09.07.2018 München bleibt das Maß aller Dinge
Mit einem Flächenumsatz von 466.000 m² hat München den sehr guten Vorjahreswert nochmal um knapp 15 % übertroffen und verzeichnet das zweitbeste Resultat aller Zeiten; nur 2001 wurde noch mehr umgesetzt. Bundesweit ist München damit einsamer Spitzenreiter und platziert sich deutlich vor Berlin, Frankfurt und Hamburg. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Zwar ist in allen Größenklassen eine lebhafte Nachfrage zu verzeichnen, trotzdem leisten vor allem Großabschlüsse über 10.000 m² einen großen Beitrag. Sie kommen auf einen Anteil von fast 30 % und übertreffen den langjährigen Schnitt um rund das Doppelte. Zu den wichtigsten Verträgen gehören 23.000 m² der Landeshauptstadt München (it@M), 16.900 m² der Deutschen Postbank im Cityrand Süd, 15.900 m² der MAGNA STEYR Fahrzeugtechnik in Moosach/Milbertshofen, 15.300 m² von MAN SE, 15.000 m² des Coworking-Anbieters Design Offices sowie 13.800 m² von Flixmobility. Bemerkenswert ist, dass vier dieser Verträge außerhalb etablierter Büromarktzonen und keiner in den zentralen Citylagen abgeschlossen wurde. Hierdurch wird der Flächenengpass in vielen begehrten Lagen deutlich unterstrichen.
Coworking- und Business Center auf dem Vormarsch
Das Führungstrio bilden drei altbekannte Branchengruppen, die in München traditionell stark vertreten sind. Mit knapp 19 % haben die Verwaltungen von Industrieunternehmen ihren Spitzenplatz des Vorjahres verteidigt. Ein Kopf-an-Kopf-Rennen lieferten sich dagegen IuK-Technologien und die öffentliche Verwaltung, die mit jeweils knapp 13 % auf den weiteren Rängen folgen. Bemerkenswert ist aber vor allem der mit fast 9 % sehr hohe Anteil von Coworking-Anbietern, was einem Flächenumsatz von 40.000 m² entspricht. Dieses sehr schnell wachsende Marktsegment stellt nicht nur in München eine zunehmend wichtiger werdende Zielgruppe bei der Büroflächennachfrage dar.
Das Leerstandsvolumen hat sich in den letzten zwölf Monaten um gut ein Viertel auf 634.000 m² verringert. Dies ist der niedrigste Wert der letzten 18 Jahre. In nahezu gleichem Maße sind auch die modernen Leerstände zurückgegangen, die bei 170.000 m² liegen und nur noch einen Anteil von gut einem Viertel umfassen. Besonders dramatisch ist die Situation im innerstädtischen Bereich. In der City stehen dem Markt beispielsweise nur noch 30.500 m² moderne Leerstände zur Verfügung — und das bei einem jährlichen Flächenumsatz von über 120.000 m². Auch in allen Cityrandzonen sind insgesamt nur noch 38.500 m² moderne Leerstände vorhanden. Demzufolge liegt die Leerstandsrate nur noch bei 2,1 % im Stadt– und bei 3,0 % im gesamten Marktgebiet.
Mittlerweile hat der Markt auf das zu geringe Angebot reagiert und die Bautätigkeit spürbar hochgefahren. Innerhalb eines Jahres hat sie um gut 85 % zugelegt und überschreitet mit 1,06 Mio. m² erstmals seit vielen Jahren wieder die Millionenschwelle. Auch die hiervon dem Markt noch zur Verfügung stehenden Flächen sind um 63 % auf 450.000 m² gestiegen. Das Grundproblem des Marktes bleibt aber bestehen. In den präferierten City- und Cityrandzonen sind von den Neubauflächen nur rund 130.000 m² noch verfügbar, also weniger als 30 % des Gesamtvolumens.
Die Konsequenz der sehr guten Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot sind steigende Mietpreisniveaus. Im Vergleich zu Mitte 2017 hat die Spitzenmiete um knapp 3 % auf 37,50 €/m² zugelegt. Noch deutlicher ging es für die Durchschnittsmiete nach oben, die um gut 10 % auf 18,50 €/m² angezogen hat. Beide Werte erreichen damit ihren bisherigen Höchststand in München.
Perspektiven
„Vor dem Hintergrund der aktuellen Nachfragesituation sowie des weiterhin guten konjunkturellen Umfelds zeichnet sich auch für das Gesamtjahr erneut ein außergewöhnliches Ergebnis ab. Aus heutiger Sicht dürfte der Flächenumsatz deutlich über 800.000 m² liegen und wahrscheinlich zu den drei besten jemals registrierten Resultaten gehören. Viele Gesuche sind momentan allerdings nur als Vorvermietungen in Neubauprojekten umzusetzen. Der Leerstand wird voraussichtlich weiter sinken, wenn auch aufgrund des größeren Bauvolumens verlangsamt. Als Ergebnis dieser Situation ist von weiter steigenden Mieten auszugehen“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter.
„Zwar ist in allen Größenklassen eine lebhafte Nachfrage zu verzeichnen, trotzdem leisten vor allem Großabschlüsse über 10.000 m² einen großen Beitrag. Sie kommen auf einen Anteil von fast 30 % und übertreffen den langjährigen Schnitt um rund das Doppelte. Zu den wichtigsten Verträgen gehören 23.000 m² der Landeshauptstadt München (it@M), 16.900 m² der Deutschen Postbank im Cityrand Süd, 15.900 m² der MAGNA STEYR Fahrzeugtechnik in Moosach/Milbertshofen, 15.300 m² von MAN SE, 15.000 m² des Coworking-Anbieters Design Offices sowie 13.800 m² von Flixmobility. Bemerkenswert ist, dass vier dieser Verträge außerhalb etablierter Büromarktzonen und keiner in den zentralen Citylagen abgeschlossen wurde. Hierdurch wird der Flächenengpass in vielen begehrten Lagen deutlich unterstrichen.
Coworking- und Business Center auf dem Vormarsch
Das Führungstrio bilden drei altbekannte Branchengruppen, die in München traditionell stark vertreten sind. Mit knapp 19 % haben die Verwaltungen von Industrieunternehmen ihren Spitzenplatz des Vorjahres verteidigt. Ein Kopf-an-Kopf-Rennen lieferten sich dagegen IuK-Technologien und die öffentliche Verwaltung, die mit jeweils knapp 13 % auf den weiteren Rängen folgen. Bemerkenswert ist aber vor allem der mit fast 9 % sehr hohe Anteil von Coworking-Anbietern, was einem Flächenumsatz von 40.000 m² entspricht. Dieses sehr schnell wachsende Marktsegment stellt nicht nur in München eine zunehmend wichtiger werdende Zielgruppe bei der Büroflächennachfrage dar.
Das Leerstandsvolumen hat sich in den letzten zwölf Monaten um gut ein Viertel auf 634.000 m² verringert. Dies ist der niedrigste Wert der letzten 18 Jahre. In nahezu gleichem Maße sind auch die modernen Leerstände zurückgegangen, die bei 170.000 m² liegen und nur noch einen Anteil von gut einem Viertel umfassen. Besonders dramatisch ist die Situation im innerstädtischen Bereich. In der City stehen dem Markt beispielsweise nur noch 30.500 m² moderne Leerstände zur Verfügung — und das bei einem jährlichen Flächenumsatz von über 120.000 m². Auch in allen Cityrandzonen sind insgesamt nur noch 38.500 m² moderne Leerstände vorhanden. Demzufolge liegt die Leerstandsrate nur noch bei 2,1 % im Stadt– und bei 3,0 % im gesamten Marktgebiet.
Mittlerweile hat der Markt auf das zu geringe Angebot reagiert und die Bautätigkeit spürbar hochgefahren. Innerhalb eines Jahres hat sie um gut 85 % zugelegt und überschreitet mit 1,06 Mio. m² erstmals seit vielen Jahren wieder die Millionenschwelle. Auch die hiervon dem Markt noch zur Verfügung stehenden Flächen sind um 63 % auf 450.000 m² gestiegen. Das Grundproblem des Marktes bleibt aber bestehen. In den präferierten City- und Cityrandzonen sind von den Neubauflächen nur rund 130.000 m² noch verfügbar, also weniger als 30 % des Gesamtvolumens.
Die Konsequenz der sehr guten Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot sind steigende Mietpreisniveaus. Im Vergleich zu Mitte 2017 hat die Spitzenmiete um knapp 3 % auf 37,50 €/m² zugelegt. Noch deutlicher ging es für die Durchschnittsmiete nach oben, die um gut 10 % auf 18,50 €/m² angezogen hat. Beide Werte erreichen damit ihren bisherigen Höchststand in München.
Perspektiven
„Vor dem Hintergrund der aktuellen Nachfragesituation sowie des weiterhin guten konjunkturellen Umfelds zeichnet sich auch für das Gesamtjahr erneut ein außergewöhnliches Ergebnis ab. Aus heutiger Sicht dürfte der Flächenumsatz deutlich über 800.000 m² liegen und wahrscheinlich zu den drei besten jemals registrierten Resultaten gehören. Viele Gesuche sind momentan allerdings nur als Vorvermietungen in Neubauprojekten umzusetzen. Der Leerstand wird voraussichtlich weiter sinken, wenn auch aufgrund des größeren Bauvolumens verlangsamt. Als Ergebnis dieser Situation ist von weiter steigenden Mieten auszugehen“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter.
