02.03.2018 alstria: Effizienzgewinne steigern operative Ergebnismarge auf 58,8%
Auf der Basis eines sehr guten Vermietungsmarktes kann die alstria office REIT-AG über ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2017 berichten. Der Umsatz lag mit EUR 193,7 Mio. (Prognose: EUR 193 Mio.) aufgrund des Verkaufs von Gebäuden in früheren Geschäftsjahren zwar unter dem entsprechenden Vorjahreswert (EUR 202,7 Mio.), dennoch blieb das operative Ergebnis (FFO=Funds from operations) mit EUR 113,8 Mio. in etwa auf dem Niveau des Vorjahres (EUR 116,4 Mio.). Die FFO-Marge erreichte damit einen Rekordwert von 58,8% (2016: 57,4%). Die Verbesserung der FFO-Marge um 1,4 Prozentpunkte beruhte im Wesentlichen auf niedrigeren Finanzierungskosten. Die EPRA-Kostenquote blieb stabil bei 16,7% und die durchschnittlichen Finanzierungkosten reduzierten sich per 31. Dezember 2017 auf 1,9%. Infolge der guten operativen Entwicklung und eines Bewertungsgewinns aus der jährlichen externen Neubewertung des Immobilienportfolios in Höhe von EUR 181,5 Mio. (EUR 1,18 je Aktie) stieg alstrias Konzerngewinn im Geschäftsjahr 2017 um 67,9% auf EUR 297,0 Mio.
Wachsende Bilanz: EPRA-NAV steigt um 12,4% auf EUR 12,71 je Aktie und Nettoverschuldungsgrad sinkt auf 40,0%
Zum 31. Dezember 2017 stieg alstrias IFRS-Eigenkapital um EUR 226,2 Mio. (EUR 1,47 je Aktie) auf EUR 1.955 Mio. Der EPRA-NAV je Aktie lag bei EUR 12,71 (31. Dezember 2016: EUR 11,31). alstrias Nettoverschuldungsgrad verbesserte sich weiter auf 40,0% (31. Dezember 2016: 40,9%). Die REIT-Eigenkapitalquote, welche das Verhältnis von bilanziellem Eigenkapital zum Immobilienvermögen misst, lag bei 57,1% (31. Dezember 2016: 56,7%) und unterstreicht die hohe Bilanzqualität des Unternehmens. alstria ist von Standard & Poors mit einem BBB Rating eingestuft, der Zinsdeckungsgrad (ICR) lag 2017 bei 4,9.
Investment Properties im Wert von EUR 3,3 Mrd., Bewertungsrendite von 5,9%
Der Wert des als Finanzvermögen gehaltenen Immobilienportfolios (Investment Properties) belief sich zum 31. Dezember 2017 auf EUR 3.332 Mio. und wuchs damit gegenüber dem entsprechenden Vorjahreswert um 11,1% (EUR 333 Mio.). Die Bewertungsrendite lag bei 5,9%. Im Jahresverlauf 2017 verkaufte alstria sechs Immobilien (inklusive dem 49% Joint-Venture „Kaisergalerie“) für einen Gesamtverkaufspreis von EUR 187,8 Mio. Gekauft wurden 15 Bürogebäude in alstrias Kernmärkten für insgesamt EUR 259,5 Mio. Die verkauften Immobilien wurden mit einem durchschnittlichen Buchgewinn von 29,2% verglichen mit der Bewertung zum Jahresende 2016 verkauft und generierten über ihre Haltedauer eine interne Rendite (vor Fremdkapitaleinsatz) von 14,4%.
Starkes Vermietungsergebnis: EPRA-like-for-like-Mietwachstum von 6,3% und Investitionsrendite von 11,9%
Auf der Basis eines sehr liquiden Vermietungsmarktes in Deutschland konnte alstria 2017 Mietverträge für eine Gesamtfläche von 245.400 qm abschließen (davon Neuvermietungen von 98.300 qm). Die Vermietungsleistung entspricht ca. 16% der Gesamtmietfläche im Portfolio und stellt damit einen neuen Vermietungsrekord in der Unternehmensgeschichte dar. Trotz der Akquisition eines Leerstands von 19.900 qm, welcher zukünftige interne Wachstumsmöglichkeiten bietet, stieg die EPRA-Leerstandsquote zum 31. Dezember 2017 nur geringfügig auf 9,4%. Die Vertragsmieten (auf vergleichbarer Portfoliobasis über eine 2 Jahresperiode gemäß EPRA-Definition) stiegen um 6,3%, hauptsächlich aufgrund von Leerstandsabbau im Portfolio und Mieterhöhungen infolge von wertsteigernden Investitionen. Über einen Betrachtungszeitraum von zwei Jahren (2015-2017) investierte alstria EUR 90,1 Mio. in das Portfolio und konnte daraufhin die Mieten um EUR 10,8 Mio. steigern. Dies entspricht einer Investitionsrendite von 11,9%.
Dividendenvorschlag: EUR 0,52 je Aktie
Der Vorstand wird der diesjährigen Hauptversammlung die Zahlung einer Dividende von EUR 0,52 je Aktie vorschlagen, welche basierend auf dem volumengewichteten Durchschnittskurs 2017 von EUR 12,08 einer Dividendenrendite von 4,3% entspricht. Die Dividende in Höhe von EUR 0,52 repräsentiert eine Ausschüttungsquote von 70%.
Ausblick 2018: Umsatz von EUR 187 Mio., FFO in Höhe von EUR 110 Mio.
Basierend auf dem derzeitigen Portfolio und den vertraglich vereinbarten Mieten erwartet alstria für das Jahr 2018 einen Umsatz von EUR 187 Mio. und einen operativen Gewinn (FFO) von EUR 110 Mio. Die Prognose des FFO reflektiert Rückgänge von Mieteinnahmen resultierend aus den letztjährigen Immobilienverkäufen (EUR 5 Mio.) und Mietausläufen im Zusammenhang mit der Aufstockung der Development-Pipeline (EUR 16 Mio.). Weitgehend kompensiert werden diese Effekte durch Mieteinnahmen aus den Akquisitionen (EUR 8 Mio.), zusätzlichen Einnahmen aus dem Vermietungsgeschäft im Bestand (EUR 7 Mio.) und niedrigeren Kosten (EUR 2 Mio.). Die FFO-Marge wird erneut bei rund 59% liegen. Für das laufende Jahr erwartet alstria einen weiteren Rückgang der Nettoverschuldungsquote, resultierend aus der Wandlung der Wandelanleihe.
„Die langfristige Chance, die wir auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt sehen, ist weniger die Erwartung steigender Marktmieten, denn dies ist nicht mehr als ein Blick in die Kristallkugel. Unsere Chance liegt vielmehr in der dringend notwendigen Anpassung des Bürobestands an die sich verändernden Nutzungskonzepte der Unternehmen. Mit unserem Zugang zu Kapital und dem Verständnis für die veränderten Anforderungen von Firmenkunden werden wir unabhängig von der Volatilität der Mietmärkte erfolgreich arbeiten“, sagte Olivier Elamine, CEO der alstria. „Wir haben wiederholt bewiesen, dass wir in der Lage sind, Immobilien komplett zu repositionieren und damit Werte zu schaffen. Wir blicken auf ein Jahr mit einem neuen Vermietungsrekord zurück, haben unsere Mieteinnahmen (nach EPRA-Definition) um 6,3% gesteigert und eine umfangreiche Development-Pipeline abgearbeitet, die begann, als wir die Deutsche Office akquirierten. Wir bauen jetzt einen neuen Bestand an Entwicklungsprojekten auf, der uns weiteres zukünftiges Wachstumspotenzial bietet.“
Wachsende Bilanz: EPRA-NAV steigt um 12,4% auf EUR 12,71 je Aktie und Nettoverschuldungsgrad sinkt auf 40,0%
Zum 31. Dezember 2017 stieg alstrias IFRS-Eigenkapital um EUR 226,2 Mio. (EUR 1,47 je Aktie) auf EUR 1.955 Mio. Der EPRA-NAV je Aktie lag bei EUR 12,71 (31. Dezember 2016: EUR 11,31). alstrias Nettoverschuldungsgrad verbesserte sich weiter auf 40,0% (31. Dezember 2016: 40,9%). Die REIT-Eigenkapitalquote, welche das Verhältnis von bilanziellem Eigenkapital zum Immobilienvermögen misst, lag bei 57,1% (31. Dezember 2016: 56,7%) und unterstreicht die hohe Bilanzqualität des Unternehmens. alstria ist von Standard & Poors mit einem BBB Rating eingestuft, der Zinsdeckungsgrad (ICR) lag 2017 bei 4,9.
Investment Properties im Wert von EUR 3,3 Mrd., Bewertungsrendite von 5,9%
Der Wert des als Finanzvermögen gehaltenen Immobilienportfolios (Investment Properties) belief sich zum 31. Dezember 2017 auf EUR 3.332 Mio. und wuchs damit gegenüber dem entsprechenden Vorjahreswert um 11,1% (EUR 333 Mio.). Die Bewertungsrendite lag bei 5,9%. Im Jahresverlauf 2017 verkaufte alstria sechs Immobilien (inklusive dem 49% Joint-Venture „Kaisergalerie“) für einen Gesamtverkaufspreis von EUR 187,8 Mio. Gekauft wurden 15 Bürogebäude in alstrias Kernmärkten für insgesamt EUR 259,5 Mio. Die verkauften Immobilien wurden mit einem durchschnittlichen Buchgewinn von 29,2% verglichen mit der Bewertung zum Jahresende 2016 verkauft und generierten über ihre Haltedauer eine interne Rendite (vor Fremdkapitaleinsatz) von 14,4%.
Starkes Vermietungsergebnis: EPRA-like-for-like-Mietwachstum von 6,3% und Investitionsrendite von 11,9%
Auf der Basis eines sehr liquiden Vermietungsmarktes in Deutschland konnte alstria 2017 Mietverträge für eine Gesamtfläche von 245.400 qm abschließen (davon Neuvermietungen von 98.300 qm). Die Vermietungsleistung entspricht ca. 16% der Gesamtmietfläche im Portfolio und stellt damit einen neuen Vermietungsrekord in der Unternehmensgeschichte dar. Trotz der Akquisition eines Leerstands von 19.900 qm, welcher zukünftige interne Wachstumsmöglichkeiten bietet, stieg die EPRA-Leerstandsquote zum 31. Dezember 2017 nur geringfügig auf 9,4%. Die Vertragsmieten (auf vergleichbarer Portfoliobasis über eine 2 Jahresperiode gemäß EPRA-Definition) stiegen um 6,3%, hauptsächlich aufgrund von Leerstandsabbau im Portfolio und Mieterhöhungen infolge von wertsteigernden Investitionen. Über einen Betrachtungszeitraum von zwei Jahren (2015-2017) investierte alstria EUR 90,1 Mio. in das Portfolio und konnte daraufhin die Mieten um EUR 10,8 Mio. steigern. Dies entspricht einer Investitionsrendite von 11,9%.
Dividendenvorschlag: EUR 0,52 je Aktie
Der Vorstand wird der diesjährigen Hauptversammlung die Zahlung einer Dividende von EUR 0,52 je Aktie vorschlagen, welche basierend auf dem volumengewichteten Durchschnittskurs 2017 von EUR 12,08 einer Dividendenrendite von 4,3% entspricht. Die Dividende in Höhe von EUR 0,52 repräsentiert eine Ausschüttungsquote von 70%.
Ausblick 2018: Umsatz von EUR 187 Mio., FFO in Höhe von EUR 110 Mio.
Basierend auf dem derzeitigen Portfolio und den vertraglich vereinbarten Mieten erwartet alstria für das Jahr 2018 einen Umsatz von EUR 187 Mio. und einen operativen Gewinn (FFO) von EUR 110 Mio. Die Prognose des FFO reflektiert Rückgänge von Mieteinnahmen resultierend aus den letztjährigen Immobilienverkäufen (EUR 5 Mio.) und Mietausläufen im Zusammenhang mit der Aufstockung der Development-Pipeline (EUR 16 Mio.). Weitgehend kompensiert werden diese Effekte durch Mieteinnahmen aus den Akquisitionen (EUR 8 Mio.), zusätzlichen Einnahmen aus dem Vermietungsgeschäft im Bestand (EUR 7 Mio.) und niedrigeren Kosten (EUR 2 Mio.). Die FFO-Marge wird erneut bei rund 59% liegen. Für das laufende Jahr erwartet alstria einen weiteren Rückgang der Nettoverschuldungsquote, resultierend aus der Wandlung der Wandelanleihe.
„Die langfristige Chance, die wir auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt sehen, ist weniger die Erwartung steigender Marktmieten, denn dies ist nicht mehr als ein Blick in die Kristallkugel. Unsere Chance liegt vielmehr in der dringend notwendigen Anpassung des Bürobestands an die sich verändernden Nutzungskonzepte der Unternehmen. Mit unserem Zugang zu Kapital und dem Verständnis für die veränderten Anforderungen von Firmenkunden werden wir unabhängig von der Volatilität der Mietmärkte erfolgreich arbeiten“, sagte Olivier Elamine, CEO der alstria. „Wir haben wiederholt bewiesen, dass wir in der Lage sind, Immobilien komplett zu repositionieren und damit Werte zu schaffen. Wir blicken auf ein Jahr mit einem neuen Vermietungsrekord zurück, haben unsere Mieteinnahmen (nach EPRA-Definition) um 6,3% gesteigert und eine umfangreiche Development-Pipeline abgearbeitet, die begann, als wir die Deutsche Office akquirierten. Wir bauen jetzt einen neuen Bestand an Entwicklungsprojekten auf, der uns weiteres zukünftiges Wachstumspotenzial bietet.“
