05.04.2018 IMMOFINANZ dreht fortgeführtes Konzernergebnis stark ins Plus
Die IMMOFINANZ hat im Geschäftsjahr 2017 das Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen (exkl. Russland) mit EUR 181,0 Mio. signifikant ins Plus gedreht (2016*: EUR -147,4 Mio.). Das entspricht einem Ergebnis je Aktie in Höhe von EUR 0,17 (2016*: EUR -0,15). Die Mieterlöse konnten trotz fortschreitendem Verkauf nicht strategiekonformer Immobilien leicht gesteigert werden und betrugen EUR 234,5 Mio. (2016*: EUR 233,4 Mio.). Bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe (like-for-like) sind die Mieterlöse deutlich um 4,5% auf EUR 200,0 Mio. (annualisiert) gestiegen. Beim Ergebnis aus Asset Management zeigt sich ein Zuwachs um 13,4% auf EUR 150,8 Mio. Das operative Ergebnis konnte somit um 44,4% auf EUR 107,6 Mio. (2016*: EUR 74,5 Mio.) verbessert werden. Das Finanzergebnis drehte mit EUR 88,8 Mio. stark ins Plus (2016*: EUR -107,6 Mio.). Das ist vor allem eine Folge positiver Bewertungseffekte bei den Beteiligungen an CA Immo und BUWOG und eines gesunkenen Finanzierungsaufwands.
Das gesamte Konzernergebnis (inklusive Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen/Russland) ist wie erwartet mit EUR -537,1 Mio. negativ (2016*: EUR -421,8 Mio.). Im Ergebnis aus Russland ist – wie bereits im Rahmen der Q3-Zahlen mitgeteilt – eine rein buchhalterische Reklassifizierung von kumulierten historischen Differenzen aus der Fremdwährungsumrechnung in die Gewinn- und Verlustrechnung in Höhe von EUR -540,2 Mio. enthalten. Diese Reklassifizierung ist weder cash-wirksam, noch werden dadurch das Konzern-Eigenkapital oder der EPRA NAV gemindert. Darüber hinaus spiegelt sich im Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs (wie bereits im Q3 mitgeteilt) ein negativer Bewertungseffekt in Höhe von EUR -160,6 Mio. infolge der Veräußerung des Einzelhandelsportfolios Moskau an die FORT Group wider.
„Wir haben das zurückliegende Geschäftsjahr 2017 konsequent genutzt, um die letzten großen Altlasten zu bereinigen, die Bilanz zu stärken, das operative Geschäft zu optimieren und die Kosten zu senken. Der kurz vor Jahresende erfolgte Verkauf des russischen Einzelhandelsportfolios markiert dabei den Schlusspunkt einer für die Anleger langen Restrukturierungsphase. Unsere Bilanz ist nun gestärkt und wetterfest: Das Immobilienvermögen beträgt rund EUR 4,2 Mrd., der Wert unseres CA Immo-Anteils hat sich auf mehr als EUR 680 Mio. erhöht, unsere liquiden Mittel sind deutlich auf rund EUR 480 Mio. gestiegen und unser Verschuldungsgrad in Form des Netto-LTV hat sich auf 40,8% verbessert“, kommentiert Oliver Schumy, CEO der IMMOFINANZ, die Entwicklung. „Unser übergeordnetes Ziel dieser mehrjährigen Neuausrichtung der IMMOFINANZ galt der Herstellung eines stabilen und deutlich gestärkten Unternehmens, das nachhaltig attraktive Dividenden ausschüttet, eine solide Grundlage für weiteres Wachstum aufweist und damit auch eine führende Rolle in einer möglichen, künftigen Konsolidierung des Gewerbeimmobiliensektors einnehmen kann.“
Der ordentlichen Hauptversammlung am 11. Mai 2018 soll eine Dividende in Höhe von 7 Cents je Aktie (Vorjahr: 6 Cents) vorgeschlagen werden. Die Ausschüttung ist gemäß den Bestimmungen des österreichischen Steuerrechts als Einlagenrückzahlung zu qualifizieren und damit für in Österreich ansässige natürliche Personen, die Aktien der IMMOFINANZ im Privatvermögen halten, steuerfrei.[1]
Der nachhaltige FFO 1 vor Steuern (exklusive Ergebnis aus Immobilienverkäufen und Immobilienentwicklung) ist auf EUR 71,4 Mio. gestiegen (2016*: EUR 53,2 Mio.) und der FFO 2 vor Steuern (inklusive Ergebnis aus Immobilienverkäufen) auf EUR 97,4 Mio. (2016*: EUR 34,3 Mio.).
Kostensenkungen erzielt
Deutliche Fortschritte wurden auch bei der Kosteneffizienz erzielt. So reduzierte sich der Personalaufwand (fortgeführt) um 16,2% auf rund EUR -33,7 Mio. Der Finanzierungsaufwand sank um 13,8% auf EUR -94,9 Mio. (2016*: EUR -110,0 Mio.). Die durchschnittlichen Finanzierungskosten ohne Derivate liegen mit 1,97% erstmals unter der 2%-Marke (31. Dezember 2016: 2,64%). Der Netto Loan-to-Value hat sich auf 40,8% deutlich verbessert (31. Dezember 2016: 49,0%). Die liquiden Mittel sind auf EUR 479,3 Mio. gestiegen (31. Dezember 2016: EUR 189,3 Mio.).
Der Vermietungsgrad hat sich um 4,6 Prozentpunkte auf 94,2% erhöht bei einer Bruttorendite von 6,4% (31. Dezember 2016: 89,6%; Bruttorendite: 6,1%). Im Bürobereich konnte der Vermietungsgrad dabei auf 91,9% gesteigert werden (31. Dezember 2016: 87,3%), wobei die unter der neuen Büromarke myhive gebündelten Büroimmobilien einen Vermietungsgrad von 93,0% (Bruttorendite: 5,7%) aufweisen. Die Einzelhandelsimmobilien sind mit 97,2% bereits nahezu vollvermietet (31. Dezember 2016: 93,0%). Die Retail Parks STOP SHOP weisen einen Vermietungsgrad von 97,9% (Bruttorendite: 7,9%) auf und die VIVO! Shopping Center von 96,8% (Bruttorendite: 7,8%).
Der EPRA Net Asset Value erhöhte sich um 6,8% auf EUR 3,2 Mrd. Der EPRA NAV je Aktie liegt bei EUR 2,86 (31. Dezember 2016: EUR 3,12), wobei der Rückgang primär auf die höhere Aktienanzahl sowie den negativen Bewertungseffekt aus dem Verkauf des Einzelhandelsportfolios Moskau zurückzuführen ist. Der EPRA Triple Net Asset Value stieg um 11,6% auf EUR 3,2 Mrd., der EPRA NNNAV je Aktie beträgt EUR 2,84 (31. Dezember 2016: EUR 2,97).
Ausblick
Für das laufende Geschäftsjahr 2018 ist die Erhöhung der Dividende auf 8 Cents (EUR 0,08) je Aktie geplant.
Die IMMOFINANZ bestätigt und konkretisiert ihre Mittelfrist-Guidance für die Entwicklung des nachhaltigen FFO. Bis 2019 werden folgende Faktoren zum Wachstum des FFO 1 beitragen: Im Bereich der Finanzierungskosten sollen weitere Einsparungen von EUR 23,5 Mio. erzielt werden. Aufgrund der im Jahr 2017 getätigten Refinanzierungen wird der Großteil davon ab dem 1. Quartal 2018 bereits realisiert. Aus künftigen Mieterlösen durch die Fertigstellung von Entwicklungsprojekten werden EUR 21,2 Mio. FFO-Steigerung erwartet. Geplante allgemeine Kosteneinsparungen, etwa bei Overheads und bei den Immobilienaufwendungen, belaufen sich auf EUR 19,9 Mio. Damit soll der FFO 1 vor Steuern exklusive wirtschaftlichem Anteil an der CA Immo im Jahr 2019 bei mehr als EUR 100 Mio. zu liegen kommen. Darüber hinaus errechnet sich auf Basis der aktuellen FFO-Guidance der CA Immo für 2019 ein wirtschaftlicher Anteil von zumindest EUR 34,4 Mio.
[1] Vorbehaltlich gewisser Ausnahmen, etwa wenn die Summe der Einlagenrückzahlungen die steuerlichen Anschaffungskosten der Aktien übersteigt.
Das gesamte Konzernergebnis (inklusive Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen/Russland) ist wie erwartet mit EUR -537,1 Mio. negativ (2016*: EUR -421,8 Mio.). Im Ergebnis aus Russland ist – wie bereits im Rahmen der Q3-Zahlen mitgeteilt – eine rein buchhalterische Reklassifizierung von kumulierten historischen Differenzen aus der Fremdwährungsumrechnung in die Gewinn- und Verlustrechnung in Höhe von EUR -540,2 Mio. enthalten. Diese Reklassifizierung ist weder cash-wirksam, noch werden dadurch das Konzern-Eigenkapital oder der EPRA NAV gemindert. Darüber hinaus spiegelt sich im Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs (wie bereits im Q3 mitgeteilt) ein negativer Bewertungseffekt in Höhe von EUR -160,6 Mio. infolge der Veräußerung des Einzelhandelsportfolios Moskau an die FORT Group wider.
„Wir haben das zurückliegende Geschäftsjahr 2017 konsequent genutzt, um die letzten großen Altlasten zu bereinigen, die Bilanz zu stärken, das operative Geschäft zu optimieren und die Kosten zu senken. Der kurz vor Jahresende erfolgte Verkauf des russischen Einzelhandelsportfolios markiert dabei den Schlusspunkt einer für die Anleger langen Restrukturierungsphase. Unsere Bilanz ist nun gestärkt und wetterfest: Das Immobilienvermögen beträgt rund EUR 4,2 Mrd., der Wert unseres CA Immo-Anteils hat sich auf mehr als EUR 680 Mio. erhöht, unsere liquiden Mittel sind deutlich auf rund EUR 480 Mio. gestiegen und unser Verschuldungsgrad in Form des Netto-LTV hat sich auf 40,8% verbessert“, kommentiert Oliver Schumy, CEO der IMMOFINANZ, die Entwicklung. „Unser übergeordnetes Ziel dieser mehrjährigen Neuausrichtung der IMMOFINANZ galt der Herstellung eines stabilen und deutlich gestärkten Unternehmens, das nachhaltig attraktive Dividenden ausschüttet, eine solide Grundlage für weiteres Wachstum aufweist und damit auch eine führende Rolle in einer möglichen, künftigen Konsolidierung des Gewerbeimmobiliensektors einnehmen kann.“
Der ordentlichen Hauptversammlung am 11. Mai 2018 soll eine Dividende in Höhe von 7 Cents je Aktie (Vorjahr: 6 Cents) vorgeschlagen werden. Die Ausschüttung ist gemäß den Bestimmungen des österreichischen Steuerrechts als Einlagenrückzahlung zu qualifizieren und damit für in Österreich ansässige natürliche Personen, die Aktien der IMMOFINANZ im Privatvermögen halten, steuerfrei.[1]
Der nachhaltige FFO 1 vor Steuern (exklusive Ergebnis aus Immobilienverkäufen und Immobilienentwicklung) ist auf EUR 71,4 Mio. gestiegen (2016*: EUR 53,2 Mio.) und der FFO 2 vor Steuern (inklusive Ergebnis aus Immobilienverkäufen) auf EUR 97,4 Mio. (2016*: EUR 34,3 Mio.).
Kostensenkungen erzielt
Deutliche Fortschritte wurden auch bei der Kosteneffizienz erzielt. So reduzierte sich der Personalaufwand (fortgeführt) um 16,2% auf rund EUR -33,7 Mio. Der Finanzierungsaufwand sank um 13,8% auf EUR -94,9 Mio. (2016*: EUR -110,0 Mio.). Die durchschnittlichen Finanzierungskosten ohne Derivate liegen mit 1,97% erstmals unter der 2%-Marke (31. Dezember 2016: 2,64%). Der Netto Loan-to-Value hat sich auf 40,8% deutlich verbessert (31. Dezember 2016: 49,0%). Die liquiden Mittel sind auf EUR 479,3 Mio. gestiegen (31. Dezember 2016: EUR 189,3 Mio.).
Der Vermietungsgrad hat sich um 4,6 Prozentpunkte auf 94,2% erhöht bei einer Bruttorendite von 6,4% (31. Dezember 2016: 89,6%; Bruttorendite: 6,1%). Im Bürobereich konnte der Vermietungsgrad dabei auf 91,9% gesteigert werden (31. Dezember 2016: 87,3%), wobei die unter der neuen Büromarke myhive gebündelten Büroimmobilien einen Vermietungsgrad von 93,0% (Bruttorendite: 5,7%) aufweisen. Die Einzelhandelsimmobilien sind mit 97,2% bereits nahezu vollvermietet (31. Dezember 2016: 93,0%). Die Retail Parks STOP SHOP weisen einen Vermietungsgrad von 97,9% (Bruttorendite: 7,9%) auf und die VIVO! Shopping Center von 96,8% (Bruttorendite: 7,8%).
Der EPRA Net Asset Value erhöhte sich um 6,8% auf EUR 3,2 Mrd. Der EPRA NAV je Aktie liegt bei EUR 2,86 (31. Dezember 2016: EUR 3,12), wobei der Rückgang primär auf die höhere Aktienanzahl sowie den negativen Bewertungseffekt aus dem Verkauf des Einzelhandelsportfolios Moskau zurückzuführen ist. Der EPRA Triple Net Asset Value stieg um 11,6% auf EUR 3,2 Mrd., der EPRA NNNAV je Aktie beträgt EUR 2,84 (31. Dezember 2016: EUR 2,97).
Ausblick
Für das laufende Geschäftsjahr 2018 ist die Erhöhung der Dividende auf 8 Cents (EUR 0,08) je Aktie geplant.
Die IMMOFINANZ bestätigt und konkretisiert ihre Mittelfrist-Guidance für die Entwicklung des nachhaltigen FFO. Bis 2019 werden folgende Faktoren zum Wachstum des FFO 1 beitragen: Im Bereich der Finanzierungskosten sollen weitere Einsparungen von EUR 23,5 Mio. erzielt werden. Aufgrund der im Jahr 2017 getätigten Refinanzierungen wird der Großteil davon ab dem 1. Quartal 2018 bereits realisiert. Aus künftigen Mieterlösen durch die Fertigstellung von Entwicklungsprojekten werden EUR 21,2 Mio. FFO-Steigerung erwartet. Geplante allgemeine Kosteneinsparungen, etwa bei Overheads und bei den Immobilienaufwendungen, belaufen sich auf EUR 19,9 Mio. Damit soll der FFO 1 vor Steuern exklusive wirtschaftlichem Anteil an der CA Immo im Jahr 2019 bei mehr als EUR 100 Mio. zu liegen kommen. Darüber hinaus errechnet sich auf Basis der aktuellen FFO-Guidance der CA Immo für 2019 ein wirtschaftlicher Anteil von zumindest EUR 34,4 Mio.
[1] Vorbehaltlich gewisser Ausnahmen, etwa wenn die Summe der Einlagenrückzahlungen die steuerlichen Anschaffungskosten der Aktien übersteigt.
