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05.04.2018 Wohnportfoliomarkt mit bestem Jahresstart seit dem Rekordjahr 2015

Nach der Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – setzt sich auf dem Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland die hohe Marktdynamik vom Jahresende 2017 fort. Das erste Quartal 2018 verzeichnet mit einem Transaktionsvolumen von rund 6,9 Milliarden Euro gegenüber dem Vorjahresquartal (2017: 3,7 Mrd. Euro) ein Plus von 86,6 Prozent. Das ist der beste Jahresstart seit dem Rekordjahr 2015. Insgesamt wurden 47.900 Wohnungen gehandelt (Q1 2017: 27.700).

Für dieses ausgezeichnete Ergebnis sorgte maßgeblich die Unternehmensübernahme der BUWOG durch Vonovia. „Der deutsche Teil des deutsch-österreichischen Bestands schlägt mit rund 27.000 Wohneinheiten für rechnerisch rund 2,9 Mrd. Euro zu Buche. Das sind 42,0 Prozent des Transaktionsvolumens in den ersten drei Monaten“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group.

Preisanstieg und Zunahme von Forward Deals erhöhen Durchschnittspreis

Der starke Kaufpreisanstieg von Bestandsimmobilien sowie Projekten, der sich in den letzten zwei Jahren immer stärker manifestiert, setzt sich auch 2018 fort. Hinzu kommt eine Zunahme an hochpreisigen Projektentwicklungsverkäufen um 72,7 Prozent auf 1,9 Mrd. Euro gegenüber dem ersten Quartal 2017 (1,1 Mrd. Euro). Auffällig: die große Zahl von Mikroapartmentanlagen und Studentenwohnheimen, die vor oder kurz nach Fertigstellung veräußert wurden. Zusammen führt dies zu einem Anstieg des durchschnittlichen Kaufpreises der gehandelten Wohneinheiten um 7,9 Prozent bzw. rund 10.500 Euro auf 143.400 Euro pro Wohneinheit im Vergleich zu den ersten drei Monaten 2017.

Portfoliogrößen über 100 Millionen Euro prägen das Marktgeschehen

Aufgrund der BUWOG-Übernahme mit rund 2,9 Mrd. Euro (deutscher Teil) und dem Ankauf eines Apartmentportfolios für die Bayerische Versorgungskammer (BVK) mit einem Volumen von 670 Mio. Euro ist die Größenklasse der Deals „über 500 Mio. Euro“ mit einem Anteil von 52,3 Prozent am Transaktionsvolumen das Schwergewicht im ersten Quartal. „In den ersten drei Monaten 2017 gab es in diesem Größensegment nur eine Transaktion mit 655 Mio. Euro, in den ersten drei Monaten des Jahres 2016 gar keine“, sagt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. Dahinter folgt mit einem Anteil von 23,7 Prozent und einem Umsatzvolumen von rund 1,6 Mrd. Euro die Größenklasse der Großdeals zwischen „100 und 500 Mio. Euro“. Der Umsatzanteil in den Klassen „unter 100 Mio. Euro“ pendelt zwischen 2,9 Prozent und 7,8 Prozent. Zusammen kommen sie auf ein absolutes Volumen von rund 1,6 Mrd. Euro. Das entspricht einem Minus von 28,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Q1 2017: 2,3 Mrd. Euro). Damit dominieren Großportfolios über 100 Mio. Euro das Marktgeschehen am Jahresbeginn. Im Vorjahresvergleich haben diese ihren Marktanteil von 38,6 Prozent auf 76,0 Prozent bzw. absolut von 1,4 Mrd. auf 5,2 Mrd. Euro gesteigert.

Starke Zunahme des Ankaufsvolumens bei Versicherungen und Pensionskassen

Bei Betrachtung der Investoren fallen in diesem Jahr besonders die „Versicherungen und Pensionskassen“ auf. „Mit dem BVK-Ankauf des Apartmentportfolios verneunfacht diese Investorengruppe fast ihr Transaktionsvolumen im Vergleich zum Jahresbeginn 2017“, sagt Stefan Mergen. Dies entspricht einem investierten Kapital von knapp 900 Mio. Euro bzw. einem Anteil von 13,0 Prozent. Erstplatzierte bleiben jedoch die „Immobilienaktiengesellschaften und REITs“. Nachdem diese im letzten Jahr ihre Poleposition von den „offenen Immobilienfonds und Spezialfonds“ zurückerobern konnten, behaupten sie sich auch im ersten Quartal 2018 – hauptsächlich aufgrund der BUWOG-Übernahme durch Vonovia. Auf „Immobilienaktiengesellschaften und REITs“ entfällt nun ein Investitionsvolumen von 3,0 Mrd. Euro bzw. ein Anteil von 44,2 Prozent. „Offene Immobilienfonds und Spezialfonds“ belegen mit einem Anteil von 15,1 Prozent Platz zwei. Ihr Umsatzvolumen steigt von 600 Mio. Euro auf 1,0 Mrd. Euro gegenüber den ersten drei Monaten in 2017. Darauf folgen die bereits erwähnten „Versicherungen und Pensionskassen“.

Auf Seite der Verkäufer sind ebenfalls die „Immobilienaktiengesellschaften und REITs“ mit einem Verkaufsvolumen von 56,7 Prozent am stärksten vertreten. Dies entspricht einem absoluten Verkaufsvolumen von 3,9 Mrd. Euro. „Ohne die BUWOG-Übernahme sind diese im aktuellen Quartal mit rund 1,0 Mrd. Euro genauso stark wie im Vorjahr“, sagt Dr. Konrad Kanzler. Die „Projektentwickler und Bauträger“ wurden mit einem Anteil von 20,7 Prozent und 1,4 Mrd. Euro Verkaufsvolumen auf den zweiten Platz verwiesen.

Deutsche Investoren bauen Marktanteil aus, Internationale aber mit absoluten Zugewinnen

Vor allem aufgrund der BUWOG-Übernahme hat sich der Anteil der deutschen Käufer auf 83,5 Prozent erhöht (Q1 2017: 81,9 Prozent). Das bedeutet eine Steigerung des Transaktionsvolumens von 2,7 Mrd. Euro auf nun 5,7 Mrd. Euro. Absolut haben auch die internationalen Investoren über 400 Mio. Euro mehr investiert als im Vorjahreszeitraum, womit sie ein Ankaufsvolumen von 1,1 Mrd. Euro erreichen.

Wie in den vergangenen Jahren finden die meisten Transaktionen (nach Anzahl) mit einem Anteil 19,1 Prozent in Berlin sowie 13,6 Prozent in Nordrhein-Westfalen statt. „Der Fokus liegt weiter auf den deutschen Metropolen. Aufgrund des knappen Angebots bilden Investments in B- und C-Standorte aber unverändert auch einen wichtigen Schwerpunkt“, sagt Dr. Konrad Kanzler. Städte in Sachsen (u.a. Dresden, Leipzig) sind im ersten Quartal 2018 unter den Investitionsstandorten erneut gut vertreten, ebenso Städte im und um das Ruhrgebiet. Daneben gab es im ersten Quartal wieder eine größere Transaktion mit 2.000 Wohneinheiten, die sich überwiegend in Dortmund und Bochum befinden.

Die Prognose für das Jahr 2018 bleibt positiv. Weitere Unternehmensübernahmen zeichnen sich derzeit zwar nicht ab, hingegen werden vor allem hochpreisige Projektverkäufe sowie mittlere und kleine Portfoliodeals das Marktgeschehen noch stärker prägen“, sagt Stefan Mergen. Ausgehend vom fulminanten Jahresauftakt erwartet NAI apollo, dass das Jahresergebnis aus 2017 von 15,7 Mrd. Euro – das zweithöchste Resultat innerhalb der letzten zehn Jahre – wieder erreicht bzw. sogar leicht überschritten wird.









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