28.06.2018 Deutscher Immobilienfinanzierungsindex rutscht weiter ins Minus
Der Abwärtstrend des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) setzt sich im 2. Quartal 2018 fort. Mit einem Stand von minus 8,2 Punkten verzeichnet der DIFI einen Rückgang um 0,4 Punkte im Vergleich zum Vorquartal. Grund ist die zunehmend schlechtere Finanzierungssituation: Deren Einschätzung durch die Experten ist gegenüber dem Vorquartal um 9,5 Punkte zurückgegangen und bewegt sich aktuell mit 0,6 Punkten nur noch knapp über Null.
Um 8,7 Punkte zugelegt haben dagegen die Erwartungen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen über die nächsten sechs Monate – mit minus 16,9 Punkten liegen sie aber trotzdem noch deutlich im negativen Bereich. „Dies kann durch die erwarteten Zinsentwicklungen im Euroraum erklärt werden, auch in Zusammenhang mit der nun feststehenden Reduzierung des Anleihekaufprogramms durch die Europäische Zentralbank zum Herbst und dessen möglicher, wenngleich noch nicht beschlossener, Beendigung zum Jahresende. Merkliche Zinssteigerungen wären allerdings selbst dann frühestens nach einer Leitzinserhöhung zu erwarten“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany.
Einzelhandelsfinanzierungen werden weiterhin am schlechtesten beurteilt
Kaum Änderungen im Vergleich zum Vorquartal ergeben sich bei den Einschätzungen der Immobilienfinanzierungsmärkte für die Nutzungsarten Büro und Wohnen: Die entsprechenden Teilindikatoren gehen leicht zurück auf jeweils minus 2,7 Punkte. Einen neuen Tiefstand notiert die Einschätzung von Einzelhandelsfinanzierungen mit einem weiteren Rückgang vom bereits niedrigen Vorquartalsstand auf jetzt minus 32,8 Punkte. „Verantwortlich ist die zunehmend eingetrübte Stimmung bei der aktuellen Finanzierungssituation. Der seit Anfang 2017 spürbare Abwärtstrend in dieser Nutzungsart, der maßgeblich auf den weiter zunehmenden Online-Handel zurückzuführen ist, setzt sich weiter fort und spiegelt sich auch in pessimistischen Erwartungen wider“, so Dr. Carolin Schmidt, wissenschaftliche Mitarbeiterin im Forschungsbereich Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW).
Recht unbeeindruckt zeigen sich Logistikfinanzierungen: Mit einem Stand von 5,6 Punkten bewegt sich dieser Teilindikator auf ähnlichem Niveau wie im vergangenen Jahr. Zurückzuführen ist dies auf die positiv bewertete Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate. „Auch die Erwartungen der Experten für die nächsten sechs Monate haben sich bei dieser Assetklasse deutlich verbessert. Dies dürfte auf steigende Geschäftserwartungen der Logistikbranche zurückzuführen sein, die insbesondere vom Rückgang im stationären Einzelhandel profitieren. Lager- und Logistikflächen werden vermehrt durch Onlinehändler nachgefragt“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Gemischte Stimmung auf den Refinanzierungsmärkten
Die Bewertungen der aktuellen Lage und der Erwartungen für die Entwicklung der Refinanzierungsmärkte durch die Experten fallen unterschiedlich aus, haben sich aber im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt leicht verschlechtert. Auffällig sind die rückläufigen Einschätzungen in den vergangenen sechs Monaten bei Schuldverschreibungen, Mortgage Backed Securities und Immobilienaktien. Für die kommenden sechs Monate werden die Refinanzierungsinstrumente eher kritisch betrachtet und liegen in ihrer Bewertung deutlich hinter der aktuellen Refinanzierungslage zurück. Leicht optimistische Tendenzen sind bei Pfandbriefen und Immobilienaktien zu erkennen.
Wie schon im Vorquartal gehen die Experten von weiter steigenden Spreads für Bankschuldverschreibungen aus. Der Anteil der Befragten, die steigende Spreads gegenüber öffentlichen Anleihen erwarten, ist im aktuellen Umfragezeitraum sogar noch leicht gestiegen. Auch ist im nächsten Halbjahr mit eher steigenden Spreads zwischen Hypothekenpfandbriefen und öffentlichen Anleihen zu rechnen.
Höchste Margen bei Value-Add-Hotels erzielbar
Seit 2014 werden die Finanzierungsexperten im zweiten Jahresquartal um Einschätzungen zu marktüblichen Margen und Loan-to-Value Ratios (LTV, Fremdfinanzierungsanteile bezogen auf Marktwerte) für Objektfinanzierungen in den Risikoklassen „Core“ und „Value-Add“ gebeten. Erstmals wurde dabei auch die Assetklasse Hotel berücksichtigt.
Bei den durchschnittlichen LTVs in der Risikoklasse Core sind die Einschätzungen gegenüber dem Vorjahr leicht nach oben gegangen. Lediglich im Einzelhandelsbereich gab es einen minimalen Rückgang auf 67 Prozent. Im Bereich Wohnimmobilien setzt sich der vorherrschende Trend leicht höherer LTVs fort. Die üblichen Fremdkapitalquoten für Hotelfinanzierungen bewegen sich durchschnittlich im Rahmen der Werte der anderen Assetklassen. Ähnliche Tendenzen sind auch im Value-Add-Segment zu beobachten, die LTVs fallen hier allerdings über die Assetklassen hinweg um etwa ein bis drei Prozentpunkte niedriger aus als im Core-Segment.
Die Einschätzungen der Margen unterscheiden sich in beiden Risikoklassen, wie erwartet, deutlich: Im Core-Segment werden konsistent niedrigere Margen erzielt als im weit risikoreicheren Value-Add-Segment. Die Unterschiede zwischen den beiden Risikoklassen belaufen sich im Schnitt auf 57 Basispunkte (bps). Aber auch innerhalb der Risikoklassen gehen die Einschätzungen der Experten auseinander: Während im Core-Bereich im 2. Quartal 2018 die höchsten Margen mit Logistikfinanzierungen erzielt werden können (125 bps), ist im Value-Add-Segment bei den Hotels mit 184 bps, damit mehr als 60 bps mehr als bei Wohnimmobilien, die höchste Marge erzielbar.
„Insgesamt macht sich aber nach einem kurzzeitigen Anstieg Anfang 2016 der steigende Margendruck bemerkbar, wobei sich der Rückgang 2018 zu verlangsamen scheint. Dies könnte als Anzeichen gedeutet werden, dass LTVs wegen steigender Preise und Margen aufgrund der bankinternen Kosten allmählich nur noch wenig Spielraum nach unten bieten“, so Anke Herz.
Um 8,7 Punkte zugelegt haben dagegen die Erwartungen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen über die nächsten sechs Monate – mit minus 16,9 Punkten liegen sie aber trotzdem noch deutlich im negativen Bereich. „Dies kann durch die erwarteten Zinsentwicklungen im Euroraum erklärt werden, auch in Zusammenhang mit der nun feststehenden Reduzierung des Anleihekaufprogramms durch die Europäische Zentralbank zum Herbst und dessen möglicher, wenngleich noch nicht beschlossener, Beendigung zum Jahresende. Merkliche Zinssteigerungen wären allerdings selbst dann frühestens nach einer Leitzinserhöhung zu erwarten“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany.
Einzelhandelsfinanzierungen werden weiterhin am schlechtesten beurteilt
Kaum Änderungen im Vergleich zum Vorquartal ergeben sich bei den Einschätzungen der Immobilienfinanzierungsmärkte für die Nutzungsarten Büro und Wohnen: Die entsprechenden Teilindikatoren gehen leicht zurück auf jeweils minus 2,7 Punkte. Einen neuen Tiefstand notiert die Einschätzung von Einzelhandelsfinanzierungen mit einem weiteren Rückgang vom bereits niedrigen Vorquartalsstand auf jetzt minus 32,8 Punkte. „Verantwortlich ist die zunehmend eingetrübte Stimmung bei der aktuellen Finanzierungssituation. Der seit Anfang 2017 spürbare Abwärtstrend in dieser Nutzungsart, der maßgeblich auf den weiter zunehmenden Online-Handel zurückzuführen ist, setzt sich weiter fort und spiegelt sich auch in pessimistischen Erwartungen wider“, so Dr. Carolin Schmidt, wissenschaftliche Mitarbeiterin im Forschungsbereich Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW).
Recht unbeeindruckt zeigen sich Logistikfinanzierungen: Mit einem Stand von 5,6 Punkten bewegt sich dieser Teilindikator auf ähnlichem Niveau wie im vergangenen Jahr. Zurückzuführen ist dies auf die positiv bewertete Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate. „Auch die Erwartungen der Experten für die nächsten sechs Monate haben sich bei dieser Assetklasse deutlich verbessert. Dies dürfte auf steigende Geschäftserwartungen der Logistikbranche zurückzuführen sein, die insbesondere vom Rückgang im stationären Einzelhandel profitieren. Lager- und Logistikflächen werden vermehrt durch Onlinehändler nachgefragt“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Gemischte Stimmung auf den Refinanzierungsmärkten
Die Bewertungen der aktuellen Lage und der Erwartungen für die Entwicklung der Refinanzierungsmärkte durch die Experten fallen unterschiedlich aus, haben sich aber im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt leicht verschlechtert. Auffällig sind die rückläufigen Einschätzungen in den vergangenen sechs Monaten bei Schuldverschreibungen, Mortgage Backed Securities und Immobilienaktien. Für die kommenden sechs Monate werden die Refinanzierungsinstrumente eher kritisch betrachtet und liegen in ihrer Bewertung deutlich hinter der aktuellen Refinanzierungslage zurück. Leicht optimistische Tendenzen sind bei Pfandbriefen und Immobilienaktien zu erkennen.
Wie schon im Vorquartal gehen die Experten von weiter steigenden Spreads für Bankschuldverschreibungen aus. Der Anteil der Befragten, die steigende Spreads gegenüber öffentlichen Anleihen erwarten, ist im aktuellen Umfragezeitraum sogar noch leicht gestiegen. Auch ist im nächsten Halbjahr mit eher steigenden Spreads zwischen Hypothekenpfandbriefen und öffentlichen Anleihen zu rechnen.
Höchste Margen bei Value-Add-Hotels erzielbar
Seit 2014 werden die Finanzierungsexperten im zweiten Jahresquartal um Einschätzungen zu marktüblichen Margen und Loan-to-Value Ratios (LTV, Fremdfinanzierungsanteile bezogen auf Marktwerte) für Objektfinanzierungen in den Risikoklassen „Core“ und „Value-Add“ gebeten. Erstmals wurde dabei auch die Assetklasse Hotel berücksichtigt.
Bei den durchschnittlichen LTVs in der Risikoklasse Core sind die Einschätzungen gegenüber dem Vorjahr leicht nach oben gegangen. Lediglich im Einzelhandelsbereich gab es einen minimalen Rückgang auf 67 Prozent. Im Bereich Wohnimmobilien setzt sich der vorherrschende Trend leicht höherer LTVs fort. Die üblichen Fremdkapitalquoten für Hotelfinanzierungen bewegen sich durchschnittlich im Rahmen der Werte der anderen Assetklassen. Ähnliche Tendenzen sind auch im Value-Add-Segment zu beobachten, die LTVs fallen hier allerdings über die Assetklassen hinweg um etwa ein bis drei Prozentpunkte niedriger aus als im Core-Segment.
Die Einschätzungen der Margen unterscheiden sich in beiden Risikoklassen, wie erwartet, deutlich: Im Core-Segment werden konsistent niedrigere Margen erzielt als im weit risikoreicheren Value-Add-Segment. Die Unterschiede zwischen den beiden Risikoklassen belaufen sich im Schnitt auf 57 Basispunkte (bps). Aber auch innerhalb der Risikoklassen gehen die Einschätzungen der Experten auseinander: Während im Core-Bereich im 2. Quartal 2018 die höchsten Margen mit Logistikfinanzierungen erzielt werden können (125 bps), ist im Value-Add-Segment bei den Hotels mit 184 bps, damit mehr als 60 bps mehr als bei Wohnimmobilien, die höchste Marge erzielbar.
„Insgesamt macht sich aber nach einem kurzzeitigen Anstieg Anfang 2016 der steigende Margendruck bemerkbar, wobei sich der Rückgang 2018 zu verlangsamen scheint. Dies könnte als Anzeichen gedeutet werden, dass LTVs wegen steigender Preise und Margen aufgrund der bankinternen Kosten allmählich nur noch wenig Spielraum nach unten bieten“, so Anke Herz.
