11.01.2018 Mangelndes Angebot bremst den Investmentmarkt München
Mit einem Transaktionsvolumen von 5,2 Mrd. € verfehlte der Münchener Investmentmarkt 2017 das außergewöhnliche Vorjahresergebnis um 18 %. In der längerfristigen Betrachtung ist dies aber trotzdem ein sehr respektables Resultat, das gut ein Drittel über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.
„Verantwortlich für den Rückgang ist nicht ein mangelndes Investoreninteresse, sondern in erster Linie ein nicht ausreichendes Angebot an großvolumigen Core-Objekten“, betont Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Die Anzahl der erfassten Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich unterstreicht diese Aussage. Waren es 2016 noch 19 Verkäufe, so konnten 2017 nur 12 entsprechende Großdeals registriert werden. Auch die Gesamtzahl der erfassten Deals hat sich etwas verringert. Darüber hinaus fiel das Volumen der anteilig in Ansatz gebrachten Portfolioverkäufe niedriger aus als 2016. Unter Berücksichtigung der angeführten Aspekte ist das Marktgeschehen insgesamt trotz des Rückgangs als lebhaft zu bezeichnen. Zu den größten und bedeutendsten Deals gehörten die Verkäufe des Kap West, des Kustermann Parks sowie des Highrise One.
Zwar stellen große Transaktionen ab 100 Mio. € mit 41 % immer noch die wichtigste Größenklasse dar, gegenüber dem Vorjahr (48 %) hat sich ihr Stellenwert aber etwas reduziert. Das Investitionsvolumen hat sich im Vorjahresvergleich sogar um gut 900 Mio. € verringert. Zugelegt haben dagegen die mittleren Kategorien von 25 bis 50 Mio. € (23 %), in der auch absolut betrachtet mehr investiert wurde, sowie von 50 bis 100 Mio. € (22 %). Der Anteil der beiden kleinsten Klassen bis 25 Mio. € beträgt 13,5 %. Auch hier fiel der Umsatz geringer aus als 2016.
Breite Beteiligung unterschiedlicher Käufer – vier Verkäufergruppen dominieren
Wie bereits im Vorjahr war 2017 eine relativ breite Streuung des Umsatzes auf unterschiedliche Käufergruppen zu beobachten. Dies spricht dafür, dass der Markt für viele Anleger, auch mit teilweise anderen Risikoprofilen, interessant ist. An die Spitze gesetzt haben sich Spezialfonds, die knapp 19 % beitragen. Nur knapp dahinter folgen Projektentwickler mit gut 17 %, die sich neben einer Vielzahl von Grundstücken auch einige größere Bürogebäude gesichert haben, um sie in den nächsten Jahren zu modernisieren und/oder neu zu positionieren. Zweistellige Beträge steuern darüber hinaus noch Investment Manager (gut 13 %) und Versicherungen (11 %) bei. Der Anteil ausländischer Investoren liegt mit 30 % auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr.
Auf Verkäuferseite lassen sich vier Gruppen identifizieren, die in größerem Umfang beteiligt waren. Auf Platz eins finden sich erwartungsgemäß Projektentwickler, die knapp 30 % des Verkaufsvolumens stellen. Die weiteren Podiumsplätze belegen Equity/Real Estate Funds (20 %) und Investment Manager (14 %). Während erstere breit gestreut Immobilien aller Assetklassen veräußerten, lag bei den Investment Managern ein Schwerpunkt auf dem Verkauf von Büroobjekten. Um die gute Markt- und Preissituation zu nutzen, haben darüber hinaus auch private Anleger (9 %) in größerem Umfang Objekte und Grundstücke veräußert. Der Anteil ausländischer Verkäufer liegt mit einem Drittel deutlich höher als im Vorjahr.
Büros nur Hälfte des Umsatzes, homogene Verteilung über Stadtgebiet, Preise weiter gestiegen
Der Anteil der Büroinvestments hat sich auf 50 % verringert. Damit stellen sie zwar immer noch die wichtigste Nutzungsart dar, erreichen aber den niedrigsten Wert der letzten sechs Jahre. Auch hier zeigt sich, dass es an großvolumigen Neubauprojekten in Top-Lagen mangelt, also dem Marktsegment, an dem viele Anleger besonders interessiert sind. Umso erfreulicher ist es, dass nahezu alle übrigen Assetklassen sowohl relativ als auch absolut zulegen konnten. Position zwei erreichen Hotelverkäufe mit einem Anteil von 18 %, die ihren Umsatz mehr als verdoppeln konnten. Knapp dahinter liegen Einzelhandelsimmobilien mit 16 %; auch sie haben leicht dazugewonnen. Auch Logistikobjekte haben ihr Volumen um zwei Drittel gesteigert und leisten einen Beitrag von fast 8 %. Etwas weniger investiert wurde dagegen in Entwicklungsgrundstücke, die auf einen Anteil von gut 3 % kommen.
Nachdem im vergangenen Jahr vor allem der Cityrand und die Nebenlagen im Fokus standen, verteilt sich das Investmentvolumen 2017 sehr homogen über alle Lagen. Mit gut 29 % wurde zwar erneut am meisten in den Nebenlagen investiert, der Abstand zu den übrigen Marktgebieten fällt aber spürbar geringer aus. Mit 27 % folgen die Cityrandlagen erneut auf Platz zwei. Der Beitrag der City und der peripheren Standorte fällt mit jeweils rund 22 % aber nur unwesentlich niedriger aus. Die skizzierte Verteilung des Transaktionsvolumens unterstreicht, dass Anleger dort, wo sich Chancen bieten, auch investieren und sich nicht nur auf bestimmte Lagen konzentrieren. Dies kann als Vertrauensbeweis in die weitere Entwicklung des gesamten Münchener Marktes interpretiert werden.
Die unverändert große Nachfrage der Investoren, die vor allem im Core-Segment auf ein zunehmend begrenztes Angebot trifft, hat den Wettbewerb um die begehrten Objekte weiter verschärft und als Folge davon die Preise steigen lassen. Zu beobachten war diese Entwicklung in allen Marktsegmenten und Lagen. Die Netto-Spitzenrendite für Bürohäuser ist in den vergangenen zwölf Monaten um 30 Basispunkte gesunken und liegt aktuell bei 3,00 %. Den Titel des teuersten deutschen Standorts hat München allerdings an die Hauptstadt Berlin abgegeben, wo 2,90 % anzusetzen sind.
Auch bei Geschäftshäusern in den besten Lauflagen der Fußgängerzonen war eine vergleichbare Entwicklung zu verzeichnen. Mit 2,90 % liegt die Spitzenrendite hier um 35 Basispunkte niedriger als noch ein Jahr zuvor. In diesem Marktsegment ist allerdings darauf hinzuweisen, dass im Einzelfall bei besonderen Rahmenbedingungen auch noch deutlich höhere Preise erzielt werden können. Die stärkste Yield-Compression vollzog sich bei Logistikobjekten mit minus 55 Basispunkten. Aktuell sind hier 4,50 % anzusetzen.
München bleibt auch 2018 beliebt
„Auch 2018 wird München einer der wichtigsten und beliebtesten Investmentstandorte sowohl für deutsche als auch für ausländische Investoren bleiben. Hierfür sprechen mehrere Gründe: Die ohnehin schon sehr guten konjunkturellen Basisdaten Münchens werden durch das absehbare Wirtschaftswachstum noch weiter gestärkt. Dies wird sich auf den Nutzermärkten widerspiegeln und erneut zu sehr hohen Flächenumsätzen führen. Als Konsequenz hieraus sollten die Mieten weiter steigen, was wiederum Investoren anlockt, die an den zukünftigen Miet- und Wertsteigerungspotenzialen partizipieren wollen. Die deutlich höhere Bautätigkeit wird darüber hinaus das Angebot an hoch- und neuwertigen Produkten ausweiten, wodurch der Investmentumsatz beflügelt werden dürfte. Vor diesem Hintergrund ist auch 2018 von einem überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen auszugehen. Aus heutiger Sicht deutet sogar vieles darauf hin, dass es höher ausfallen könnte als 2017. Ob allerdings wieder die 6-Mrd.-€-Schwelle geknackt werden kann, bleibt abzuwarten“, so Stefan Bauer.
„Verantwortlich für den Rückgang ist nicht ein mangelndes Investoreninteresse, sondern in erster Linie ein nicht ausreichendes Angebot an großvolumigen Core-Objekten“, betont Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Die Anzahl der erfassten Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich unterstreicht diese Aussage. Waren es 2016 noch 19 Verkäufe, so konnten 2017 nur 12 entsprechende Großdeals registriert werden. Auch die Gesamtzahl der erfassten Deals hat sich etwas verringert. Darüber hinaus fiel das Volumen der anteilig in Ansatz gebrachten Portfolioverkäufe niedriger aus als 2016. Unter Berücksichtigung der angeführten Aspekte ist das Marktgeschehen insgesamt trotz des Rückgangs als lebhaft zu bezeichnen. Zu den größten und bedeutendsten Deals gehörten die Verkäufe des Kap West, des Kustermann Parks sowie des Highrise One.
Zwar stellen große Transaktionen ab 100 Mio. € mit 41 % immer noch die wichtigste Größenklasse dar, gegenüber dem Vorjahr (48 %) hat sich ihr Stellenwert aber etwas reduziert. Das Investitionsvolumen hat sich im Vorjahresvergleich sogar um gut 900 Mio. € verringert. Zugelegt haben dagegen die mittleren Kategorien von 25 bis 50 Mio. € (23 %), in der auch absolut betrachtet mehr investiert wurde, sowie von 50 bis 100 Mio. € (22 %). Der Anteil der beiden kleinsten Klassen bis 25 Mio. € beträgt 13,5 %. Auch hier fiel der Umsatz geringer aus als 2016.
Breite Beteiligung unterschiedlicher Käufer – vier Verkäufergruppen dominieren
Wie bereits im Vorjahr war 2017 eine relativ breite Streuung des Umsatzes auf unterschiedliche Käufergruppen zu beobachten. Dies spricht dafür, dass der Markt für viele Anleger, auch mit teilweise anderen Risikoprofilen, interessant ist. An die Spitze gesetzt haben sich Spezialfonds, die knapp 19 % beitragen. Nur knapp dahinter folgen Projektentwickler mit gut 17 %, die sich neben einer Vielzahl von Grundstücken auch einige größere Bürogebäude gesichert haben, um sie in den nächsten Jahren zu modernisieren und/oder neu zu positionieren. Zweistellige Beträge steuern darüber hinaus noch Investment Manager (gut 13 %) und Versicherungen (11 %) bei. Der Anteil ausländischer Investoren liegt mit 30 % auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr.
Auf Verkäuferseite lassen sich vier Gruppen identifizieren, die in größerem Umfang beteiligt waren. Auf Platz eins finden sich erwartungsgemäß Projektentwickler, die knapp 30 % des Verkaufsvolumens stellen. Die weiteren Podiumsplätze belegen Equity/Real Estate Funds (20 %) und Investment Manager (14 %). Während erstere breit gestreut Immobilien aller Assetklassen veräußerten, lag bei den Investment Managern ein Schwerpunkt auf dem Verkauf von Büroobjekten. Um die gute Markt- und Preissituation zu nutzen, haben darüber hinaus auch private Anleger (9 %) in größerem Umfang Objekte und Grundstücke veräußert. Der Anteil ausländischer Verkäufer liegt mit einem Drittel deutlich höher als im Vorjahr.
Büros nur Hälfte des Umsatzes, homogene Verteilung über Stadtgebiet, Preise weiter gestiegen
Der Anteil der Büroinvestments hat sich auf 50 % verringert. Damit stellen sie zwar immer noch die wichtigste Nutzungsart dar, erreichen aber den niedrigsten Wert der letzten sechs Jahre. Auch hier zeigt sich, dass es an großvolumigen Neubauprojekten in Top-Lagen mangelt, also dem Marktsegment, an dem viele Anleger besonders interessiert sind. Umso erfreulicher ist es, dass nahezu alle übrigen Assetklassen sowohl relativ als auch absolut zulegen konnten. Position zwei erreichen Hotelverkäufe mit einem Anteil von 18 %, die ihren Umsatz mehr als verdoppeln konnten. Knapp dahinter liegen Einzelhandelsimmobilien mit 16 %; auch sie haben leicht dazugewonnen. Auch Logistikobjekte haben ihr Volumen um zwei Drittel gesteigert und leisten einen Beitrag von fast 8 %. Etwas weniger investiert wurde dagegen in Entwicklungsgrundstücke, die auf einen Anteil von gut 3 % kommen.
Nachdem im vergangenen Jahr vor allem der Cityrand und die Nebenlagen im Fokus standen, verteilt sich das Investmentvolumen 2017 sehr homogen über alle Lagen. Mit gut 29 % wurde zwar erneut am meisten in den Nebenlagen investiert, der Abstand zu den übrigen Marktgebieten fällt aber spürbar geringer aus. Mit 27 % folgen die Cityrandlagen erneut auf Platz zwei. Der Beitrag der City und der peripheren Standorte fällt mit jeweils rund 22 % aber nur unwesentlich niedriger aus. Die skizzierte Verteilung des Transaktionsvolumens unterstreicht, dass Anleger dort, wo sich Chancen bieten, auch investieren und sich nicht nur auf bestimmte Lagen konzentrieren. Dies kann als Vertrauensbeweis in die weitere Entwicklung des gesamten Münchener Marktes interpretiert werden.
Die unverändert große Nachfrage der Investoren, die vor allem im Core-Segment auf ein zunehmend begrenztes Angebot trifft, hat den Wettbewerb um die begehrten Objekte weiter verschärft und als Folge davon die Preise steigen lassen. Zu beobachten war diese Entwicklung in allen Marktsegmenten und Lagen. Die Netto-Spitzenrendite für Bürohäuser ist in den vergangenen zwölf Monaten um 30 Basispunkte gesunken und liegt aktuell bei 3,00 %. Den Titel des teuersten deutschen Standorts hat München allerdings an die Hauptstadt Berlin abgegeben, wo 2,90 % anzusetzen sind.
Auch bei Geschäftshäusern in den besten Lauflagen der Fußgängerzonen war eine vergleichbare Entwicklung zu verzeichnen. Mit 2,90 % liegt die Spitzenrendite hier um 35 Basispunkte niedriger als noch ein Jahr zuvor. In diesem Marktsegment ist allerdings darauf hinzuweisen, dass im Einzelfall bei besonderen Rahmenbedingungen auch noch deutlich höhere Preise erzielt werden können. Die stärkste Yield-Compression vollzog sich bei Logistikobjekten mit minus 55 Basispunkten. Aktuell sind hier 4,50 % anzusetzen.
München bleibt auch 2018 beliebt
„Auch 2018 wird München einer der wichtigsten und beliebtesten Investmentstandorte sowohl für deutsche als auch für ausländische Investoren bleiben. Hierfür sprechen mehrere Gründe: Die ohnehin schon sehr guten konjunkturellen Basisdaten Münchens werden durch das absehbare Wirtschaftswachstum noch weiter gestärkt. Dies wird sich auf den Nutzermärkten widerspiegeln und erneut zu sehr hohen Flächenumsätzen führen. Als Konsequenz hieraus sollten die Mieten weiter steigen, was wiederum Investoren anlockt, die an den zukünftigen Miet- und Wertsteigerungspotenzialen partizipieren wollen. Die deutlich höhere Bautätigkeit wird darüber hinaus das Angebot an hoch- und neuwertigen Produkten ausweiten, wodurch der Investmentumsatz beflügelt werden dürfte. Vor diesem Hintergrund ist auch 2018 von einem überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen auszugehen. Aus heutiger Sicht deutet sogar vieles darauf hin, dass es höher ausfallen könnte als 2017. Ob allerdings wieder die 6-Mrd.-€-Schwelle geknackt werden kann, bleibt abzuwarten“, so Stefan Bauer.
