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07.05.2018 Scope bewertet Hahn Pluswertfonds 171 mit bb (AIF)

Der alternative Investmentfonds Hahn Pluswertfonds 171 lässt eine mäßige risiko-adjustierte Rendite erwarten. Die Erfahrung des Asset Managers hat das Rating positiv beeinflusst, während vor allem die nicht vorhandene Risikodiversifikation und das Alter der Immobilie das Rating beschränken.

Der Anleger beteiligt sich an einem Publikums-AIF mit einem Investitionsvolumen von 17,5 Mio. Euro der in eine Gewerbeimmobilie in Delmenhorst, Niedersachsen investiert.

Das im Jahr 1972 errichtete SB-Warenhaus verfügt über eine vermietbare Fläche von 8.485 m² und 425 Kundenstellplätze. Das Gebäude befindet sich seit 1993 im Management der Hahn Gruppe und wurde während seiner Nutzungsdauer mehrfach angepasst und erweitert. Es befindet sich Angabe gemäß in einem guten bis befriedigenden Zustand. Gemäß Wertgutachten verfügt die Immobilie unter Berücksichtigung der von der Mieterin geplanten umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen über eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren. Das Wertgutachten liegt Scope nicht vor.

Die Immobilie ist bis Ende Januar 2034 vollständig an Kaufland vermietet. Daran anschließend verfügt die Mieterin über zusätzliche Verlängerungsoption um zuerst acht und dann sieben weitere Jahre.

Das Gesamtfondsvolumen von 17,5 Mio. Euro wird durch Eigenkapital in Höhe von 10,5 Mio. Euro sowie durch Fremdkapital in Höhe von 7,0 Mio. Euro finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei 40%. Über das Agio von 5% hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von rund 16,9% bezogen auf das Emissionskapital an.
Die Zinsbindung des Fremdkapitals läuft bis Ende 2028. Somit besteht vor Ende der geplanten Fondslaufzeit von Ende 2032 die Notwenigkeit zur Refinanzierung.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 1,01% p.a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 0,56%. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine mäßige risiko-adjustierte Rendite erwarten.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:

• den sehr erfahrener Asset Manager im Bereich Gewerbeimmobilien,
• die bonitätsstarke Mieterin, die über die Option zur Verlängerung des Mietvertrags verfügt und
• die Vertrautheit mit der Immobilie, da sich diese seit 1993 im Asset Management der Hahn-Gruppe befindet.
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
• die nicht vorhandene Risikodiversifikation,
• die recht geringe Restnutzungsdauer der Immobilie von nur noch 20 Jahren und
• das Refinanzierungsrisiko, da die Zinsbindung vor Ende der Fondslaufzeit endet.

Die von Scope vorgenommene Kapitalflusssimulation hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:

• Break-even Wahrscheinlichkeit: 98,5%
• Verlustmöglichkeit: 1,5%
• Value-at-Risk: 5,1% (Ein Verlust von 5,1% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
• Risikoklasse: 5

Für die Hahn-Gruppe liegt kein aktuelles Asset Management Rating von Scope vor.









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