01.06.2018 Neue Studie Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin
In vielen ostdeutschen Großstädten entwickeln sich die Immobilienmärkte dynamisch. Insbesondere Leipzig, Dresden und Potsdam verzeichnen spürbare Wachstumsraten. Auch Rostock und Erfurt befinden sich im Aufwind. Im Vergleich zu westdeutschen Oberzentren ist das Mietniveau zwar meistens geringer. Gleichwohl ist in Ostdeutschland ein Aufwärtstrend zu beobachten, der Investoren ein zunehmendes Potenzial für Immobilieninvestitionen bietet. Herausragend entwickelt sich der Immobilienmarkt in Berlin. Für das Gesamtjahr 2018 wird erwartet, dass das Mietniveau im Durchschnitt der ostdeutschen Großstädte weiter ansteigt. Das sind zentrale Ergebnisse der neuen DG HYP-Studie „Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2018“. Der Bericht analysiert die Entwicklung in den fünf ostdeutschen Bundesländern, der Hauptstadt Berlin sowie den Großstädten Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, Rostock und Schwerin als jeweils bedeutendes Oberzentrum der Region.
Mark Meissner, Leiter des Immobilienzentrums Berlin der DG HYP, erläutert: „Die ostdeutschen Großstädte verzeichnen seit geraumer Zeit wieder einen teilweise beachtlichen Zuzug. Dieser Bevölkerungsanstieg, die gute wirtschaftliche Entwicklung und der zunehmende Tourismus beleben die ostdeutschen Immobilienmärkte. Insbesondere Dresden, Erfurt, Leipzig und Potsdam im Speckgürtel von Berlin bieten auch weiterhin gute Aussichten und damit vielversprechende Anlageperspektiven für Investoren.“
Bürospitzenmieten setzen ihren Aufwärtstrend fort
Die gesamtwirtschaftliche positive Entwicklung in Deutschland und die damit verbundene kontinuierlich steigende Zahl der Erwerbstätigen wirken sich auch in Ostdeutschland positiv auf die Büromärkte aus. Nach dem Tief bei der Bürobeschäftigung im Jahr 2005 zog die Flächennachfrage in der Zwischenzeit wieder an. Diese wurde zunächst überwiegend aus Leeständen bedient, die durch die Überkapazität in den 1990er Jahren entstanden sind. In Dresden und Leipzig konnte der damals enorm hohe Flächenleerstand spürbar auf heute etwa 8 Prozent abgebaut werden. In Potsdam und der Hauptstadt Berlin sind mittlerweile kaum noch freie Büroflächen verfügbar. Die dortige Leerstandsquote liegt nur noch bei etwa 2 Prozent.
Die hohe Büroflächennachfrage gepaart mit zunehmender Flächenknappheit hat dazu geführt, dass die Spitzenmiete vor allem am Berliner Büromarkt spürbar gestiegen ist. Mit einer Miete von 30 Euro pro Quadratmeter in sehr guten Lagen ist die Hauptstadt nach Frankfurt und München inzwischen der drittteuerste Bürostandort bundesweit. Unter den ostdeutschen Oberzentren verzeichnen auch Leipzig und Dresden starke Zuwächse. 2017 lag der Quadratmeterpreis bei rund 13 Euro. Ähnliche Werte erreichten Potsdam und Rostock. Dieser Aufwärtstrend dürfte sich 2018 moderat fortsetzen. So wird in den ostdeutschen Oberzentren für das Gesamtjahr ein durchschnittliches Wachstum von 1,6 Prozent erwartet. Die höchsten Mietsteigerungen dürften in Potsdam mit 3,2 Prozent, in Chemnitz mit 2 Prozent und in Rostock mit 1,6 Prozent realisiert werden, dicht gefolgt von Leipzig, Halle und Schwerin mit jeweils 1,5 Prozent. Deutlich darüber liegt Berlin. Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage ist mit einem Mietzuwachs von 4 Prozent zu rechnen.
Einzelhandelsmieten entwickeln sich seitwärts
In Ostdeutschland profitiert der Einzelhandel ebenfalls von den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland. Steigende Einkommen und Renten sowie ein florierender Tourismus fördern die Konsumfreude. Allerdings ist die Kaufkraft fast 30 Jahre nach der Wiedervereinigung immer noch niedriger als in westdeutschen Großstädten. Auch die Flächenproduktivität zieht im Osten wieder merklich an. Trotz eines wachsenden E-Commerce ist der Einkaufsbummel in den Innenstädten, insbesondere in Berlin, nach wie vor beliebt. Gleichzeitig verschiebt sich die Flächennachfrage in Top-Lagen zugunsten von Systemgastronomieanbietern, Supermärkten und Drogerien.
Die Unterschiede der Einzelhandelsspitzenmiete an den neun untersuchten Großstädten sind teilweise erheblich. Der Top-Standort Berlin hat sich überdurchschnittlich gut entwickelt und konnte im Handel die Spitzenmiete binnen zehn Jahren um über 50 Prozent auf 310 Euro pro Quadratmeter steigern. Die Hauptstadt weist damit den bundesweit stärksten prozentualen Anstieg der Einzelhandelsspitzenmiete unter den deutschen Top-Standorten auf. Das dürfte der Grund dafür sein, dass diese seit 2016 auf hohem Niveau stagniert und voraussichtlich auch 2018 stabil bleibt.
An den ostdeutschen regionalen Einzelhandelsstandorten lag die durchschnittliche Spitzenmiete 2017 bei 82 Euro je Quadratmeter. Das sind etwa 50 Euro je Quadratmeter weniger als im Durchschnitt bundesweiter Oberzentren. Gründe dafür sind die niedrigere Kaufkraft und ein hoher Flächenbestand. Lediglich in den beiden aufstrebenden sächsischen Großstädten Leipzig und Dresden wurde 2017 eine Spitzenmiete von 127 Euro beziehungsweise 110 Euro pro Quadratmeter gezahlt. In Erfurt, Rostock, Halle und Potsdam lagen die Spitzenmieten zwischen 90 und 75 Euro. Das Schlusslicht bildet Schwerin mit einem Quadratmeterpreis von 32 Euro. Dem bundesweiten Trend folgend dürften sich die Einzelhandelsmieten auch in den ostdeutschen Oberzentren 2018 überall seitwärts entwickeln.
Wohnungsmieten steigen kontinuierlich an
Weder das frühere Überangebot noch das geringere Einkommen in Ostdeutschland wirken sich nachteilig auf den Wohnimmobilienmarkt aus. Die Zahl der privaten Haushalte wächst kontinuierlich. Gründe sind ein anhaltender Zuzug, eine steigende Anzahl an Single-Wohnungen und ein Rückgang der Abwanderung. Sogar in Städten mit schwächerem Einwohnerwachstum haben die Mieten aufgrund der gestiegenen Nachfrage – insbesondere nach Neubauwohnungen – spürbar angezogen.
Gleichwohl liegt das Mietniveau ostdeutscher Standorte immer noch unter dem Mittel westdeutscher Oberzentren, in denen die durchschnittliche Erstbezugsmiete bei 11 Euro pro Quadratmeter liegt. In Dresden, Leipzig und Rostock waren 2017 gut 10 Euro pro Quadratmeter zu zahlen gefolgt von Erfurt, Magdeburg und Schwerin mit leicht über bzw. unter 9 Euro. Das Schlusslicht bildet Halle mit einem Quadratmeterpreis von 8 Euro. Mit einer durchschnittlichen Erstbezugsmiete von 11 Euro ist Potsdam führend unter den ostdeutschen Oberzentren. Die Stadt dürfte von der Nähe zum Top-Standort Berlin profitieren, wo im vergangenen Jahr rund 13 Euro verlangt wurden.
Angesichts des Bevölkerungswachstums in den untersuchten ostdeutschen Großstädten dürften die Mieten – ohne Berlin – 2018 im Durchschnitt um 3,6 Prozent steigen. Der höchste Zuwachs von 5,5 Prozent wird in Leipzig erwartet. Die zukunftsfähige Schwarmstadt zählt derzeit zu den am schnellsten wachsenden Großstädten Deutschlands. In Dresden ist für das Jahr 2018 mit einem Mietanstieg von 3,9 Prozent zu rechnen, gefolgt von Schwerin mit 3,5 Prozent. In Berlin lässt sich voraussichtlich, wie auch in Chemnitz, Halle und Rostock, ein Zuwachs von etwas über 3 Prozent erzielen. Für die Schlusslichter Magdeburg, Erfurt und Potsdam werden Steigerungen von rund 2 Prozent erwartet.
Mark Meissner, Leiter des Immobilienzentrums Berlin der DG HYP, erläutert: „Die ostdeutschen Großstädte verzeichnen seit geraumer Zeit wieder einen teilweise beachtlichen Zuzug. Dieser Bevölkerungsanstieg, die gute wirtschaftliche Entwicklung und der zunehmende Tourismus beleben die ostdeutschen Immobilienmärkte. Insbesondere Dresden, Erfurt, Leipzig und Potsdam im Speckgürtel von Berlin bieten auch weiterhin gute Aussichten und damit vielversprechende Anlageperspektiven für Investoren.“
Bürospitzenmieten setzen ihren Aufwärtstrend fort
Die gesamtwirtschaftliche positive Entwicklung in Deutschland und die damit verbundene kontinuierlich steigende Zahl der Erwerbstätigen wirken sich auch in Ostdeutschland positiv auf die Büromärkte aus. Nach dem Tief bei der Bürobeschäftigung im Jahr 2005 zog die Flächennachfrage in der Zwischenzeit wieder an. Diese wurde zunächst überwiegend aus Leeständen bedient, die durch die Überkapazität in den 1990er Jahren entstanden sind. In Dresden und Leipzig konnte der damals enorm hohe Flächenleerstand spürbar auf heute etwa 8 Prozent abgebaut werden. In Potsdam und der Hauptstadt Berlin sind mittlerweile kaum noch freie Büroflächen verfügbar. Die dortige Leerstandsquote liegt nur noch bei etwa 2 Prozent.
Die hohe Büroflächennachfrage gepaart mit zunehmender Flächenknappheit hat dazu geführt, dass die Spitzenmiete vor allem am Berliner Büromarkt spürbar gestiegen ist. Mit einer Miete von 30 Euro pro Quadratmeter in sehr guten Lagen ist die Hauptstadt nach Frankfurt und München inzwischen der drittteuerste Bürostandort bundesweit. Unter den ostdeutschen Oberzentren verzeichnen auch Leipzig und Dresden starke Zuwächse. 2017 lag der Quadratmeterpreis bei rund 13 Euro. Ähnliche Werte erreichten Potsdam und Rostock. Dieser Aufwärtstrend dürfte sich 2018 moderat fortsetzen. So wird in den ostdeutschen Oberzentren für das Gesamtjahr ein durchschnittliches Wachstum von 1,6 Prozent erwartet. Die höchsten Mietsteigerungen dürften in Potsdam mit 3,2 Prozent, in Chemnitz mit 2 Prozent und in Rostock mit 1,6 Prozent realisiert werden, dicht gefolgt von Leipzig, Halle und Schwerin mit jeweils 1,5 Prozent. Deutlich darüber liegt Berlin. Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage ist mit einem Mietzuwachs von 4 Prozent zu rechnen.
Einzelhandelsmieten entwickeln sich seitwärts
In Ostdeutschland profitiert der Einzelhandel ebenfalls von den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland. Steigende Einkommen und Renten sowie ein florierender Tourismus fördern die Konsumfreude. Allerdings ist die Kaufkraft fast 30 Jahre nach der Wiedervereinigung immer noch niedriger als in westdeutschen Großstädten. Auch die Flächenproduktivität zieht im Osten wieder merklich an. Trotz eines wachsenden E-Commerce ist der Einkaufsbummel in den Innenstädten, insbesondere in Berlin, nach wie vor beliebt. Gleichzeitig verschiebt sich die Flächennachfrage in Top-Lagen zugunsten von Systemgastronomieanbietern, Supermärkten und Drogerien.
Die Unterschiede der Einzelhandelsspitzenmiete an den neun untersuchten Großstädten sind teilweise erheblich. Der Top-Standort Berlin hat sich überdurchschnittlich gut entwickelt und konnte im Handel die Spitzenmiete binnen zehn Jahren um über 50 Prozent auf 310 Euro pro Quadratmeter steigern. Die Hauptstadt weist damit den bundesweit stärksten prozentualen Anstieg der Einzelhandelsspitzenmiete unter den deutschen Top-Standorten auf. Das dürfte der Grund dafür sein, dass diese seit 2016 auf hohem Niveau stagniert und voraussichtlich auch 2018 stabil bleibt.
An den ostdeutschen regionalen Einzelhandelsstandorten lag die durchschnittliche Spitzenmiete 2017 bei 82 Euro je Quadratmeter. Das sind etwa 50 Euro je Quadratmeter weniger als im Durchschnitt bundesweiter Oberzentren. Gründe dafür sind die niedrigere Kaufkraft und ein hoher Flächenbestand. Lediglich in den beiden aufstrebenden sächsischen Großstädten Leipzig und Dresden wurde 2017 eine Spitzenmiete von 127 Euro beziehungsweise 110 Euro pro Quadratmeter gezahlt. In Erfurt, Rostock, Halle und Potsdam lagen die Spitzenmieten zwischen 90 und 75 Euro. Das Schlusslicht bildet Schwerin mit einem Quadratmeterpreis von 32 Euro. Dem bundesweiten Trend folgend dürften sich die Einzelhandelsmieten auch in den ostdeutschen Oberzentren 2018 überall seitwärts entwickeln.
Wohnungsmieten steigen kontinuierlich an
Weder das frühere Überangebot noch das geringere Einkommen in Ostdeutschland wirken sich nachteilig auf den Wohnimmobilienmarkt aus. Die Zahl der privaten Haushalte wächst kontinuierlich. Gründe sind ein anhaltender Zuzug, eine steigende Anzahl an Single-Wohnungen und ein Rückgang der Abwanderung. Sogar in Städten mit schwächerem Einwohnerwachstum haben die Mieten aufgrund der gestiegenen Nachfrage – insbesondere nach Neubauwohnungen – spürbar angezogen.
Gleichwohl liegt das Mietniveau ostdeutscher Standorte immer noch unter dem Mittel westdeutscher Oberzentren, in denen die durchschnittliche Erstbezugsmiete bei 11 Euro pro Quadratmeter liegt. In Dresden, Leipzig und Rostock waren 2017 gut 10 Euro pro Quadratmeter zu zahlen gefolgt von Erfurt, Magdeburg und Schwerin mit leicht über bzw. unter 9 Euro. Das Schlusslicht bildet Halle mit einem Quadratmeterpreis von 8 Euro. Mit einer durchschnittlichen Erstbezugsmiete von 11 Euro ist Potsdam führend unter den ostdeutschen Oberzentren. Die Stadt dürfte von der Nähe zum Top-Standort Berlin profitieren, wo im vergangenen Jahr rund 13 Euro verlangt wurden.
Angesichts des Bevölkerungswachstums in den untersuchten ostdeutschen Großstädten dürften die Mieten – ohne Berlin – 2018 im Durchschnitt um 3,6 Prozent steigen. Der höchste Zuwachs von 5,5 Prozent wird in Leipzig erwartet. Die zukunftsfähige Schwarmstadt zählt derzeit zu den am schnellsten wachsenden Großstädten Deutschlands. In Dresden ist für das Jahr 2018 mit einem Mietanstieg von 3,9 Prozent zu rechnen, gefolgt von Schwerin mit 3,5 Prozent. In Berlin lässt sich voraussichtlich, wie auch in Chemnitz, Halle und Rostock, ein Zuwachs von etwas über 3 Prozent erzielen. Für die Schlusslichter Magdeburg, Erfurt und Potsdam werden Steigerungen von rund 2 Prozent erwartet.
