19.03.2018 Unternehmensimmobilien 2017: So viel Umsatz wie nie zuvor
Nie war das Transaktionsvolumen für Unternehmensimmobilien größer als 2017. Das geht aus dem aktuellen Marktbericht der Initiative Unternehmensimmobilien hervor. Mit rund 3,0 Mrd. Euro konnte das bisherige Spitzenjahr 2015 um 27 Prozent übertroffen werden. Grund dafür waren mehrere Transaktionen mit sehr großen Portfolios. Teilweise wurden ganze Unternehmen mit ihren Assets erworben. Das zweite Halbjahr 2017 dagegen zeigte sich deutlich verhaltener als das erste. Unangefochtene Nummer eins unter den Investoren waren Asset- und Fondsmanager/Private Equity mit knapp 1,5 Mrd. Euro.
Sofern keine externen Schocks eintreten, ist auch für 2018 sowohl auf dem Investment- als auch auf dem Vermietungsmarkt (2017: + 12 Prozent) von einer sehr guten Nachfrage auszugehen. Sie wird aktuell noch vom knappen Angebot ausgebremst, das sich allerdings perspektivisch erweitern wird. Dies zeigt der neue Überblick über die Pipeline-Entwicklung.
Gefragt: Charme alter Industrieanlagen
Zwei Objektkategorien der Initiative Unternehmensimmobilien standen mit dem höchsten gehandelten Investmentvolumen weiterhin besonders im Fokus der Investoren: Transformationsimmobilien und Gewerbeparks.
Transformationsimmobilien lagen im zweiten Halbjahr 2017 mit einem Investitionsvolumen von über 325 Mio. Euro an erster Stelle (siehe Marktbericht). Altindustrieller Charme in Kombination mit einer vielfältig nutzbaren Gebäudesubstanz versprechen in sehr guten Lagen großer Metropolen eine gute Vermietbarkeit.
An zweiter Stelle folgen Gewerbeparks. Aufgrund ihrer vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten stellen sie weiterhin attraktive Anlageziele dar. Dies ist unter anderem zurückzuführen auf den ungebremst wachsenden Onlinehandel, da Gewerbeparks, z. B. für citylogistische Nutzungen, besonders günstig liegen. Insgesamt wurden in Gewerbeparks rund 243 Mio. Euro investiert (2. Hj. 2017). Weniger intensiv gehandelt werden Produktionsimmobilien und urbane Lager-/ Logistikimmobilien (nach Definition der Initiative Unternehmensimmobilien), da diese nach wie vor oft durch Eigennutzer gehalten werden.
Renditekompression nähert sich dem Ende
Die kontinuierlich steigende Nachfrage nach Unternehmensimmobilien führt bei knapper werdendem Angebot – genau wie bei anderen Immobilienarten – zu steigenden Preisen. Daher fielen im zweiten Halbjahr 2017 die Spitzenrenditen um mehrere Basis- bzw. Prozentpunkte. Am deutlichsten konnte dies bei Lager-/Logistikimmobilien beobachtet werden. Diese Objektkategorie wird infolge neuer Urban-Logistics-Konzepte und steigendem Onlinehandel immer interessanter. Die Spitzenrendite sank hier ungewöhnlich stark um 1,2 Prozentpunkte auf nunmehr 4,6 Prozent, die Durchschnittsrendite betrug 8,0 Prozent.
Insbesondere urbane Multi-Tenant-Objekte verfügen regelmäßig über „Core“-Qualitäten, da sie häufig strategisch gut liegen und auch für Büro- und teilweise Einzelhandelsnutzer attraktiv sind. Auch Produktionsimmobilien mit ihren langen Mietvertragslaufzeiten oder urbane Lagerimmobilien werden von der hohen Nachfrage beeinflusst und verzeichnen eine spürbare Renditekompression. Eine weitere starke Kompression der Renditen ist jedoch nicht zu erwarten – der Spread zu anderen Assetklassen würde angesichts des höheren Asset-Management-Aufwandes ansonsten zu gering.
Vermietungsmarkt: Verweildauer erhöht, Mietverträge immer kürzer
Die aktuelle Marktphase ist von einer erhöhten Verweildauer in den Objekten geprägt, häufig durch direkt anschließende Mietverträge. Daher stehen immer weniger direkt vermarktbare Flächen zur Verfügung. Nichtsdestotrotz wuchs der Flächenumsatz im Gesamtjahr 2017 um rund 12 Prozent und betrug Ende des Jahres knapp über 1 Mio. m². Wiederum war das zweite Halbjahr das schwächere und erzielte knapp 467.000 m² Umsatz. Zu beachten ist dabei, dass die Initiative Unternehmensimmobilien nur den Vermietungsmarkt bei ihren Mitgliedern betrachtet.
Auch wenn die Verweildauer zunimmt – im Verlauf der letzten Jahre kann ein vermehrter Bedarf von Flächen mit kurzen (1 bis 2 Jahre) bis sehr kurzen (kleiner 1 Jahr) Mietvertragslaufzeiten festgestellt werden. Langfristig angelegte Mietverträge gehen in den letzten Jahren konstant zurück. Dies gilt auch für das 2. Halbjahr 2017. Der Anteil an Verträgen mit einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren oder darüber hinaus lag nur noch bei rund 27 Prozent, während er zuvor langfristig zwischen 40 und 50 Prozent betrug. Der Grund für diese Entwicklung: Die Unternehmen möchten flexibel bleiben, haben aufgrund des mangelnden Angebots nach Ablauf ihres Mietvertrages jedoch kaum nach Alternativen.
Die Region mit der höchsten Nachfrage nach Mietflächen war auch im zweiten Halbjahr 2017 wieder der Großraum Berlin. Das langjährige Mittel von rund 102.000 m² konnte sogar leicht übertroffen werden. Nach wie vor ist die Nachfrage von Start-ups, der Kreativwirtschaft und den büronahen Wirtschaftszweigen hoch – aufgrund des geringen Leerstands im Bürobereich weichen viele immer stärker auf Unternehmensimmobilien aus. Die zweithöchste Nachfrage erzielte der Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar, auf Platz drei lag Hamburg mit Umland.
Sofern keine externen Schocks eintreten, ist auch für 2018 sowohl auf dem Investment- als auch auf dem Vermietungsmarkt (2017: + 12 Prozent) von einer sehr guten Nachfrage auszugehen. Sie wird aktuell noch vom knappen Angebot ausgebremst, das sich allerdings perspektivisch erweitern wird. Dies zeigt der neue Überblick über die Pipeline-Entwicklung.
Gefragt: Charme alter Industrieanlagen
Zwei Objektkategorien der Initiative Unternehmensimmobilien standen mit dem höchsten gehandelten Investmentvolumen weiterhin besonders im Fokus der Investoren: Transformationsimmobilien und Gewerbeparks.
Transformationsimmobilien lagen im zweiten Halbjahr 2017 mit einem Investitionsvolumen von über 325 Mio. Euro an erster Stelle (siehe Marktbericht). Altindustrieller Charme in Kombination mit einer vielfältig nutzbaren Gebäudesubstanz versprechen in sehr guten Lagen großer Metropolen eine gute Vermietbarkeit.
An zweiter Stelle folgen Gewerbeparks. Aufgrund ihrer vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten stellen sie weiterhin attraktive Anlageziele dar. Dies ist unter anderem zurückzuführen auf den ungebremst wachsenden Onlinehandel, da Gewerbeparks, z. B. für citylogistische Nutzungen, besonders günstig liegen. Insgesamt wurden in Gewerbeparks rund 243 Mio. Euro investiert (2. Hj. 2017). Weniger intensiv gehandelt werden Produktionsimmobilien und urbane Lager-/ Logistikimmobilien (nach Definition der Initiative Unternehmensimmobilien), da diese nach wie vor oft durch Eigennutzer gehalten werden.
Renditekompression nähert sich dem Ende
Die kontinuierlich steigende Nachfrage nach Unternehmensimmobilien führt bei knapper werdendem Angebot – genau wie bei anderen Immobilienarten – zu steigenden Preisen. Daher fielen im zweiten Halbjahr 2017 die Spitzenrenditen um mehrere Basis- bzw. Prozentpunkte. Am deutlichsten konnte dies bei Lager-/Logistikimmobilien beobachtet werden. Diese Objektkategorie wird infolge neuer Urban-Logistics-Konzepte und steigendem Onlinehandel immer interessanter. Die Spitzenrendite sank hier ungewöhnlich stark um 1,2 Prozentpunkte auf nunmehr 4,6 Prozent, die Durchschnittsrendite betrug 8,0 Prozent.
Insbesondere urbane Multi-Tenant-Objekte verfügen regelmäßig über „Core“-Qualitäten, da sie häufig strategisch gut liegen und auch für Büro- und teilweise Einzelhandelsnutzer attraktiv sind. Auch Produktionsimmobilien mit ihren langen Mietvertragslaufzeiten oder urbane Lagerimmobilien werden von der hohen Nachfrage beeinflusst und verzeichnen eine spürbare Renditekompression. Eine weitere starke Kompression der Renditen ist jedoch nicht zu erwarten – der Spread zu anderen Assetklassen würde angesichts des höheren Asset-Management-Aufwandes ansonsten zu gering.
Vermietungsmarkt: Verweildauer erhöht, Mietverträge immer kürzer
Die aktuelle Marktphase ist von einer erhöhten Verweildauer in den Objekten geprägt, häufig durch direkt anschließende Mietverträge. Daher stehen immer weniger direkt vermarktbare Flächen zur Verfügung. Nichtsdestotrotz wuchs der Flächenumsatz im Gesamtjahr 2017 um rund 12 Prozent und betrug Ende des Jahres knapp über 1 Mio. m². Wiederum war das zweite Halbjahr das schwächere und erzielte knapp 467.000 m² Umsatz. Zu beachten ist dabei, dass die Initiative Unternehmensimmobilien nur den Vermietungsmarkt bei ihren Mitgliedern betrachtet.
Auch wenn die Verweildauer zunimmt – im Verlauf der letzten Jahre kann ein vermehrter Bedarf von Flächen mit kurzen (1 bis 2 Jahre) bis sehr kurzen (kleiner 1 Jahr) Mietvertragslaufzeiten festgestellt werden. Langfristig angelegte Mietverträge gehen in den letzten Jahren konstant zurück. Dies gilt auch für das 2. Halbjahr 2017. Der Anteil an Verträgen mit einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren oder darüber hinaus lag nur noch bei rund 27 Prozent, während er zuvor langfristig zwischen 40 und 50 Prozent betrug. Der Grund für diese Entwicklung: Die Unternehmen möchten flexibel bleiben, haben aufgrund des mangelnden Angebots nach Ablauf ihres Mietvertrages jedoch kaum nach Alternativen.
Die Region mit der höchsten Nachfrage nach Mietflächen war auch im zweiten Halbjahr 2017 wieder der Großraum Berlin. Das langjährige Mittel von rund 102.000 m² konnte sogar leicht übertroffen werden. Nach wie vor ist die Nachfrage von Start-ups, der Kreativwirtschaft und den büronahen Wirtschaftszweigen hoch – aufgrund des geringen Leerstands im Bürobereich weichen viele immer stärker auf Unternehmensimmobilien aus. Die zweithöchste Nachfrage erzielte der Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar, auf Platz drei lag Hamburg mit Umland.
