27.03.2018 Offene Immobilienfonds in Abwicklung – Ergebnisse von +0,8% bis -54,8%
Das Finanzbeben, das die Insolvenz von Lehman Brothers 2008 auslöste, zog zahlreiche offene Immobilienfonds in seinen Sog. Insgesamt 18 Fonds mit einem verwalteten Vermögen von rund 26 Mrd. Euro wurden geschlossen und anschließend abgewickelt.
Die Ratingagentur Scope hat die Abwicklungsergebnisse der betroffenen Fonds bis auf die Ebene einzelner Objekte untersucht. Zwar sind auch neun Jahre nach den ersten Fondsschließungen noch nicht alle Immobilien veräußert, dennoch zeigt sich bereits jetzt ein klares Bild, wie hoch die Verluste sind und was die für das Abwicklungsergebnis wichtigsten Faktoren waren.
Das Spektrum der Abwicklungsresultate geht weit auseinander: Einige Fonds haben seit dem 30.09.2008 mehr als die Hälfte ihres Wertes verloren. Auf der anderen Seite steht aktuell ein Fonds, der im Zuge der Abwicklung sogar einen leichten Vermögenszuwachs erzielte.
Konkret: Die Ergebnisse liegen in einer Bandbreite zwischen +0,8% beim KanAm SPEZIAL grundinvest und -54,8% beim DEGI GLOBAL BUSINESS. Der Mittelwert über alle 18 Fonds liegt bei einem Verlust von rund 22%.
Große Objekte mit geringsten Verlusten
Eine klare Korrelation besteht zwischen der Verlusthöhe und der Objektgröße. Dabei gilt: je größer das Objekt, desto geringer der Verlust:
In der Größenklasse ab 200 Mio. Euro konnten im Zuge der Abwicklung sogar Wertzuwächse von durchschnittlich 1,5% erzielt werden. Kleine Objekte mit einem Volumen von weniger als 25 Mio. Euro hingegen verloren durchschnittlich fast ein Viertel an Wert.
Objekte in Japan mit den höchsten Verlusten – UK Immobilien mit Wertzuwächsen
Fondsobjekte in Japan haben mit durchschnittlich 36,3% die höchsten Verluste erlitten. Betroffen davon war vor allem der Morgan Stanley P2 Value.
Der einzige Markt mit einem im Saldo positiven Ergebnis (+2,3%) war Großbritannien. Vor allem auf zwei Fonds ist das gute Ergebnis der britischen Objekte zurückzuführen: den KanAm grundinvest Fonds und den SEB ImmoPortfolio Target Return Fund.
Die meisten Objekte der 18 Fonds in Abwicklung befinden bzw. befanden sich in Deutschland (8,6 Mrd. Euro Verkehrswert) und Frankreich (5,8 Mrd. Euro). In beiden Ländern fielen die Wertverluste mit durchschnittlich 8,7% bzw. 11,4% vergleichsweise moderat aus.
Verkaufszeitpunkt mit hohem Einfluss
Am geringsten fallen die Wertverluste für Objekte aus, die im ersten Jahr nach Bekanntgabe der Auflösung veräußert wurden. Im weiteren Verlauf der Abwicklung steigen die Verluste in der Regel an. Am höchsten sind die Verluste für Immobilien, die nach Ablauf der Abwicklungsfrist an die Verwahrstelle übergehen.
Von den 18 betrachteten Fonds haben sieben ihr Portfolio bereits vollständig abgebaut. Neun Fonds besitzen noch eine einstellige Objektanzahl. Die beiden Fonds CS EUROREAL und SEB ImmoInvest müssen noch größere Portfoliobestände im Wert von 765 Mio. Euro bzw. 634 Mio. Euro veräußern.
Die Ratingagentur Scope hat die Abwicklungsergebnisse der betroffenen Fonds bis auf die Ebene einzelner Objekte untersucht. Zwar sind auch neun Jahre nach den ersten Fondsschließungen noch nicht alle Immobilien veräußert, dennoch zeigt sich bereits jetzt ein klares Bild, wie hoch die Verluste sind und was die für das Abwicklungsergebnis wichtigsten Faktoren waren.
Das Spektrum der Abwicklungsresultate geht weit auseinander: Einige Fonds haben seit dem 30.09.2008 mehr als die Hälfte ihres Wertes verloren. Auf der anderen Seite steht aktuell ein Fonds, der im Zuge der Abwicklung sogar einen leichten Vermögenszuwachs erzielte.
Konkret: Die Ergebnisse liegen in einer Bandbreite zwischen +0,8% beim KanAm SPEZIAL grundinvest und -54,8% beim DEGI GLOBAL BUSINESS. Der Mittelwert über alle 18 Fonds liegt bei einem Verlust von rund 22%.
Große Objekte mit geringsten Verlusten
Eine klare Korrelation besteht zwischen der Verlusthöhe und der Objektgröße. Dabei gilt: je größer das Objekt, desto geringer der Verlust:
In der Größenklasse ab 200 Mio. Euro konnten im Zuge der Abwicklung sogar Wertzuwächse von durchschnittlich 1,5% erzielt werden. Kleine Objekte mit einem Volumen von weniger als 25 Mio. Euro hingegen verloren durchschnittlich fast ein Viertel an Wert.
Objekte in Japan mit den höchsten Verlusten – UK Immobilien mit Wertzuwächsen
Fondsobjekte in Japan haben mit durchschnittlich 36,3% die höchsten Verluste erlitten. Betroffen davon war vor allem der Morgan Stanley P2 Value.
Der einzige Markt mit einem im Saldo positiven Ergebnis (+2,3%) war Großbritannien. Vor allem auf zwei Fonds ist das gute Ergebnis der britischen Objekte zurückzuführen: den KanAm grundinvest Fonds und den SEB ImmoPortfolio Target Return Fund.
Die meisten Objekte der 18 Fonds in Abwicklung befinden bzw. befanden sich in Deutschland (8,6 Mrd. Euro Verkehrswert) und Frankreich (5,8 Mrd. Euro). In beiden Ländern fielen die Wertverluste mit durchschnittlich 8,7% bzw. 11,4% vergleichsweise moderat aus.
Verkaufszeitpunkt mit hohem Einfluss
Am geringsten fallen die Wertverluste für Objekte aus, die im ersten Jahr nach Bekanntgabe der Auflösung veräußert wurden. Im weiteren Verlauf der Abwicklung steigen die Verluste in der Regel an. Am höchsten sind die Verluste für Immobilien, die nach Ablauf der Abwicklungsfrist an die Verwahrstelle übergehen.
Von den 18 betrachteten Fonds haben sieben ihr Portfolio bereits vollständig abgebaut. Neun Fonds besitzen noch eine einstellige Objektanzahl. Die beiden Fonds CS EUROREAL und SEB ImmoInvest müssen noch größere Portfoliobestände im Wert von 765 Mio. Euro bzw. 634 Mio. Euro veräußern.
