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07.06.2018 Flexible Workspace: Steigendes Investoreninteresse an Coworking

Wer von Ihnen hat mehr als einen physischen Arbeitsplatz? Haben Sie neben dem eigentlichen Büroplatz auch einen Schreibtisch zu Hause, einen in der S-Bahn, in der Flughafenlounge, im Café oder im Biergarten? Sie sehen: gearbeitet wird mittlerweile (fast) überall. Die Grenzen des Wohnens, Arbeitens, Einkaufens etc. verschwimmen immer stärker. Das Arbeiten der Postmoderne stößt freilich auf eine relativ starre Form der Dienstleistungserbringung in sog. Bürogebäuden, gerne durch einen drei, fünf, sieben oder zehn Jahresvermietungsvertrag manifestiert.

Doch ein erster Wandel in dieser Evolutionsphase trat mit dem massiven Aufkommen von sog. Satellitenbüros in den letzten Jahren zu Tage – gerade auch bei großen, international agierenden Unternehmen. Gegenwärtig wird die neue Arbeitsform meist als Coworking beschrieben, wobei das damit verbundene Arbeiten in Open Spaces bei einer genaueren Betrachtung nur einen Teil der flexiblen Arbeitswelt ausmacht. Daneben stehen Shared Offices oder Business Center, welche insbesondere private Büros anbieten, sowie das Hybridmodell, welches beide Varianten verbindet.

Keine Frage: das offensichtliche Durchbrechen eines klassischen, langfristigen Büromietvertrags mag die Gesamtstruktur an den europäischen Büroimmobilienmärkten noch nicht strukturell erreicht haben. Doch das große Potenzial erscheint greifbar nah. Diese Entwicklung basiert dabei in den beiden maßgeblichen Attributen unserer Gesellschaft der Postmoderne: Pay-Per-Use und Flexibilität in der Arbeit. Mit „Zahle nur was du wirklich nutzt und halte dir die Möglichkeit offen, in sich immer schneller verändernden Märkten und Gesellschaften flexibel zu agieren“, lässt sich diese Dynamik umschreiben.

Hinzu kommt die „Community“ – also eine Gemeinschaft, welche das neue Arbeitsumfeld bereithält und mit gemeinsamen Aktivitäten, wie Sportangeboten, Weinproben, Theater, Starthilfen in die Selbständigkeit, bis hin zur Mitgliedschaft in einem standortübergreifenden Büronetzwerk, eine neue Arbeitsatmosphäre erzeugt.

Catella Research zeigt im neuen Market Tracker „FLEXIBLE WORKSPACE - NEUES BÜROFLÄCHENANGEBOT ZWISCHEN HYPE UND DISRUPTION“ das disruptive Potenzial in dieser Entwicklung auf, welches die europäischen Büromärkte verändern kann. Dabei sind folgende Aspekte wichtig:

• Ein dynamisch wachsender Teil davon bildet die sog. GIG Economy (aus dem Englischen: Gig für Auftritt), ein Teil der modernen Leistungserstellung als Teil des Arbeitsmarktes, bei dem kleine Aufträge kurzfristig an unabhängige Freiberufler oder geringfügig Beschäftigte vergeben werden.
• Doch gerade auch Corporates, also große Unternehmen bedienen sich immer stärker dem Angebot. Vermehrt sehen diese Unternehmen einen Nutzen im Austausch mit innovativen Startups und lagern einzelne Abteilungen in Flexible Workspaces aus.
• In der geografischen Analyse lässt sich aktuell eine starke Verortung in den zentralen Geschäftsvierteln feststellen, mit einem räumlichen Drang in bzw. aus sog. Szeneviertel. Operativ finden sich diese Anbieter dabei sowohl in Neubau- als auch in Bestandflächen.
• Weltweit gab es zu Beginn des Jahres 2018 etwa 14.500 Flexible Workspaces, wovon sich etwa 20 % in Europa befinden. Im Laufe der letzten Jahre kam es europaweit zu einer starken Flächenexpansion im Bereich flexibler Arbeitsformen.

Im Jahr 2018 schätzen wir den Anteil an Flexible-Workspace-Flächen in Europa (EU 28) auf rund 2,1 Mio. m². Bezogen auf den europäischen Büroflächengesamtmarkt von rund 275 Mio. m² sind dies gleichwohl lediglich rund 0,76 %. Basierend auf den genannten Veränderungsprozessen, auch getrieben durch eine stetig steigende Investorennachfrage, erwarten wir weiterhin eine starke Zunahme an Flexible-Workspace-Centern sowie deren Ausbau. Als minimale Flächengröße – Basis der betriebswirtschaftlich relevanten Bewirtschaftung - sehen wir rund 2.000 m². Das Gros der Expansion wird dabei von den großen international agierenden Konzernen bestritten. Objektspezifisch liegt der Fokus dabei klar auf dem Hybridmodell, da ein zunehmender Bedarf an privaten Büroräumen besteht.









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