09.07.2018 Angebotsengpässe bremsen Kölner Immobilienmarkt au
Während die Angebotsknappheit den Druck auf den Kölner Büromarkt erhöht und die Preise steigen lässt, sinken laut dem international tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills die Transaktionsvolumina auf dem Investmentmarkt und lassen die Renditen stagnieren.
Die Kernaussagen für Sie im Überblick:
• Der Flächenumsatz sinkt mit 131.400 m² um 15,6 % ggü. dem 1. Halbjahr 2018
• Mit 2,7 % zweithöchster Mietpreisanstieg in den Top-6
• Rückgang des Transaktionsvolumens um 43 % ggü. dem Vorjahreszeitraum
• Höchster Anteil von Private-Equity-Käufen unter den Top-7
Büromarkt: Konkurrenz zwischen Nutzern und Nutzungen
Im ersten Halbjahr 2018 wurden am Kölner Büromarkt etwa 131.400 m² Bürofläche umgesetzt – ein Rückgang um 15,6 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. „Dass das Ergebnis des ersten Halbjahres 2017 nicht erreicht werden konnte, hängt mit der sich weiter verschärfenden Angebotsknappheit zusammen“, berichtet Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln. „Insbesondere in der Innenstadt sind kaum noch Flächen verfügbar. Je größer das Gesuch, desto schwieriger wird es, in zentralen Lagen etwas Adäquates zu finden. Viele Büronutzer machen daher, sofern möglich, von ihren Optionsrechten Gebrauch oder weichen auf periphere Lagen mit guter Anbindung aus.“ Aktuell weist die Domstadt eine Leerstandsrate von 4,4 % auf. Diese ging damit um 10 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal zurück – nach Berlin und München die niedrigste Leerstandsrate unter den Top-6-Metropolen Deutschlands.
Bei den Nutzern kristallisieren sich angesichts der angespannten Marktlage zwei Handlungsmuster heraus: Die Unternehmen, die auf der Suche nach ihrer Wunschfläche erfolglos bleiben, verdichten zunächst im Bestand und versuchen möglichst kurze Mietvertragslaufzeiten abzuschließen, um flexibel zu bleiben, für den Fall, dass sich perspektivisch eine andere Flächenoption bietet. „Auf der anderen Seite werden möglichst langfristige Verträge geschlossen. Denn wer einmal die passenden Räumlichkeiten gefunden hat, möchte diese unter keinen Umständen verlassen. Das gilt sowohl für Neuanmietungen als auch bei Mietvertragsverlängerungen“, so Löseke.
Hinzu kommt die steigende Konkurrenz durch Flexible Workspaces: Die letzten verfügbaren hochqualitativen Bestandsflächen werden immer häufiger von Coworking-Anbietern absorbiert. So entfielen im Teilmarkt City in den letzten 12 Monaten über 17 % des Flächenumsatzes auf Coworking-Anbieter. Bei Flächen ab 1.000 m² betrug ihr Anteil sogar rund 44 % „Dieser Umstand übt zusätzlichen Druck auf den Markt und die Nutzer aus, sodass auch Unternehmen, die expandieren möchten, im Zweifel eher auf der bestehenden Fläche verdichten oder höhere Preise in Kauf nehmen als in eine weniger attraktive Lage auszuweichen“, so Löseke.
Aufgrund der wachsenden Angebotsknappheit stiegen die Mieten sowohl im Durchschnitt als auch in der Spitze an. Während die Entwicklung bei den Durchschnittsmieten mit 0,7 % ggü. dem Vorquartal auf nun 14,60 Euro/m² noch moderat ausfiel, stieg die Spitzenmiete im 2. Quartal um weitere 2,7 % auf 22,50 Euro/m² an und machte damit nach Berlin den höchsten Sprung unter den Top-6. Bis zum Jahresende rechnet Savills damit, dass die Spitzenmiete auf 23,00 Euro/m² ansteigen wird und auch die Durchschnittsmiete um weitere 1 % zunimmt.
„Es wird dringend neue Fläche benötigt, um mittelfristig für eine Entspannung am Kölner Markt zu sorgen“, konstatiert Löseke. „Insbesondere in den zentralen Lagen ist die Neubautätigkeit jedoch weiterhin überschaubar, da Genehmigungsverfahren langwierig sind und das Bürosegment teilweise mit anderen Nutzungen wie beispielsweise Schulen konkurriert. Es ist demnach keine Beruhigung in Sicht.“ In diesem Jahr dürften in Köln nur rund 57.000 m² Bürofläche fertiggestellt werden. Dabei handelt es sich um den zweitniedrigsten Wert innerhalb der vergangenen zehn Jahre.
Während es im Zentrum demnach eng wird, gewinnt die rechte Rheinseite dank diverser Entwicklungsprojekte perspektivisch weiter an Bedeutung. Mülheim und Deutz bestechen zudem mit einer guten Anbindung und einem überzeugenden Preis-Leistungs-Verhältnis. „Doch auch einige periphere linksrheinische Teilmärkte erfahren durch dortige Neubauprojekte momentan einen gewissen Aufschwung. Ossendorf zum Beispiel, vor einiger Zeit eine weniger nachgefragte Lage, wird von immer mehr Nutzern in Betracht gezogen, die auf periphere Standorte ausweichen müssen“, so Löseke. Das Gesamtfertigstellungsvolumen, das in den nächsten zwei Jahren in Köln an den Markt kommt, könnte somit zumindest perspektivisch für ein wenig Entlastung sorgen. In 2019 handelt es sich hierbei um 131.000 m², 2020 werden voraussichtlich 107.400 m² fertiggestellt.
Investmentmarkt: Private-Equity-Fonds überdurchschnittlich aktiv
Auch am Kölner Investmentmarkt fehlt es an ausreichendem Angebot, um der hohen Nachfrage gerecht zu werden. Das Transaktionsvolumen belief sich im ersten Halbjahr auf 723 Mio. Euro. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichnete die nordrhein-westfälische Metropole einen Umsatzrückgang um 43 %. Zum Vergleich: In Berlin betrug der Rückgang 12 %, in Düsseldorf 2 %. Alle anderen Top-7-Märkte konnten dagegen deutliche Umsatzzuwächse verzeichnen. Gemessen an den Transaktionsvolumina waren in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres Büroimmobilien mit einem Anteil von 46 % die gefragteste Nutzungsart der Investoren.
Auf dem zweiten Platz rangierten Spezialimmobilien mit 19 %. Ausschlaggebend bei der Platzierung war der Verkauf des Fernsehstudiokomplexes Coloneum in Köln-Ossendorf im März. Hotelinvestments folgten mit 13 % und einem Umsatz von über 90 Euro. „Der Rückgang des Transaktionsvolumens steht nicht für ein verringertes Interesse der Investoren. Die Nachfrage nach Kölner Gewerbeimmobilien ist außerordentlich hoch und das nahezu unabhängig von den jeweiligen Mikrostandorten der Stadt“, erläutert Elmar Wirths, Director und Head of Cologne Office bei Savills. „Insbesondere die Kompaktheit der städtebaulichen Strukturen und damit die gute Erreichbarkeit der verschiedenen Standorte resultiert darin, dass viele gute Lagen zu finden sind. Das sehen auch potenzielle Investoren.“ Die Spitzenrenditen bewegten sich im zweiten Quartal allerdings seitwärts und wiesen mit 3,7 % für Büroobjekte und 3,6 % für Geschäftshäuser in den Top-Lagen eine Stagnation auf.
Nach wie vor kann von einem eher lokal und national geprägten Investmentmarkt in Köln gesprochen werden: Spitzenreiter waren mit einem Anteil von 56 % am Transaktionsvolumen deutsche Investoren. Etwa 20 % des Volumens entfiel auf britische Käufer und ca. 8 % auf US-amerikanische Investoren. Zur aktivsten Käufergruppe gehörten sonstige Asset-Manager (33 %), Offene Spezialfonds (29 %) und Private-Equity-Fonds (27 %). Der Anteil der Private-Equity-Fonds am Gesamtumsatz in Köln stach im Vergleich zu den anderen Top-Standorten besonders hervor: Im Durchschnitt entfielen hier auf diese opportunistische Käufergruppe nur rund 9 % des Transaktionsvolumens. „Der überdurchschnittliche Anteil der Private-Equity-Fonds kann als Indiz dafür gesehen werden, dass weiterhin deutliche Wertsteigerungspotenziale gesehen und erwartet werden. Der erhebliche Angebotsengpass am Bürovermietungsmarkt dürfte die Haupttriebfeder für diese Strategie sein“, fasst Wirths zusammen.
Die Kernaussagen für Sie im Überblick:
• Der Flächenumsatz sinkt mit 131.400 m² um 15,6 % ggü. dem 1. Halbjahr 2018
• Mit 2,7 % zweithöchster Mietpreisanstieg in den Top-6
• Rückgang des Transaktionsvolumens um 43 % ggü. dem Vorjahreszeitraum
• Höchster Anteil von Private-Equity-Käufen unter den Top-7
Büromarkt: Konkurrenz zwischen Nutzern und Nutzungen
Im ersten Halbjahr 2018 wurden am Kölner Büromarkt etwa 131.400 m² Bürofläche umgesetzt – ein Rückgang um 15,6 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. „Dass das Ergebnis des ersten Halbjahres 2017 nicht erreicht werden konnte, hängt mit der sich weiter verschärfenden Angebotsknappheit zusammen“, berichtet Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln. „Insbesondere in der Innenstadt sind kaum noch Flächen verfügbar. Je größer das Gesuch, desto schwieriger wird es, in zentralen Lagen etwas Adäquates zu finden. Viele Büronutzer machen daher, sofern möglich, von ihren Optionsrechten Gebrauch oder weichen auf periphere Lagen mit guter Anbindung aus.“ Aktuell weist die Domstadt eine Leerstandsrate von 4,4 % auf. Diese ging damit um 10 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal zurück – nach Berlin und München die niedrigste Leerstandsrate unter den Top-6-Metropolen Deutschlands.
Bei den Nutzern kristallisieren sich angesichts der angespannten Marktlage zwei Handlungsmuster heraus: Die Unternehmen, die auf der Suche nach ihrer Wunschfläche erfolglos bleiben, verdichten zunächst im Bestand und versuchen möglichst kurze Mietvertragslaufzeiten abzuschließen, um flexibel zu bleiben, für den Fall, dass sich perspektivisch eine andere Flächenoption bietet. „Auf der anderen Seite werden möglichst langfristige Verträge geschlossen. Denn wer einmal die passenden Räumlichkeiten gefunden hat, möchte diese unter keinen Umständen verlassen. Das gilt sowohl für Neuanmietungen als auch bei Mietvertragsverlängerungen“, so Löseke.
Hinzu kommt die steigende Konkurrenz durch Flexible Workspaces: Die letzten verfügbaren hochqualitativen Bestandsflächen werden immer häufiger von Coworking-Anbietern absorbiert. So entfielen im Teilmarkt City in den letzten 12 Monaten über 17 % des Flächenumsatzes auf Coworking-Anbieter. Bei Flächen ab 1.000 m² betrug ihr Anteil sogar rund 44 % „Dieser Umstand übt zusätzlichen Druck auf den Markt und die Nutzer aus, sodass auch Unternehmen, die expandieren möchten, im Zweifel eher auf der bestehenden Fläche verdichten oder höhere Preise in Kauf nehmen als in eine weniger attraktive Lage auszuweichen“, so Löseke.
Aufgrund der wachsenden Angebotsknappheit stiegen die Mieten sowohl im Durchschnitt als auch in der Spitze an. Während die Entwicklung bei den Durchschnittsmieten mit 0,7 % ggü. dem Vorquartal auf nun 14,60 Euro/m² noch moderat ausfiel, stieg die Spitzenmiete im 2. Quartal um weitere 2,7 % auf 22,50 Euro/m² an und machte damit nach Berlin den höchsten Sprung unter den Top-6. Bis zum Jahresende rechnet Savills damit, dass die Spitzenmiete auf 23,00 Euro/m² ansteigen wird und auch die Durchschnittsmiete um weitere 1 % zunimmt.
„Es wird dringend neue Fläche benötigt, um mittelfristig für eine Entspannung am Kölner Markt zu sorgen“, konstatiert Löseke. „Insbesondere in den zentralen Lagen ist die Neubautätigkeit jedoch weiterhin überschaubar, da Genehmigungsverfahren langwierig sind und das Bürosegment teilweise mit anderen Nutzungen wie beispielsweise Schulen konkurriert. Es ist demnach keine Beruhigung in Sicht.“ In diesem Jahr dürften in Köln nur rund 57.000 m² Bürofläche fertiggestellt werden. Dabei handelt es sich um den zweitniedrigsten Wert innerhalb der vergangenen zehn Jahre.
Während es im Zentrum demnach eng wird, gewinnt die rechte Rheinseite dank diverser Entwicklungsprojekte perspektivisch weiter an Bedeutung. Mülheim und Deutz bestechen zudem mit einer guten Anbindung und einem überzeugenden Preis-Leistungs-Verhältnis. „Doch auch einige periphere linksrheinische Teilmärkte erfahren durch dortige Neubauprojekte momentan einen gewissen Aufschwung. Ossendorf zum Beispiel, vor einiger Zeit eine weniger nachgefragte Lage, wird von immer mehr Nutzern in Betracht gezogen, die auf periphere Standorte ausweichen müssen“, so Löseke. Das Gesamtfertigstellungsvolumen, das in den nächsten zwei Jahren in Köln an den Markt kommt, könnte somit zumindest perspektivisch für ein wenig Entlastung sorgen. In 2019 handelt es sich hierbei um 131.000 m², 2020 werden voraussichtlich 107.400 m² fertiggestellt.
Investmentmarkt: Private-Equity-Fonds überdurchschnittlich aktiv
Auch am Kölner Investmentmarkt fehlt es an ausreichendem Angebot, um der hohen Nachfrage gerecht zu werden. Das Transaktionsvolumen belief sich im ersten Halbjahr auf 723 Mio. Euro. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichnete die nordrhein-westfälische Metropole einen Umsatzrückgang um 43 %. Zum Vergleich: In Berlin betrug der Rückgang 12 %, in Düsseldorf 2 %. Alle anderen Top-7-Märkte konnten dagegen deutliche Umsatzzuwächse verzeichnen. Gemessen an den Transaktionsvolumina waren in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres Büroimmobilien mit einem Anteil von 46 % die gefragteste Nutzungsart der Investoren.
Auf dem zweiten Platz rangierten Spezialimmobilien mit 19 %. Ausschlaggebend bei der Platzierung war der Verkauf des Fernsehstudiokomplexes Coloneum in Köln-Ossendorf im März. Hotelinvestments folgten mit 13 % und einem Umsatz von über 90 Euro. „Der Rückgang des Transaktionsvolumens steht nicht für ein verringertes Interesse der Investoren. Die Nachfrage nach Kölner Gewerbeimmobilien ist außerordentlich hoch und das nahezu unabhängig von den jeweiligen Mikrostandorten der Stadt“, erläutert Elmar Wirths, Director und Head of Cologne Office bei Savills. „Insbesondere die Kompaktheit der städtebaulichen Strukturen und damit die gute Erreichbarkeit der verschiedenen Standorte resultiert darin, dass viele gute Lagen zu finden sind. Das sehen auch potenzielle Investoren.“ Die Spitzenrenditen bewegten sich im zweiten Quartal allerdings seitwärts und wiesen mit 3,7 % für Büroobjekte und 3,6 % für Geschäftshäuser in den Top-Lagen eine Stagnation auf.
Nach wie vor kann von einem eher lokal und national geprägten Investmentmarkt in Köln gesprochen werden: Spitzenreiter waren mit einem Anteil von 56 % am Transaktionsvolumen deutsche Investoren. Etwa 20 % des Volumens entfiel auf britische Käufer und ca. 8 % auf US-amerikanische Investoren. Zur aktivsten Käufergruppe gehörten sonstige Asset-Manager (33 %), Offene Spezialfonds (29 %) und Private-Equity-Fonds (27 %). Der Anteil der Private-Equity-Fonds am Gesamtumsatz in Köln stach im Vergleich zu den anderen Top-Standorten besonders hervor: Im Durchschnitt entfielen hier auf diese opportunistische Käufergruppe nur rund 9 % des Transaktionsvolumens. „Der überdurchschnittliche Anteil der Private-Equity-Fonds kann als Indiz dafür gesehen werden, dass weiterhin deutliche Wertsteigerungspotenziale gesehen und erwartet werden. Der erhebliche Angebotsengpass am Bürovermietungsmarkt dürfte die Haupttriebfeder für diese Strategie sein“, fasst Wirths zusammen.
