischen und gesellschaftlichen Diskurs ebenso die Vermieterseite zu beleuchten: „Welche Konsequenzen hat ein Mietausfall oder eine Mietherabsetzung für einen Vermieter, der seine Immobilie fremdfinanziert und jeden Monat Zins und Tilgung leisten muss?“.
Verschiedene Handlungsoptionen
Schneider sieht verschiedene Handlungsoptionen des Vermieters. „Wenn das Mietverhältnis aus Sicht des Vermieters nach der Pandemie keine Zukunftschancen mehr hat, sollte eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags durch Aufhebungsvereinbarung erfolgen“, empfiehlt Schneider. Sind die Zukunftsaussichten gegeben und können sich Vermieter und Mieter einvernehmlich einigen, ist eine Stundungs- bzw. Erlassvereinbarung durch Nachtrag zum Mietvertrag das Mittel der Wahl. Ist dagegen eine einvernehmliche Einigung nicht möglich, bleibt nur die gerichtliche Klärung. Hier hat der Gesetzgeber mit Paragraf 44 a EGZPO eine weitere Neuregelung geschaffen, wonach Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie „vorrangig und beschleunigt“ zu behandeln sein sollen. So soll der erste Verhandlungstermin, in dem in vielen Fällen bereits eine Lösung erzielt werden kann, spätestens einen Monat nach Zustellung der Klage stattfinden. „Ob das in Anbetracht der sicherlich steigenden Anzahl von Verfahren dann auch möglich ist, wird sich zeigen“, sagt Schneider.
Oftmals können Hausverwalter eine Moderatorenrolle zwischen den Parteien einnehmen. „Als neutrale Partei sind Hausverwalter gut in der Lage, die Verhandlungs- und Kompromissbereitschaft von Vermieter und Mieter auszuloten und die Verhandlungen zu moderieren“, erklärt Henning Schrödter, Geschäftsführender Gesellschafter des Münchner Hausverwalters Ackermann.
Finanzierende Bank einbinden
Laut Hausbank München-Vorstand Michael Obermayer betreffen die Auswirkungen der Corona-bedingten Nutzungseinschränkungen auf die Zahlungspflicht von Gewerbemietern derzeit viele Immobilieneigentümer – „nicht nur in München, sondern bundesweit“. In den meisten Fällen pflegten Vermieter und Mieter ein gutes Miteinander. Obermayer empfiehlt daher, nicht vorschnell schweres Geschütz aufzufahren: „Dies könnte einen an sich gesprächs- und verhandlungsbereiten Mieter abschrecken und veranlassen, sich einer Kompromisslösung von vorneherein zu verschließen“.
Vermietern, die keine Miete mehr erhalten und demzufolge das laufende Darlehen für ihre Gewerbeimmobilie nicht mehr oder nicht vollständig bedienen können, rät Obermayer, das Gespräch mit ihrer Bank zu suchen: „Auch die Banken sind daran interessiert, ihre Kunden partnerschaftlich durch die Krise zu begleiten und die in der Regel gute Zusammenarbeit nach der Pandemie fortzusetzen“.
