09.04.2018 Aengevelt: Rekorde am Grundstücks- und Investmentmarkt Frankfurt
2017 erhöhte sich der Geldumsatz aus konventionellen Immobilienverkäufen (Asset-Deals) am Frankfurter Grundstücksmarkt mit rd. EUR 7,1 Mrd. nochmals um EUR 400 Mio. gegenüber dem bereits exzellenten Vorjahreswert (201:6 rd. EUR 6,7 Mrd.). Er liegt damit sogar EUR 2,1 Mrd. bzw. 42% über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: rd. EUR 4,97 Mrd. p. a.).
Das Transaktionsumsatzergebnis im Berichtsjahr 2017 ist bezüglich der registrierten konventionellen Asset-Deals das zweithöchste der letzten 20 Jahre und wird lediglich vom Rekordjahr 2007 (EUR 7,77 Mrd.) übertroffen.
Zusätzlich wurden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf dem Frankfurter Markt mittels Share-Deals (Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen) rd. EUR 3,23 Mrd. kontrahiert (2016: EUR 3,01 Mrd.) - nicht zuletzt zur Vermeidung der deutlich von 3,5% auf 6% gestiegenen Grunderwerbsteuer.
Das Gesamttransaktionsvolumen am Frankfurter Grundstücksmarkt summiert sich damit 2017 auf rd. EUR 10,3 Mrd. und übertrifft damit den Rekordwert des Vorjahres (2016: EUR 9,7 Mrd.).
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 7,1 Mrd. entfielen in 2017:
• rd. EUR 4,75 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2016: rd. EUR 2,93 Mrd.) = + 62%
• rd. EUR 632 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2016: rd. EUR 726 Mio.) = - 13%
• rd. EUR 1,52 Mrd. auf Wohneigentum (2016: rd. EUR 1,60 Mrd.) = - 5%
Der Geldumsatz im Bereich der Eigentumswohnungen ging mit EUR 1,52 Mrd. gegenüber dem Rekordwert des Vorjahres moderat um 5% bzw. EUR 80 Mio. zurück, liegt indessen 43% bzw. rd. EUR 550 Mio. über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: EUR 1,06 Mrd. jährlich). Dabei stieg der Preis für Neubau-Eigentums¬wohnungen gegenüber 2016 um 13% von EUR 4.760,-/m² auf rd. EUR 5.380,-/m² und spiegelt damit die hohe Nachfrage nach Wohneigentum in Frankfurt.
Dahinter steht nicht zuletzt die anhaltend steigende Zahl an Einwohnern (Anfang 2018: rd. 750.000 EW) und Privathaushalten (rd. 423.000), denen ein (deutlich zu geringer) marktaktiver Wohnungsbestand (96% des Gesamtbestandes) von lediglich rd. 373.000 Wohnungen gegenübersteht. Dies entspricht einem kalkulatorischen Wohnungsdefizit von nahezu 50.000 Wohnungen. Zum Vergleich: Im mit rd. 3,7 Mio. Einwohnern etwa fünfmal so großen Berlin stellt sich das kalkulatorische Wohnungsdefizit “nur“ auf 160.000 Wohneinheiten.
Frankfurter Investmentmarkt legt weiter zu
Der Frankfurter Investmentmarkt legte 2017 nochmals deutlich um rd. EUR 900 Mio. bzw. 8% gegenüber dem Vorjahr zu und erzielte ein Transaktionsvolumen (Asset- und Share-Deals) von rd. EUR 7,7 Mrd. (2016: EUR 6,8 Mrd.).
Getragen wird dieser Umsatzanstieg u.a. von Share-Deals, die mit rd. EUR 3,23 Mrd. um etwa EUR 220 Mio. gegenüber dem Vorjahr zulegten und damit einen neuen Höchstwert erreichten.
Im Bereich der konventionellen Immobilienverkäufe verlief die Entwicklung ebenfalls positiv: Während der Geldumsatz im Bereich der Wohninvestments (Mietzinshäuser, Wohnanlagen) um 45% von EUR 660 Mio. auf rd. EUR 1 Mrd. anzog, erhöhte sich bei den Gewerbeinvestments das Transaktionsvolumen moderater um 10% von EUR 3,16 Mrd. auf rd. EUR 3,47 Mrd.
Gewerbeinvestments größter Teilmarkt
• Größter Teilmarkt bleiben die Gewerbeinvestments (Asset-Deals), die mit EUR 3,47 Mrd. rd. 10% über dem Vorjahreswert (2016: EUR 3,16 Mrd.) und sogar 26% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade liegen (Ø 2006-2015: EUR 2,76 Mrd.).
• Hierbei bilden Büroinvestments traditionell das größte Teilsegment: 2017 stieg der Geldumsatz gegenüber dem Vorjahr von EUR 2,49 Mrd. auf rd. EUR 3,08 Mrd. (+24%). Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall stieg bei 63 Transaktionen (2016: 62) von EUR 40,1 Mio. auf EUR 48,8 Mio.
• Im Marktbereich Industrie- und Gewerbebauten ging das Transaktionsvolumen um EUR 146 Mio. bzw. 42% auf EUR 200 Mio. zurück. Die Zahl der Kauffälle blieb nahezu konstant (2016: 52 Kauffälle; 2017: 48 Kauffälle).
• Im Investmentsegment Handels- und Hotelimmobilien sank der Geldumsatz ebenfalls markant um 43% auf EUR 190 Mio. (2016: EUR 331 Mio.).
Wohninvestments geben nach
• Auf dem Wohninvestmentmarkt erhöhte sich der Geldumsatz (Asset-Deals) um EUR 295 Mio. auf rd. EUR 1 Mrd. und stellt damit das zweithöchste je analysierte Umsatzniveau knapp hinter dem Rekordjahr 2015 mit EUR 1,05 Mrd. dar.
• Die Zahl der Kauffälle stieg von 315 auf 414. Dabei zog der mittlere Verkaufspreis pro Immobilie für Wohn- und Geschäftshäuser (gemischte Nutzung mit vorwiegendem Wohnanteil) von rd. EUR 2,28 Mio. auf rd. EUR 3,17 Mio. in 2017 an, für reine Wohnhäuser gab er leicht von EUR 2 Mio. auf EUR 1,93 Mio. nach.
Anteil internationaler Investoren am Frankfurter Markt wächst
Dank seiner im europäischen Vergleich überaus attraktiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleibt Deutschland mit seinen vielseitigen Immobilienzentren weiterhin im Fokus in- und ausländischer Immobilieninvestoren. Entsprechend hoch fällt der Anteil von Cross-Border-Investments in Frankfurt aus:
• Der Anteil ausländischer Investoren am Investmentmarktvolumen lag im Berichtsjahr auf Käuferseite bei rd. 50% (2016: 60%).
• Auf Verkäuferseite fiel die Beteiligung ausländischer Investoren mit rd. 25% deutlich niedriger aus (2016: 30%).
Spitzenrenditen nochmals gesunken
Im Jahresverlauf 2017 hat sich das Renditeniveau im Zuge des weiterhin dynamischen Transaktionsgeschehens und der weiterhin starken Nachfrage nach Core-Objekten in bester Lage weiter moderat sinkend entwickelt:
• So gab die Spitzenrendite für Bürogebäude in Top-Lagen im Jahresverlauf 2017 um 60 Basispunkte auf 3,3% p.a. nach (2016: 3,9% p.a.).
• Auch für Wohn- und Geschäftshäuser hat die Spitzenrendite um 35 Basispunkte auf 3,4% p.a. nachgegeben (2016: 3,75% p.a.).
Trends der Marktentwicklung
• Frankfurt bleibt eines der bevorzugten Immobilien-Anlageziele in Deutschland.
• Bei steigender Verkaufsbereitschaft und entsprechender Objektverfügbarkeit ist deshalb am Frankfurter Immobilienmarkt ein zum Vorjahr vergleichbares Transaktionsvolumen (Asset-Deals) um EUR 7 Mrd. möglich.
• Dabei prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das laufende Investmentjahr stabile bis moderat weiter sinkende Renditen.
• Zudem werden zunehmend großvolumige Objekte (“size matters“) nachgefragt (siehe Anstieg des mittleren Kaufpreises für Büroinvestments auf knapp EUR 50 Mio. je Deal); der Erwerb großvolumiger Objekte erfolgt dabei verstärkt als “Club Deal“.
• Investitionen erfolgen außerdem zunehmend über Kapitalsammelstellen als Investment-Vehikel.
• Insgesamt steigt die Risikobereitschaft der Investoren und damit das Engagement u.a. im Value-Add- bis hin zum Opportunistic-Bereich.
Das Transaktionsumsatzergebnis im Berichtsjahr 2017 ist bezüglich der registrierten konventionellen Asset-Deals das zweithöchste der letzten 20 Jahre und wird lediglich vom Rekordjahr 2007 (EUR 7,77 Mrd.) übertroffen.
Zusätzlich wurden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf dem Frankfurter Markt mittels Share-Deals (Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen) rd. EUR 3,23 Mrd. kontrahiert (2016: EUR 3,01 Mrd.) - nicht zuletzt zur Vermeidung der deutlich von 3,5% auf 6% gestiegenen Grunderwerbsteuer.
Das Gesamttransaktionsvolumen am Frankfurter Grundstücksmarkt summiert sich damit 2017 auf rd. EUR 10,3 Mrd. und übertrifft damit den Rekordwert des Vorjahres (2016: EUR 9,7 Mrd.).
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 7,1 Mrd. entfielen in 2017:
• rd. EUR 4,75 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2016: rd. EUR 2,93 Mrd.) = + 62%
• rd. EUR 632 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2016: rd. EUR 726 Mio.) = - 13%
• rd. EUR 1,52 Mrd. auf Wohneigentum (2016: rd. EUR 1,60 Mrd.) = - 5%
Der Geldumsatz im Bereich der Eigentumswohnungen ging mit EUR 1,52 Mrd. gegenüber dem Rekordwert des Vorjahres moderat um 5% bzw. EUR 80 Mio. zurück, liegt indessen 43% bzw. rd. EUR 550 Mio. über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: EUR 1,06 Mrd. jährlich). Dabei stieg der Preis für Neubau-Eigentums¬wohnungen gegenüber 2016 um 13% von EUR 4.760,-/m² auf rd. EUR 5.380,-/m² und spiegelt damit die hohe Nachfrage nach Wohneigentum in Frankfurt.
Dahinter steht nicht zuletzt die anhaltend steigende Zahl an Einwohnern (Anfang 2018: rd. 750.000 EW) und Privathaushalten (rd. 423.000), denen ein (deutlich zu geringer) marktaktiver Wohnungsbestand (96% des Gesamtbestandes) von lediglich rd. 373.000 Wohnungen gegenübersteht. Dies entspricht einem kalkulatorischen Wohnungsdefizit von nahezu 50.000 Wohnungen. Zum Vergleich: Im mit rd. 3,7 Mio. Einwohnern etwa fünfmal so großen Berlin stellt sich das kalkulatorische Wohnungsdefizit “nur“ auf 160.000 Wohneinheiten.
Frankfurter Investmentmarkt legt weiter zu
Der Frankfurter Investmentmarkt legte 2017 nochmals deutlich um rd. EUR 900 Mio. bzw. 8% gegenüber dem Vorjahr zu und erzielte ein Transaktionsvolumen (Asset- und Share-Deals) von rd. EUR 7,7 Mrd. (2016: EUR 6,8 Mrd.).
Getragen wird dieser Umsatzanstieg u.a. von Share-Deals, die mit rd. EUR 3,23 Mrd. um etwa EUR 220 Mio. gegenüber dem Vorjahr zulegten und damit einen neuen Höchstwert erreichten.
Im Bereich der konventionellen Immobilienverkäufe verlief die Entwicklung ebenfalls positiv: Während der Geldumsatz im Bereich der Wohninvestments (Mietzinshäuser, Wohnanlagen) um 45% von EUR 660 Mio. auf rd. EUR 1 Mrd. anzog, erhöhte sich bei den Gewerbeinvestments das Transaktionsvolumen moderater um 10% von EUR 3,16 Mrd. auf rd. EUR 3,47 Mrd.
Gewerbeinvestments größter Teilmarkt
• Größter Teilmarkt bleiben die Gewerbeinvestments (Asset-Deals), die mit EUR 3,47 Mrd. rd. 10% über dem Vorjahreswert (2016: EUR 3,16 Mrd.) und sogar 26% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade liegen (Ø 2006-2015: EUR 2,76 Mrd.).
• Hierbei bilden Büroinvestments traditionell das größte Teilsegment: 2017 stieg der Geldumsatz gegenüber dem Vorjahr von EUR 2,49 Mrd. auf rd. EUR 3,08 Mrd. (+24%). Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall stieg bei 63 Transaktionen (2016: 62) von EUR 40,1 Mio. auf EUR 48,8 Mio.
• Im Marktbereich Industrie- und Gewerbebauten ging das Transaktionsvolumen um EUR 146 Mio. bzw. 42% auf EUR 200 Mio. zurück. Die Zahl der Kauffälle blieb nahezu konstant (2016: 52 Kauffälle; 2017: 48 Kauffälle).
• Im Investmentsegment Handels- und Hotelimmobilien sank der Geldumsatz ebenfalls markant um 43% auf EUR 190 Mio. (2016: EUR 331 Mio.).
Wohninvestments geben nach
• Auf dem Wohninvestmentmarkt erhöhte sich der Geldumsatz (Asset-Deals) um EUR 295 Mio. auf rd. EUR 1 Mrd. und stellt damit das zweithöchste je analysierte Umsatzniveau knapp hinter dem Rekordjahr 2015 mit EUR 1,05 Mrd. dar.
• Die Zahl der Kauffälle stieg von 315 auf 414. Dabei zog der mittlere Verkaufspreis pro Immobilie für Wohn- und Geschäftshäuser (gemischte Nutzung mit vorwiegendem Wohnanteil) von rd. EUR 2,28 Mio. auf rd. EUR 3,17 Mio. in 2017 an, für reine Wohnhäuser gab er leicht von EUR 2 Mio. auf EUR 1,93 Mio. nach.
Anteil internationaler Investoren am Frankfurter Markt wächst
Dank seiner im europäischen Vergleich überaus attraktiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleibt Deutschland mit seinen vielseitigen Immobilienzentren weiterhin im Fokus in- und ausländischer Immobilieninvestoren. Entsprechend hoch fällt der Anteil von Cross-Border-Investments in Frankfurt aus:
• Der Anteil ausländischer Investoren am Investmentmarktvolumen lag im Berichtsjahr auf Käuferseite bei rd. 50% (2016: 60%).
• Auf Verkäuferseite fiel die Beteiligung ausländischer Investoren mit rd. 25% deutlich niedriger aus (2016: 30%).
Spitzenrenditen nochmals gesunken
Im Jahresverlauf 2017 hat sich das Renditeniveau im Zuge des weiterhin dynamischen Transaktionsgeschehens und der weiterhin starken Nachfrage nach Core-Objekten in bester Lage weiter moderat sinkend entwickelt:
• So gab die Spitzenrendite für Bürogebäude in Top-Lagen im Jahresverlauf 2017 um 60 Basispunkte auf 3,3% p.a. nach (2016: 3,9% p.a.).
• Auch für Wohn- und Geschäftshäuser hat die Spitzenrendite um 35 Basispunkte auf 3,4% p.a. nachgegeben (2016: 3,75% p.a.).
Trends der Marktentwicklung
• Frankfurt bleibt eines der bevorzugten Immobilien-Anlageziele in Deutschland.
• Bei steigender Verkaufsbereitschaft und entsprechender Objektverfügbarkeit ist deshalb am Frankfurter Immobilienmarkt ein zum Vorjahr vergleichbares Transaktionsvolumen (Asset-Deals) um EUR 7 Mrd. möglich.
• Dabei prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das laufende Investmentjahr stabile bis moderat weiter sinkende Renditen.
• Zudem werden zunehmend großvolumige Objekte (“size matters“) nachgefragt (siehe Anstieg des mittleren Kaufpreises für Büroinvestments auf knapp EUR 50 Mio. je Deal); der Erwerb großvolumiger Objekte erfolgt dabei verstärkt als “Club Deal“.
• Investitionen erfolgen außerdem zunehmend über Kapitalsammelstellen als Investment-Vehikel.
• Insgesamt steigt die Risikobereitschaft der Investoren und damit das Engagement u.a. im Value-Add- bis hin zum Opportunistic-Bereich.
