25.06.2018 Flexible Workspace: Kölner Markt verfügt über viele kleine Anbieter
Flexible Office Space setzt sein rasantes Wachstum in Deutschland fort. Nach aktuellem Stand werden in den sieben größten Metropolen derzeit bereits an 429 Standorten flexible Büroflächen zur Verfügung gestellt, für weitere 58 sind zwischen Betreibern und Eigentümern bereits Mietverträge unterschrieben, so der JLL-Report „Flexible Office Space – Coworking & Co. In den Big 7“. Dabei haben die derzeit agierenden 236 Betreiber rund 764.000 m² für 76.800 Arbeitsplätze eröffnet oder geplant. Allein 2017 konnten Betreiber potentiellen Nutzern an 62 Standorten rund 120.000 m² zur Anmietung anbieten. Im Laufe der kommenden beiden Jahre könnte sich die Anzahl auf 72 und 214.000 m² erhöhen.
Zwischen Objekteigentümern und Flexible Office Betreibern wurden 2017 in den Big 7 rund 250.000 m² vermietet, entsprechend rund 6 % des gesamten Umsatzvolumens; in den ersten drei Monaten 2018 waren es mit 28.000 m² mehr als 3 % des Volumens. Für den weiteren Verlauf des Jahres 2018 werden jedoch einige weitere großflächige Anmietungen erwartet.
Zu den größten Anbietern in Deutschland zählen Regus, WeWork und Design Offices, die inklusive der geplanten Standorte auf jeweils zwischen 85.000 m² und 100.000 m² Gesamtfläche kommen werden.
KÖLN rangiert derzeit vor Stuttgart auf dem sechsten Platz der Big 7. Insgesamt 36 Standorte mit 45.900 m² stehen bereits zur Verfügung, zwei weitere mit 11.500 m² sind geplant (Stand Mai 2018). Der Kölner Markt zeichnet sich wie kein anderer in Deutschland durch ein ausgeglichenes Angebot von klassischen Business Centern (13 Standorte), Hybridformen (13) und Coworking (12) aus. Mehr Coworking gibt es sonst nur in den anderen Millionenstädten Berlin und Hamburg. Die meisten Arbeitsplätze bieten die Hybridformen mit 2.600, gefolgt von Business Centern (1.700) und Coworking (300).
In der vergangenen drei Jahren wurden dem bereits vorhandenen Angebot in Köln nur wenige 1.000 m² Fläche hinzugefügt. Im laufenden Jahr wird dies wieder deutlich zunehmen: Dafür sorgt vor allem Design Offices mit fast 10.000 m². Beachtlich ist zudem, dass hinter dem Spitzenreiter Design Offices mit Stahlbau Cologne Coworking Spaces ein lokaler Anbieter vor Regus auf Platz zwei rangiert.
„In Köln wird vor allem die regionale Karte gespielt. Initiativen, die aus der IT-Branche oder den neuen Medien entstanden sind, haben sich bereits vor dem Boom auf dem Markt etabliert. Von den insgesamt 30 Anbietern sind 23 allein innerhalb der Domstadt aktiv“, so Andreas Reul, Team Leader Office Leasing JLL Köln.
Flexible Workspace ballt sich innerhalb des Grüngürtels
Flexible Workspace setzt in Köln vor allem auf prominente Zentrallagen in der City. In diesem Teilmarkt finden sich 60 % aller Standorte und mehr als 70 % der Fläche. „Besonders viel Wachstumspotenzial besteht in den rechtsrheinischen Stadtteilen Kalk, Mülheim und Deutz/Messe“, so Reul. In keinem der Teilmärkte gibt es mehr als 300 anmietbare Arbeitsplätze.
Die durchschnittlichen Preise bewegen sich im Schnitt der Big 7 Städte: Im Mittel müssen in Köln für einen Hot desk 230 Euro pro Monat gezahlt werden, 15 % mehr als im Schnitt der Big 7. Für einen Fixed desk, also einen festen Arbeitsplatz im Open space, werden im Mittel 280 Euro pro Monat aufgerufen, während für einen Arbeitsplatz im Privatbüro 550 Euro pro Monat fällig werden – was leicht über dem Schnitt der sieben größten Immobilienmetropolen von 500 Euro liegt.
In der gefragten City mangelt es derzeit an größeren Büroflächen
„Trotz seiner Struktur als Studenten- und Millionenstadt tut sich der Kölner Markt mit dem Prinzip Flexible Office Space noch schwer: Die Nachfrage der Betreiber nach Büroraum ist in Köln in den letzten Jahren angestiegen, in absoluten Niveaus allerdings nicht so hoch wie in anderen Städten. Auch relativ betrachtet ist die Bedeutung der Flexible Office Space-Branche als Unternehmen, die am Büromarkt Flächen nachfragen, geringer“, analysiert Reul.
Im Vergleich zu den übrigen Big 7-Märkten war der Büroflächenumsatz durch Flexible Office Space-Betreiber in Köln 2017 eher bescheiden. 8.600 m² und damit 2,8 % des gesamten Büroflächenumsatzes wurden durch sie generiert, in den ersten drei Monaten 2018 waren es mit 1.800 m² sogar 3,6 %. Zum Vergleich: Der rheinische Rivale Düsseldorf kam im Jahr 2017 auf einen Anteil von 4,0 % und lag nach dem ersten Quartal 2018 und einem deutlichen Plus bei einem Wert von 6,7 %. Über den Gesamtbestand betrachtet kommt die Domstadt auf einen Anteil von 3,1 % Flexible Office Space im gesamten Bürobestand des CBD.
Flexible Workspace: Flächenumsatz in Köln
Dieser Fokus der Flexible Office Betreiber auf Toplagen gilt für nahezu alle Immobilienhochburgen: ihr Anteil liegt zwischen Anfang 2017 und Ende März 2018 bei 15 % des gesamten Flächenumsatzes im CBD, bezogen auf den jeweiligen Gesamtmarkt der Big 7 immerhin 5 %. JLL geht von einer anhaltend hohen Nachfrage vor allem internationaler Betreiber aus. Dabei werden zunehmend auch Nebenlagen in den Fokus rücken, da dort noch Flächen verfügbar sind und andere Preismodelle für neue Nutzergruppen geschaffen werden können.
Flexible Office Space fördert die Rückbesinnung auf den Faktor Mensch
„Flexible Office Space hat ganz klar ein Bewusstsein für neue Arten von Raum und Büronutzer-Services geschaffen, die den traditionellen Büromarkt aufbrechen oder besser: erweitern“, sagt Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany. „Dieses Modell ist quasi der hippe Teil einer breiteren Entwicklung, bei der man durchaus von einer disruptiven Wirkung sprechen kann: Die Flexibilisierung der Arbeitswelt – angetrieben durch die Digitalisierung und die damit einhergehende Rückbesinnung auf den Faktor Mensch und eine die Produktivität und Innovation fördernde Arbeitswelt.“
Entscheidend für die Zukunft von Flexible Office Space werde sein, wie Investoren mit dem höheren Risiko durch Betreiber umgehen: Kleine Coworking-Flächen steigerten die Attraktivität und Flexibilität der Immobilie, Coworking, bzw. Flexible Office Space als Alleinnutzer werde eher kritisch gesehen. „Abzuwarten bleibt auch, in wie weit Unternehmen auf diese Arbeitsplätze zurückgreifen – jetzt und in Zeiten des nächsten konjunkturellen Abschwungs“, so Leimbach.
Zwischen Objekteigentümern und Flexible Office Betreibern wurden 2017 in den Big 7 rund 250.000 m² vermietet, entsprechend rund 6 % des gesamten Umsatzvolumens; in den ersten drei Monaten 2018 waren es mit 28.000 m² mehr als 3 % des Volumens. Für den weiteren Verlauf des Jahres 2018 werden jedoch einige weitere großflächige Anmietungen erwartet.
Zu den größten Anbietern in Deutschland zählen Regus, WeWork und Design Offices, die inklusive der geplanten Standorte auf jeweils zwischen 85.000 m² und 100.000 m² Gesamtfläche kommen werden.
KÖLN rangiert derzeit vor Stuttgart auf dem sechsten Platz der Big 7. Insgesamt 36 Standorte mit 45.900 m² stehen bereits zur Verfügung, zwei weitere mit 11.500 m² sind geplant (Stand Mai 2018). Der Kölner Markt zeichnet sich wie kein anderer in Deutschland durch ein ausgeglichenes Angebot von klassischen Business Centern (13 Standorte), Hybridformen (13) und Coworking (12) aus. Mehr Coworking gibt es sonst nur in den anderen Millionenstädten Berlin und Hamburg. Die meisten Arbeitsplätze bieten die Hybridformen mit 2.600, gefolgt von Business Centern (1.700) und Coworking (300).
In der vergangenen drei Jahren wurden dem bereits vorhandenen Angebot in Köln nur wenige 1.000 m² Fläche hinzugefügt. Im laufenden Jahr wird dies wieder deutlich zunehmen: Dafür sorgt vor allem Design Offices mit fast 10.000 m². Beachtlich ist zudem, dass hinter dem Spitzenreiter Design Offices mit Stahlbau Cologne Coworking Spaces ein lokaler Anbieter vor Regus auf Platz zwei rangiert.
„In Köln wird vor allem die regionale Karte gespielt. Initiativen, die aus der IT-Branche oder den neuen Medien entstanden sind, haben sich bereits vor dem Boom auf dem Markt etabliert. Von den insgesamt 30 Anbietern sind 23 allein innerhalb der Domstadt aktiv“, so Andreas Reul, Team Leader Office Leasing JLL Köln.
Flexible Workspace ballt sich innerhalb des Grüngürtels
Flexible Workspace setzt in Köln vor allem auf prominente Zentrallagen in der City. In diesem Teilmarkt finden sich 60 % aller Standorte und mehr als 70 % der Fläche. „Besonders viel Wachstumspotenzial besteht in den rechtsrheinischen Stadtteilen Kalk, Mülheim und Deutz/Messe“, so Reul. In keinem der Teilmärkte gibt es mehr als 300 anmietbare Arbeitsplätze.
Die durchschnittlichen Preise bewegen sich im Schnitt der Big 7 Städte: Im Mittel müssen in Köln für einen Hot desk 230 Euro pro Monat gezahlt werden, 15 % mehr als im Schnitt der Big 7. Für einen Fixed desk, also einen festen Arbeitsplatz im Open space, werden im Mittel 280 Euro pro Monat aufgerufen, während für einen Arbeitsplatz im Privatbüro 550 Euro pro Monat fällig werden – was leicht über dem Schnitt der sieben größten Immobilienmetropolen von 500 Euro liegt.
In der gefragten City mangelt es derzeit an größeren Büroflächen
„Trotz seiner Struktur als Studenten- und Millionenstadt tut sich der Kölner Markt mit dem Prinzip Flexible Office Space noch schwer: Die Nachfrage der Betreiber nach Büroraum ist in Köln in den letzten Jahren angestiegen, in absoluten Niveaus allerdings nicht so hoch wie in anderen Städten. Auch relativ betrachtet ist die Bedeutung der Flexible Office Space-Branche als Unternehmen, die am Büromarkt Flächen nachfragen, geringer“, analysiert Reul.
Im Vergleich zu den übrigen Big 7-Märkten war der Büroflächenumsatz durch Flexible Office Space-Betreiber in Köln 2017 eher bescheiden. 8.600 m² und damit 2,8 % des gesamten Büroflächenumsatzes wurden durch sie generiert, in den ersten drei Monaten 2018 waren es mit 1.800 m² sogar 3,6 %. Zum Vergleich: Der rheinische Rivale Düsseldorf kam im Jahr 2017 auf einen Anteil von 4,0 % und lag nach dem ersten Quartal 2018 und einem deutlichen Plus bei einem Wert von 6,7 %. Über den Gesamtbestand betrachtet kommt die Domstadt auf einen Anteil von 3,1 % Flexible Office Space im gesamten Bürobestand des CBD.
Flexible Workspace: Flächenumsatz in Köln
Dieser Fokus der Flexible Office Betreiber auf Toplagen gilt für nahezu alle Immobilienhochburgen: ihr Anteil liegt zwischen Anfang 2017 und Ende März 2018 bei 15 % des gesamten Flächenumsatzes im CBD, bezogen auf den jeweiligen Gesamtmarkt der Big 7 immerhin 5 %. JLL geht von einer anhaltend hohen Nachfrage vor allem internationaler Betreiber aus. Dabei werden zunehmend auch Nebenlagen in den Fokus rücken, da dort noch Flächen verfügbar sind und andere Preismodelle für neue Nutzergruppen geschaffen werden können.
Flexible Office Space fördert die Rückbesinnung auf den Faktor Mensch
„Flexible Office Space hat ganz klar ein Bewusstsein für neue Arten von Raum und Büronutzer-Services geschaffen, die den traditionellen Büromarkt aufbrechen oder besser: erweitern“, sagt Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany. „Dieses Modell ist quasi der hippe Teil einer breiteren Entwicklung, bei der man durchaus von einer disruptiven Wirkung sprechen kann: Die Flexibilisierung der Arbeitswelt – angetrieben durch die Digitalisierung und die damit einhergehende Rückbesinnung auf den Faktor Mensch und eine die Produktivität und Innovation fördernde Arbeitswelt.“
Entscheidend für die Zukunft von Flexible Office Space werde sein, wie Investoren mit dem höheren Risiko durch Betreiber umgehen: Kleine Coworking-Flächen steigerten die Attraktivität und Flexibilität der Immobilie, Coworking, bzw. Flexible Office Space als Alleinnutzer werde eher kritisch gesehen. „Abzuwarten bleibt auch, in wie weit Unternehmen auf diese Arbeitsplätze zurückgreifen – jetzt und in Zeiten des nächsten konjunkturellen Abschwungs“, so Leimbach.
