05.06.2018 B-Städte: Rasante Entwicklung – überholte Einordnung?
Annähernd die Hälfte des in Immobilien investierten Kapitals ging im Jahr 2017 auf das Konto von Märkten außerhalb der sogenannten Top 7: Von deutschlandweit insgesamt 57,2 Milliarden Euro sind es mehr als 27 Milliarden Euro, die in Mittelstädten investiert wurden. Im Jahr 2008 waren es noch 10,3 Milliarden Euro.
Deutschland ist nach wie vor eines der wichtigsten europäischen Zielländer für nationales und internationales Kapital. Der Nachfrageüberhang gerade an Büroflächen in den Top-Städten hatte dort in der Vergangenheit erhebliche Preissteigerungen zur Folge, was die Renditen unter vier Prozent, teilweise wie in München sogar unter drei Prozent drückte. Städte der B-Kategorie wie Hannover, Nürnberg, Bonn, Essen, Leipzig, Dortmund, Dresden, Mannheim und Münster rücken daher immer mehr in den Fokus der Investoren. Denn diese B-Standorte warten mit Renditen über vier Prozent bis fünf Prozent auf (siehe Grafik im Anhang).
Die noch vor einigen Jahren beobachtete Zurückhaltung bei Investitionen in B-Städten ist inzwischen nicht mehr opportun. Früher kommunizierte Investitionshemmnisse wie Intransparenz und Illiquidität der B-Märkte treffen nicht mehr zu. Dazu kommt ein wachsender Bedarf an Flächen in vielen Mittelstädten aufgrund der positiven Entwicklung zahlreicher kleinerer Unternehmen, aber auch etablierter Konzerne sowie von staatlichen Organisationen.
Dieser wachsende Bedarf, bedingt durch die nach wie vor sehr gute wirtschaftliche Lage in Deutschland, trifft auf ein zu geringes Angebot. Für diese Flächenknappheit werden mehrere Faktoren verantwortlich gemacht. Die schnelle Entwicklung überfordert einerseits einige B-Städte in der Bedarfsplanung, aber es gibt auch eine Scheu vor großen Investitionen angesichts jahrelanger hoher Leerstände in der Vergangenheit. Es wird jedoch erwartet, dass das vorhandene Renditeaufholpotenzial innerhalb der kommenden Jahre realisiert werden wird. Die in A- und B-Städten ausgezeichneten Fundamentaldaten, die wirtschaftliche Entwicklung sowie die Entwicklung der Renditen lässt Grenzen der klassischen Einteilung zwischen A- und B-Städten erkennen.
Michael Fleck, Associate, Capital Markets Investment Sales bei Cushman & Wakefield, sagt dazu: „Gegenwärtig wird diskutiert, ob die klassische Einteilung der Standorte nach dem bekannten Prinzip der A-, B-, C- und D-Standorte noch Sinn macht. Diese Clusterung spiegelt die Entwicklung der vergangenen 20 Jahre nicht mehr richtig wider. Einige Städte in den Peripherien der Metropolen etablierten sich als demographisch starke Wohnstandorte. Andere sind hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Stärke durchaus auf Augenhöhe mit den A-Standorten. Aufgrund des noch Chancen bietenden Renditeabstands zu den Top-Städten und immer besserer Marktkenntnis investieren daher neben den regionalen und lokalen Investoren, bei denen es sich üblicherweise um Eigennutzer bzw. ausgewiesene Kenner der lokalen Märkte handelt, auch viele institutionelle Investoren in B-Standorte.“
Deutschland ist nach wie vor eines der wichtigsten europäischen Zielländer für nationales und internationales Kapital. Der Nachfrageüberhang gerade an Büroflächen in den Top-Städten hatte dort in der Vergangenheit erhebliche Preissteigerungen zur Folge, was die Renditen unter vier Prozent, teilweise wie in München sogar unter drei Prozent drückte. Städte der B-Kategorie wie Hannover, Nürnberg, Bonn, Essen, Leipzig, Dortmund, Dresden, Mannheim und Münster rücken daher immer mehr in den Fokus der Investoren. Denn diese B-Standorte warten mit Renditen über vier Prozent bis fünf Prozent auf (siehe Grafik im Anhang).
Die noch vor einigen Jahren beobachtete Zurückhaltung bei Investitionen in B-Städten ist inzwischen nicht mehr opportun. Früher kommunizierte Investitionshemmnisse wie Intransparenz und Illiquidität der B-Märkte treffen nicht mehr zu. Dazu kommt ein wachsender Bedarf an Flächen in vielen Mittelstädten aufgrund der positiven Entwicklung zahlreicher kleinerer Unternehmen, aber auch etablierter Konzerne sowie von staatlichen Organisationen.
Dieser wachsende Bedarf, bedingt durch die nach wie vor sehr gute wirtschaftliche Lage in Deutschland, trifft auf ein zu geringes Angebot. Für diese Flächenknappheit werden mehrere Faktoren verantwortlich gemacht. Die schnelle Entwicklung überfordert einerseits einige B-Städte in der Bedarfsplanung, aber es gibt auch eine Scheu vor großen Investitionen angesichts jahrelanger hoher Leerstände in der Vergangenheit. Es wird jedoch erwartet, dass das vorhandene Renditeaufholpotenzial innerhalb der kommenden Jahre realisiert werden wird. Die in A- und B-Städten ausgezeichneten Fundamentaldaten, die wirtschaftliche Entwicklung sowie die Entwicklung der Renditen lässt Grenzen der klassischen Einteilung zwischen A- und B-Städten erkennen.
Michael Fleck, Associate, Capital Markets Investment Sales bei Cushman & Wakefield, sagt dazu: „Gegenwärtig wird diskutiert, ob die klassische Einteilung der Standorte nach dem bekannten Prinzip der A-, B-, C- und D-Standorte noch Sinn macht. Diese Clusterung spiegelt die Entwicklung der vergangenen 20 Jahre nicht mehr richtig wider. Einige Städte in den Peripherien der Metropolen etablierten sich als demographisch starke Wohnstandorte. Andere sind hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Stärke durchaus auf Augenhöhe mit den A-Standorten. Aufgrund des noch Chancen bietenden Renditeabstands zu den Top-Städten und immer besserer Marktkenntnis investieren daher neben den regionalen und lokalen Investoren, bei denen es sich üblicherweise um Eigennutzer bzw. ausgewiesene Kenner der lokalen Märkte handelt, auch viele institutionelle Investoren in B-Standorte.“
