10.07.2018 Feuerwerk an Großabschlüssen auf dem Münchener Investmentmarkt
Der Münchener Investmentmarkt hat im ersten Halbjahr weiter mächtig Gas gegeben. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,03 Mrd. € wurde nicht nur der bereits sehr gute Vorjahreswert um 68 % übertroffen, sondern auch ein neuer Rekord aufgestellt. Im langfristigen Vergleich fällt das Resultat sogar mehr als doppelt so hoch aus wie der zehnjährige Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Damit hat sich die bayerische Landeshauptstadt erneut an die Spitze aller deutschen Standorte gesetzt und sowohl Frankfurt als auch Berlin auf die Plätze verwiesen. Einen wesentlichen Beitrag zu diesem fulminanten Halbjahr hat ein wahres Feuerwerk an Großdeals geleistet“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Insgesamt wurden bislang schon 13 Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen. Als Beispiele stehen die Verkäufe des Correo Quartiers, des ATLAS, des SZ-Towers oder des Aviva in München-Neuperlach. Insgesamt sind die Transaktionen von über 100 Mio. € für deutlich mehr als die Hälfte des Investmentumsatzes verantwortlich. Im Gesamtvolumen enthalten sind auch 556 Mio. € (14 %) anteilig eingerechneter Portfolioverkäufe.
Aufgrund der hohen Anzahl großvolumiger Deals entfallen 57 % des Umsatzes auf Deals größer 100 Mio. €. Auch im langjährigen Vergleich ist dies ein ausgesprochen hoher Wert, der unterstreicht, dass gerade professionelle Anleger, die vor allem an großen Deals interessiert sind, an die nachhaltige Stabilität des Münchener Markts glauben. Auf den weiteren Plätzen folgen die Kategorie 50 bis 100 Mio. € mit knapp 23 % sowie die Größenklasse zwischen 10 und 25 Mio. € mit 12 %. Lediglich 8 % tragen Abschlüsse von 25 bis 50 Mio. € bei (Vorjahr: 33 %), wofür allerdings in erster Linie ein nicht ausreichendes Angebot verantwortlich ist.
Alle Assetklassen gefragt – Renditen im letzten halben Jahr überwiegend stabil
Wie auch in der Vergangenheit stellen Büroobjekte die mit Abstand beliebteste Assetklasse dar. Mit einem Anteil von gut 65 % liegen sie in etwa im langjährigen Schnitt. Erheblich mehr als im Vorjahr wurde mit 17 % in die Kategorie Sonstige investiert, wohinter sich in starkem Maße auch größere Entwicklungsareale verbergen. Absolut hat sich das Volumen in diesem Marktsegment sogar mehr als verdreifacht. Auf den Bronzeplatz haben es Hotels geschafft, die gut 8 % zum Ergebnis beisteuern. In Einzelhandels– und Logistikobjekte wurde dagegen vor allem angebotsbedingt spürbar weniger investiert. Beide sind mit knapp 5 % beteiligt.
Wie im Vorjahr entfällt der größte Anteil mit 38 % auf die Nebenlagen. Für diese ungewöhnliche Situation gibt es zwei Erklärungen. Zum einen kommt hier das zu geringe Angebot in den zentralen Lagen zum Ausdruck, zum anderen unterstreicht es aber auch die Attraktivität des Gesamtmarkts: den Nebenlagen wird ein hohes Mietsteigerungspotenzial insbesondere an infrastrukturell und verkehrstechnisch gut angebundenen Standorten attestiert. Hiermit folgen Investoren den Mietern, welche in diese Lagen gehen, wenn der Druck im zentralen Stadtbereich zunimmt. Auf Rang zwei vorgeschoben hat sich der Cityrand, der auf 26 % kommt und sich damit vor der Peripherie platziert, die 20,5 % zum Transaktionsvolumen beisteuert. Erneut belegt die City mit 15 % lediglich den letzten Platz.
Wie begehrt München ist, zeigt sich auch an der breit aufgestellten Investorenriege. Es ist eine Vielzahl verschiedener Käufertypen mit unterschiedlichen Anlagestrategien aktiv. Alleine fünf Gruppen kommen auf zweistellige Umsatzanteile. Angeführt wird die Liste von Spezialfonds mit knapp 19 %. Nahezu gleichauf folgen Investment Manager und Pensionskassen mit jeweils gut 12 % auf den weiteren Medaillenplätzen und liegen damit knapp vor den Projektentwicklern, die fast 11 % beisteuern. Komplettiert wird das Führungsquintett von Banken, deren Anteil sich auf rund 10 % beläuft. Das restliche Transaktionsvolumen von immerhin noch 36 % verteilt sich auf eine Reihe weiterer Investorengruppen.
Nachdem sie 2017 noch einmal erheblich gesunken sind, haben die Renditen 2018 bisher überwiegend auf dem mittlerweile sehr niedrigen Niveau verharrt. Die Netto-Spitzenrendite für Büros liegt unverändert bei 3,00 %; nur Berlin ist noch teurer. Für innerstädtische Geschäftshäuser sind 2,90 % anzusetzen, wobei hier in besonderen Einzelfällen auch noch spürbar höhere Preise erzielt werden können. Lediglich im Logistikbereich haben die Preise auch im ersten Halbjahr 2018 noch leicht angezogen, sodass aktuell eine Spitzenrendite von 4,40 % notiert wird.
Perspektiven
„Vor dem Hintergrund der unverändert starken Investorennachfrage, die durch gute konjunkturelle Rahmenbedingungen und ein nach wie vor attraktives Finanzierungsumfeld gestützt wird, ist auch für das zweite Halbjahr ein lebhaftes Marktgeschehen absehbar. Für das Gesamtjahr zeichnet sich demzufolge ein Investmentumsatz jenseits der 6-Mrd.-€-Marke ab, zumal auch weitere Großtransaktionen in der Pipeline sind, die noch in diesem Jahr zum Abschluss kommen könnten. Es besteht eine realistische Chance, sogar den bisherigen Rekord von 6,69 Mrd. € aus dem Jahre 2007 übertreffen zu können“, prognostiziert Stefan Bauer.
„Damit hat sich die bayerische Landeshauptstadt erneut an die Spitze aller deutschen Standorte gesetzt und sowohl Frankfurt als auch Berlin auf die Plätze verwiesen. Einen wesentlichen Beitrag zu diesem fulminanten Halbjahr hat ein wahres Feuerwerk an Großdeals geleistet“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Insgesamt wurden bislang schon 13 Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen. Als Beispiele stehen die Verkäufe des Correo Quartiers, des ATLAS, des SZ-Towers oder des Aviva in München-Neuperlach. Insgesamt sind die Transaktionen von über 100 Mio. € für deutlich mehr als die Hälfte des Investmentumsatzes verantwortlich. Im Gesamtvolumen enthalten sind auch 556 Mio. € (14 %) anteilig eingerechneter Portfolioverkäufe.
Aufgrund der hohen Anzahl großvolumiger Deals entfallen 57 % des Umsatzes auf Deals größer 100 Mio. €. Auch im langjährigen Vergleich ist dies ein ausgesprochen hoher Wert, der unterstreicht, dass gerade professionelle Anleger, die vor allem an großen Deals interessiert sind, an die nachhaltige Stabilität des Münchener Markts glauben. Auf den weiteren Plätzen folgen die Kategorie 50 bis 100 Mio. € mit knapp 23 % sowie die Größenklasse zwischen 10 und 25 Mio. € mit 12 %. Lediglich 8 % tragen Abschlüsse von 25 bis 50 Mio. € bei (Vorjahr: 33 %), wofür allerdings in erster Linie ein nicht ausreichendes Angebot verantwortlich ist.
Alle Assetklassen gefragt – Renditen im letzten halben Jahr überwiegend stabil
Wie auch in der Vergangenheit stellen Büroobjekte die mit Abstand beliebteste Assetklasse dar. Mit einem Anteil von gut 65 % liegen sie in etwa im langjährigen Schnitt. Erheblich mehr als im Vorjahr wurde mit 17 % in die Kategorie Sonstige investiert, wohinter sich in starkem Maße auch größere Entwicklungsareale verbergen. Absolut hat sich das Volumen in diesem Marktsegment sogar mehr als verdreifacht. Auf den Bronzeplatz haben es Hotels geschafft, die gut 8 % zum Ergebnis beisteuern. In Einzelhandels– und Logistikobjekte wurde dagegen vor allem angebotsbedingt spürbar weniger investiert. Beide sind mit knapp 5 % beteiligt.
Wie im Vorjahr entfällt der größte Anteil mit 38 % auf die Nebenlagen. Für diese ungewöhnliche Situation gibt es zwei Erklärungen. Zum einen kommt hier das zu geringe Angebot in den zentralen Lagen zum Ausdruck, zum anderen unterstreicht es aber auch die Attraktivität des Gesamtmarkts: den Nebenlagen wird ein hohes Mietsteigerungspotenzial insbesondere an infrastrukturell und verkehrstechnisch gut angebundenen Standorten attestiert. Hiermit folgen Investoren den Mietern, welche in diese Lagen gehen, wenn der Druck im zentralen Stadtbereich zunimmt. Auf Rang zwei vorgeschoben hat sich der Cityrand, der auf 26 % kommt und sich damit vor der Peripherie platziert, die 20,5 % zum Transaktionsvolumen beisteuert. Erneut belegt die City mit 15 % lediglich den letzten Platz.
Wie begehrt München ist, zeigt sich auch an der breit aufgestellten Investorenriege. Es ist eine Vielzahl verschiedener Käufertypen mit unterschiedlichen Anlagestrategien aktiv. Alleine fünf Gruppen kommen auf zweistellige Umsatzanteile. Angeführt wird die Liste von Spezialfonds mit knapp 19 %. Nahezu gleichauf folgen Investment Manager und Pensionskassen mit jeweils gut 12 % auf den weiteren Medaillenplätzen und liegen damit knapp vor den Projektentwicklern, die fast 11 % beisteuern. Komplettiert wird das Führungsquintett von Banken, deren Anteil sich auf rund 10 % beläuft. Das restliche Transaktionsvolumen von immerhin noch 36 % verteilt sich auf eine Reihe weiterer Investorengruppen.
Nachdem sie 2017 noch einmal erheblich gesunken sind, haben die Renditen 2018 bisher überwiegend auf dem mittlerweile sehr niedrigen Niveau verharrt. Die Netto-Spitzenrendite für Büros liegt unverändert bei 3,00 %; nur Berlin ist noch teurer. Für innerstädtische Geschäftshäuser sind 2,90 % anzusetzen, wobei hier in besonderen Einzelfällen auch noch spürbar höhere Preise erzielt werden können. Lediglich im Logistikbereich haben die Preise auch im ersten Halbjahr 2018 noch leicht angezogen, sodass aktuell eine Spitzenrendite von 4,40 % notiert wird.
Perspektiven
„Vor dem Hintergrund der unverändert starken Investorennachfrage, die durch gute konjunkturelle Rahmenbedingungen und ein nach wie vor attraktives Finanzierungsumfeld gestützt wird, ist auch für das zweite Halbjahr ein lebhaftes Marktgeschehen absehbar. Für das Gesamtjahr zeichnet sich demzufolge ein Investmentumsatz jenseits der 6-Mrd.-€-Marke ab, zumal auch weitere Großtransaktionen in der Pipeline sind, die noch in diesem Jahr zum Abschluss kommen könnten. Es besteht eine realistische Chance, sogar den bisherigen Rekord von 6,69 Mrd. € aus dem Jahre 2007 übertreffen zu können“, prognostiziert Stefan Bauer.
