01.04.2018 Mietpreisbremse löchrig vorbereitet und grundsätzlich kontraproduktiv
Durch das aktuelle Urteil des Frankfurter Landgerichts zur Unwirksamkeit der Mietpreisbremse sieht sich Haus & Grund Hessen in seiner Kritik an dieser Regelung bestätigt: „Sowohl die ungenügende, löchrige Vorbereitung als auch der fehlende grundsätzliche Nutzen der Mietpreisbremse werden durch dieses Urteil deutlich“, so Landesverbandsgeschäftsführer Younes Frank Ehrhardt.
Zum Hintergrund: In der Berufungsklage eines Frankfurter Vermieters gegen die Klage eines Mieters wegen überhöhter Miete – aufgrund der gesetzlichen Mietpreisbremse in Hessen – wurde die Mietpreisbremse in diesem Falle für unwirksam erklärt. Bei der im November 2015 in Kraft getretenen Verordnung, die in 16 hessischen Kommunen Gebiete mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ definiert, sei nur der Entwurf einer Begründung vorgelegt worden, nicht aber die fertige Begründung selbst. Würde die Mietpreisbremse in diesem Falle gelten, hätte die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der örtlichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Dieses wurde nun zurückgewiesen.
Besonders begrüßt Haus & Hessen die Feststellung des Gerichts, dass, um dem verfassungsgemäß garantierten Eigentumsschutz Rechnung zu tragen, die Definition angespannter Wohnungsmärkte besonders sorgfältiger Prüfung bedürfe. Mit ähnlicher Begründung war Ende letzten Jahres vom Landgericht München I die Mietpreisbremse in Bayern für unwirksam erklärt worden, weil ebenfalls der „angespannte Wohnungsmarkt“ als nicht ausreichend begründet erachtet wurde.
Keine wirksame Ausgestaltung möglich
„Diese Entscheidungen verwundern uns nicht“, so Younes Frank Ehrhardt. Haus & Grund Hessen habe diese Argumente schon bei der Anhörung zum Gesetz vorgetragen worden, sei aber damals nicht berücksichtigt worden. Der Schiffbruch
der Mietpreisbremse in Hessen und in Bayern, aber auch Überlegungen zu deren Aufhebung in den Bundesländern Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein, unterstrichen allesamt die Erkenntnis, „dass die Mietpreisbremse nicht wirksam ausgestaltet werden kann und abgeschafft gehört“.
Ehrhardt weiter: „Die Mietpreisbremse ist Gift für den Wohnungsmarkt, und das nicht nur in einem Ballungsraum wie dem Rhein-Main-Gebiet, der dringend auf Wohnungsneubau angewiesen ist. So werden allerdings Investitionen und Angebote auf dem Wohnungsmarkt verhindert.“ Eine Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen führe zu einem Rückgang der Investitionen im Mietwohnungsbau, einer Verknappung des Angebots und damit zu einem Nachteil gerade für die Mieter. Auch die von Haus & Grund Hessen geäußerte Befürchtung gerichtlicher Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, was denn nun die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist, bestätige sich leider.
Steuersenkungen, Ausbauerleichterungen, Eigentumsbildung
Für bessere Angebote auf dem Wohnungsmarkt und damit stabile Mietkosten könne die öffentliche Hand selbst sorgen, so der Vertreter von Haus & Grund Hessen weiter: Mit Grunderwerbsteuer und Grundsteuer und seien Land und Kommunen die größten Preistreiber bei den Nebenkosten, hier gelte es etwas zu ändern. Auch vor dem Hintergrund der neuen Hessischen Bauordnung fordert Haus & Grund Hessen nach wie vor Erleichterungen bei Dachgeschossausbau und Aufstockungen, beispielweise hinsichtlich der Stellplatzverpflichtungen. Deren Effekt sei ebenso durch Studien belegt wie die Unterstützung von Eigentumsbildung in den Randlagen, die durch Sickereffekte Wohnungen im Ballungsraum freimacht und den Markt entlastet. Hier solle der Staat tätig werden und nicht „sinnlose Energie in schlecht gemachte Gesetze stecken“, so Ehrhardt abschließend.
Zum Hintergrund: In der Berufungsklage eines Frankfurter Vermieters gegen die Klage eines Mieters wegen überhöhter Miete – aufgrund der gesetzlichen Mietpreisbremse in Hessen – wurde die Mietpreisbremse in diesem Falle für unwirksam erklärt. Bei der im November 2015 in Kraft getretenen Verordnung, die in 16 hessischen Kommunen Gebiete mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ definiert, sei nur der Entwurf einer Begründung vorgelegt worden, nicht aber die fertige Begründung selbst. Würde die Mietpreisbremse in diesem Falle gelten, hätte die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der örtlichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Dieses wurde nun zurückgewiesen.
Besonders begrüßt Haus & Hessen die Feststellung des Gerichts, dass, um dem verfassungsgemäß garantierten Eigentumsschutz Rechnung zu tragen, die Definition angespannter Wohnungsmärkte besonders sorgfältiger Prüfung bedürfe. Mit ähnlicher Begründung war Ende letzten Jahres vom Landgericht München I die Mietpreisbremse in Bayern für unwirksam erklärt worden, weil ebenfalls der „angespannte Wohnungsmarkt“ als nicht ausreichend begründet erachtet wurde.
Keine wirksame Ausgestaltung möglich
„Diese Entscheidungen verwundern uns nicht“, so Younes Frank Ehrhardt. Haus & Grund Hessen habe diese Argumente schon bei der Anhörung zum Gesetz vorgetragen worden, sei aber damals nicht berücksichtigt worden. Der Schiffbruch
der Mietpreisbremse in Hessen und in Bayern, aber auch Überlegungen zu deren Aufhebung in den Bundesländern Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein, unterstrichen allesamt die Erkenntnis, „dass die Mietpreisbremse nicht wirksam ausgestaltet werden kann und abgeschafft gehört“.
Ehrhardt weiter: „Die Mietpreisbremse ist Gift für den Wohnungsmarkt, und das nicht nur in einem Ballungsraum wie dem Rhein-Main-Gebiet, der dringend auf Wohnungsneubau angewiesen ist. So werden allerdings Investitionen und Angebote auf dem Wohnungsmarkt verhindert.“ Eine Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen führe zu einem Rückgang der Investitionen im Mietwohnungsbau, einer Verknappung des Angebots und damit zu einem Nachteil gerade für die Mieter. Auch die von Haus & Grund Hessen geäußerte Befürchtung gerichtlicher Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, was denn nun die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist, bestätige sich leider.
Steuersenkungen, Ausbauerleichterungen, Eigentumsbildung
Für bessere Angebote auf dem Wohnungsmarkt und damit stabile Mietkosten könne die öffentliche Hand selbst sorgen, so der Vertreter von Haus & Grund Hessen weiter: Mit Grunderwerbsteuer und Grundsteuer und seien Land und Kommunen die größten Preistreiber bei den Nebenkosten, hier gelte es etwas zu ändern. Auch vor dem Hintergrund der neuen Hessischen Bauordnung fordert Haus & Grund Hessen nach wie vor Erleichterungen bei Dachgeschossausbau und Aufstockungen, beispielweise hinsichtlich der Stellplatzverpflichtungen. Deren Effekt sei ebenso durch Studien belegt wie die Unterstützung von Eigentumsbildung in den Randlagen, die durch Sickereffekte Wohnungen im Ballungsraum freimacht und den Markt entlastet. Hier solle der Staat tätig werden und nicht „sinnlose Energie in schlecht gemachte Gesetze stecken“, so Ehrhardt abschließend.
