04.07.2018 Wohnportfolios: Volumen über Jahresdurchschnitt der letzten 10 Jahre
Nach der Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – beendet der Wohnportfoliotransaktionsmarkt in Deutschland das erste Halbjahr 2018 mit einem Transaktionsvolumen von 11,1 Mrd. Euro. Damit ist bereits jetzt ist der Umsatzdurchschnitt der letzten zehn Gesamtjahre von 11,0 Mrd. Euro erreicht worden. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2017 (6,1 Mrd. Euro) ist das Transaktionsvolumen um rund 82 Prozent gestiegen.
„Auch im zweiten Quartal 2018 blieb mit einem gehandelten Volumen von 4,2 Mrd. Euro die Marktdynamik nach dem sehr starken Jahresauftakt hoch. Im Vergleich zum Vorjahresquartal mit 2,4 Mrd. Euro hat sich das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal 2018 um 75,0 Prozent erhöht. Damit steuert das Jahr auf das zweitbeste Ergebnis nach 2015 zu“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group. Die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten hat den Wert des Vorjahreshalbjahrs (H1 2017: rund 49.600 Einheiten) mit einem Plus von 70,8 Prozent ebenfalls stark übertroffen und liegt nun bei rund 84.700 Einheiten.
Unternehmensübernahmen und Mikro-Apartment-Großdeal sorgen für starkes Halbjahr
„Maßgeblich verantwortlich für dieses Halbjahresresultat ist die Übernahme der Buwog durch Vonovia im ersten Quartal, die allein mit rund 2,9 Mrd. Euro gewertet wurde und damit die größte Transaktion im bisherigen Jahresverlauf darstellt“, sagt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. Bei der zweitgrößten Transaktion handelt es sich um die 70 Prozentübernahme von Brack Capital Properties durch Adler Real Estate zu einem Betrag von rechnerisch 700 Mio. Euro. „Auf Platz drei landet das im ersten Quartal durch Corestate Capital für den Dachfonds der Bayerischen Versorgungskammer angekaufte Portfolio von Mikro-Apartment-Projekten für 670 Mio. Euro in Großstädten in Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Hessen“, fügt Stefan Mergen hinzu.
Dementsprechend nimmt im ersten Halbjahr 2018 die Größenklasse der Deals „über 500 Mio. Euro“ mit insgesamt rund 4,3 Mrd. Euro und 38,9 Prozent den größten Anteil des Transaktionsvolumens ein. Danach folgen mit 2,4 Mrd. Euro (21,8 Prozentanteil) die Größenklasse zwischen „100 und 500 Mio. Euro“ sowie die restlichen Klassen mit Deals „unter 100 Mio. Euro“ mit zusammen rund 4,4 Mrd. Euro (39,3 Prozentanteil).
Hoher Anteil von Forward-Deals befeuert Anstieg der Kaufpreise
Der Kaufpreis hat sich gegenüber dem Vorjahr um 6,1 Prozent auf rund 130.500 Euro je Wohneinheit erhöht (H1 2017: 123.000 Euro). „Gründe hierfür sind der anhaltende Kaufpreisanstieg bei Bestandsgebäuden und der hohe Anteil an Forward-Deals“, erklärt Dr. Konrad Kanzler. Letztere sind von 1,8 Mrd. Euro (H1 2017) auf 3,2 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2018 (+77,8 Prozent) angestiegen. Daneben hat auch das hohe Volumen an gehandelten Mikroapartmentanlagen und Studentenwohnheimen im ersten Quartal zum Anstieg des durchschnittlichen Kaufpreises beigetragen.
Die aktivste Investorengruppe war die der „Immobilienaktiengesellschaften und REITs“ mit 4,4 Mrd. Euro und einem Anteil von 39,5 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen. Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr haben sie ihr Ankaufsvolumen damit mehr als verdoppelt (H1 2017: 1,7 Mrd. Euro). Dieses Ergebnis wird vor allem durch die Übernahme der Buwog mit rund 2,9 Mrd. Euro getragen. Zweitstärkste Gruppe sind die „offenen Immobilienfonds und Spezialfonds“, die ihre Investments mit 1,7 Mrd. Euro gegenüber dem Vorjahr um 30,8 Prozent steigern konnten (H1 2017: 1,3 Mrd. Euro). Einen überdurchschnittlichen Zuwachs zeigen die „Versicherungen und Pensionskassen“, die einen Umsatz von 1,3 Mrd. Euro generiert und so ihre Ankäufe mehr als versechsfacht (H1 2017: 0,2 Mrd. Euro) haben.
Deutsche Käufer dominieren Wohnportfoliomarkt, Internationale steigern Ankaufsvolumen
Auch auf Verkäuferseite erreichen die „Immobilienaktiengesellschaften und REITs“ das höchste Transaktionsvolumen mit 4,3 Mrd. Euro (H1 2017: 0,4 Mrd. Euro) – ebenfalls bedingt durch die größte Transaktion, der Buwog-Übernahme. „Projektentwickler und Bauträger“ erreichen ein Verkaufsvolumen von 3,3 Mrd. Euro, ein erneut deutlicher Anstieg von 13,8 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (H1 2017: 2,9 Mrd. Euro).
Betrachtet man die Herkunft der Käufer, sind deutsche Investoren mit 82,6 Prozent am stärksten vertreten (H1 2017: 81,6 Prozent). In absoluten Zahlen bedeutet dies ein Ankaufsvolumen von rund 9,1 Mrd. Euro gegenüber 5,0 Mrd. Euro im gleichen Zeitraum des Vorjahres (+82,0 Prozent). Internationale Investoren konnten ihr Transaktionsvolumen fast ebenso deutlich um 72,7 Prozent erhöhen und erreichen nun ein Investitionsvolumen von über 1,9 Mrd. Euro (H1 2017: 1,1 Mrd. Euro).
Prognose: Endjahresergebnis erreicht zweitbestes Gesamtvolumen der letzten zehn Jahre
Hinsichtlich der regionalen Verteilung der Investitionen (nach Anzahl der Transaktionen) bleibt unter den Flächenländern im ersten Halbjahr 2018 Nordrhein-Westfalen mit einem Anteil von 17,0 Prozent beliebtestes Investitionsziel. „Aufholen konnte vor allem das Bundesland Sachsen, das mittlerweile einen Anteil von 12,0 Prozent am Transaktionsgeschehen erreicht. Dieser Anstieg macht die weiter wachsende Bedeutung von B- und auch C-Standorten als Alternative zu den Top-Städten deutlich“, erläutert Stefan Mergen. Unter den Metropolen dominiert weiterhin Berlin mit einem Anteil von 15,4 Prozent der getätigten Transaktionen.
„Nach den hohen Transaktionsvolumina im ersten und zweiten Quartal, kann bereits jetzt von einem überdurchschnittlich starken Jahr 2018 gesprochen werden“, so Dr. Konrad Kanzler. Zwar sind derzeit keine größeren Unternehmensübernahmen in Sicht, dafür sind weitere größere Bestandsverkäufe wahrscheinlich.
Projektentwicklungsverkäufe werden auch im zweiten Halbjahr wieder stark präsent sein. Auf Jahressicht erwartet NAI apollo, dass das bisher zweitstärkste Jahr (2017 mit einem Gesamttransaktionsvolumen von 15,7 Mrd. Euro) übertroffen wird. Das Rekordresultat aus 2015 (23,9 Mrd. Euro) wird aller Wahrscheinlichkeit nach unerreicht bleiben.
„Auch im zweiten Quartal 2018 blieb mit einem gehandelten Volumen von 4,2 Mrd. Euro die Marktdynamik nach dem sehr starken Jahresauftakt hoch. Im Vergleich zum Vorjahresquartal mit 2,4 Mrd. Euro hat sich das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal 2018 um 75,0 Prozent erhöht. Damit steuert das Jahr auf das zweitbeste Ergebnis nach 2015 zu“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group. Die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten hat den Wert des Vorjahreshalbjahrs (H1 2017: rund 49.600 Einheiten) mit einem Plus von 70,8 Prozent ebenfalls stark übertroffen und liegt nun bei rund 84.700 Einheiten.
Unternehmensübernahmen und Mikro-Apartment-Großdeal sorgen für starkes Halbjahr
„Maßgeblich verantwortlich für dieses Halbjahresresultat ist die Übernahme der Buwog durch Vonovia im ersten Quartal, die allein mit rund 2,9 Mrd. Euro gewertet wurde und damit die größte Transaktion im bisherigen Jahresverlauf darstellt“, sagt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. Bei der zweitgrößten Transaktion handelt es sich um die 70 Prozentübernahme von Brack Capital Properties durch Adler Real Estate zu einem Betrag von rechnerisch 700 Mio. Euro. „Auf Platz drei landet das im ersten Quartal durch Corestate Capital für den Dachfonds der Bayerischen Versorgungskammer angekaufte Portfolio von Mikro-Apartment-Projekten für 670 Mio. Euro in Großstädten in Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Hessen“, fügt Stefan Mergen hinzu.
Dementsprechend nimmt im ersten Halbjahr 2018 die Größenklasse der Deals „über 500 Mio. Euro“ mit insgesamt rund 4,3 Mrd. Euro und 38,9 Prozent den größten Anteil des Transaktionsvolumens ein. Danach folgen mit 2,4 Mrd. Euro (21,8 Prozentanteil) die Größenklasse zwischen „100 und 500 Mio. Euro“ sowie die restlichen Klassen mit Deals „unter 100 Mio. Euro“ mit zusammen rund 4,4 Mrd. Euro (39,3 Prozentanteil).
Hoher Anteil von Forward-Deals befeuert Anstieg der Kaufpreise
Der Kaufpreis hat sich gegenüber dem Vorjahr um 6,1 Prozent auf rund 130.500 Euro je Wohneinheit erhöht (H1 2017: 123.000 Euro). „Gründe hierfür sind der anhaltende Kaufpreisanstieg bei Bestandsgebäuden und der hohe Anteil an Forward-Deals“, erklärt Dr. Konrad Kanzler. Letztere sind von 1,8 Mrd. Euro (H1 2017) auf 3,2 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2018 (+77,8 Prozent) angestiegen. Daneben hat auch das hohe Volumen an gehandelten Mikroapartmentanlagen und Studentenwohnheimen im ersten Quartal zum Anstieg des durchschnittlichen Kaufpreises beigetragen.
Die aktivste Investorengruppe war die der „Immobilienaktiengesellschaften und REITs“ mit 4,4 Mrd. Euro und einem Anteil von 39,5 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen. Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr haben sie ihr Ankaufsvolumen damit mehr als verdoppelt (H1 2017: 1,7 Mrd. Euro). Dieses Ergebnis wird vor allem durch die Übernahme der Buwog mit rund 2,9 Mrd. Euro getragen. Zweitstärkste Gruppe sind die „offenen Immobilienfonds und Spezialfonds“, die ihre Investments mit 1,7 Mrd. Euro gegenüber dem Vorjahr um 30,8 Prozent steigern konnten (H1 2017: 1,3 Mrd. Euro). Einen überdurchschnittlichen Zuwachs zeigen die „Versicherungen und Pensionskassen“, die einen Umsatz von 1,3 Mrd. Euro generiert und so ihre Ankäufe mehr als versechsfacht (H1 2017: 0,2 Mrd. Euro) haben.
Deutsche Käufer dominieren Wohnportfoliomarkt, Internationale steigern Ankaufsvolumen
Auch auf Verkäuferseite erreichen die „Immobilienaktiengesellschaften und REITs“ das höchste Transaktionsvolumen mit 4,3 Mrd. Euro (H1 2017: 0,4 Mrd. Euro) – ebenfalls bedingt durch die größte Transaktion, der Buwog-Übernahme. „Projektentwickler und Bauträger“ erreichen ein Verkaufsvolumen von 3,3 Mrd. Euro, ein erneut deutlicher Anstieg von 13,8 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (H1 2017: 2,9 Mrd. Euro).
Betrachtet man die Herkunft der Käufer, sind deutsche Investoren mit 82,6 Prozent am stärksten vertreten (H1 2017: 81,6 Prozent). In absoluten Zahlen bedeutet dies ein Ankaufsvolumen von rund 9,1 Mrd. Euro gegenüber 5,0 Mrd. Euro im gleichen Zeitraum des Vorjahres (+82,0 Prozent). Internationale Investoren konnten ihr Transaktionsvolumen fast ebenso deutlich um 72,7 Prozent erhöhen und erreichen nun ein Investitionsvolumen von über 1,9 Mrd. Euro (H1 2017: 1,1 Mrd. Euro).
Prognose: Endjahresergebnis erreicht zweitbestes Gesamtvolumen der letzten zehn Jahre
Hinsichtlich der regionalen Verteilung der Investitionen (nach Anzahl der Transaktionen) bleibt unter den Flächenländern im ersten Halbjahr 2018 Nordrhein-Westfalen mit einem Anteil von 17,0 Prozent beliebtestes Investitionsziel. „Aufholen konnte vor allem das Bundesland Sachsen, das mittlerweile einen Anteil von 12,0 Prozent am Transaktionsgeschehen erreicht. Dieser Anstieg macht die weiter wachsende Bedeutung von B- und auch C-Standorten als Alternative zu den Top-Städten deutlich“, erläutert Stefan Mergen. Unter den Metropolen dominiert weiterhin Berlin mit einem Anteil von 15,4 Prozent der getätigten Transaktionen.
„Nach den hohen Transaktionsvolumina im ersten und zweiten Quartal, kann bereits jetzt von einem überdurchschnittlich starken Jahr 2018 gesprochen werden“, so Dr. Konrad Kanzler. Zwar sind derzeit keine größeren Unternehmensübernahmen in Sicht, dafür sind weitere größere Bestandsverkäufe wahrscheinlich.
Projektentwicklungsverkäufe werden auch im zweiten Halbjahr wieder stark präsent sein. Auf Jahressicht erwartet NAI apollo, dass das bisher zweitstärkste Jahr (2017 mit einem Gesamttransaktionsvolumen von 15,7 Mrd. Euro) übertroffen wird. Das Rekordresultat aus 2015 (23,9 Mrd. Euro) wird aller Wahrscheinlichkeit nach unerreicht bleiben.
