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13.07.2018 Rechtliche Risiken beim Immobilienverkauf vermeiden

Rund um den Handel mit Immobilien hat der Gesetzgeber viele Rechtsklauseln geschaffen, um Käufer und Verkäufer umfassend zu schützen. Mit der Unkenntnis dieser Bestimmungen wachsen allerdings die Risiken beim Hausverkauf. So steht Immobilienkäufern ein Recht zum Kaufrücktritt oder sogar auf Schadenersatz zu, wenn Verkäufer gegen ihre Pflichten verstoßen. Welche Risiken Verkäufer unbedingt kennen sollten und wie sich unnötige rechtliche Stolperfallen umgehen lassen, erklären die Experten vom Maklerunternehmen Homeday.

Umfassende Informationspflicht von Verkäufern

Unwissenheit schützt vor Strafe nicht! Immobilienverkäufer stehen in der Pflicht, ihrem Käufer alle wertrelevanten Informationen zu geben. Treten beispielsweise im Nachhinein gravierende Mängel am Objekt auf, besteht ein Vertragsauflösungsrecht wenn der Verkäufer diese kannte, aber nicht kommuniziert hat. Je nach Fall erwirbt der Käufer zudem einen Anspruch auf Schadensersatz.

Ähnlich problematisch ist das Verschweigen von Rechtsverhältnissen wie bestehenden Mietverträgen, Wohn- und Wegerechten. Klarheit muss ebenfalls über Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden bestehen, die Dritten Rechte an der Immobilie einräumen. Tipp: Ein Haftungsausschluss minimiert die Risiken für den Verkäufer. Er wird im Kaufvertrag fixiert und gilt für versteckte Mängel, die für beide Vertragsparteien nicht erkennbar waren.

Verkauf nur mit vollständigen Unterlagen

„Neben der umfassenden Informationspflicht kommt es beim Immobilienverkauf vor allem auf eine vollständige Dokumentation an”, erklärt Homeday-Gründer und Geschäftsführer Steffen Wicker. Fehlen wichtige Unterlagen, wie die Betriebskostenabrechnung, der Grundbuchauszug oder der Energieausweis, entstehen im Ernstfall nicht nur unnötige Verzögerungen. So verlangt beispielsweise die aktuelle Energieeinspar-Verordnung (EnEv) von jedem Immobilienbesitzer die Vorlage eines gültigen Energieausweises bei Verkauf, Verpachtung und Vermietung. Verstöße gegen die Vorlagepflicht ahndet der Gesetzgeber mit Bußgeldern bis zu 15.000 Euro.
„Professionelle Maklerunternehmen bieten in diesem Zusammenhang einen detaillierten Dokumenten-Check an, bei dem alle für den Verkauf notwendigen Unterlagen organisiert und geprüft werden”, so Wicker.

Mehr Planungssicherheit durch Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag

Trotz aller Bemühungen und gebotener Sorgfalt kann es im Zeitraum zwischen mündlicher Einigung und notarieller Beurkundung passieren, dass der potenzielle Käufer einen Rückzieher macht. Eine Reservierungsvereinbarung reduziert dieses Risiko beim Hausverkauf. Sie schafft Planungssicherheit für alle Seiten, denn die reservierte Immobilie wird keinem anderen Interessenten angeboten. Noch sicherer ist der Vorvertrag. Er wird notariell beurkundet und ist für Käufer und Verkäufer bis zum Verkaufszeitpunkt bindend.

Auch die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist gesetzliche Pflicht und im § 311b Abs. 1 BGB geregelt. Hierbei fungiert der Notar als unparteiischer Wächter des Rechts. Er erstellt nach Rücksprache mit allen Beteiligten einen Kaufvertragsentwurf und schickt ihn an beide Vertragsparteien. Zwischen dem Eintreffen des Entwurfs und dem Beurkundungstermin sollten im Idealfall mindestens zwei Wochen liegen – Zeit für eventuelle Änderungen und Feinabstimmungen im Vertrag.

Schadensersatzforderungen bei möglichen Vorkaufsrechten umgehen

„Mit Blick auf das Vertragswerk müssen Verkäufer in bestimmten Situationen auch das Vorkaufsrecht Dritter beachten”, führt Wicker aus. So erhalten beispielsweise Mieter nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. 51/14) seit 2015 in der Regel ein entsprechendes Vorkaufsrecht, wenn eine Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung bevorsteht.

„In diesem Zusammenhang sind Berechtigte befugt, die Immobilie zu den Konditionen zu kaufen, die der Verkäufer mit einem Dritten im Kaufvertrag festgehalten hat. Um mögliche Schadensersatzforderungen des ursprünglichen Käufers auszuschließen, sollte der Eigentümer ein entsprechendes Rücktrittsrecht im Vertrag festhalten”, rät Wicker.

Spezielle Risiken beim Verkauf einer Wohnung ausschließen

Bei der Veräußerung von Eigentumswohnungen liegen die Besitzverhältnisse oft etwas komplizierter als beim reinen Hausverkauf. Hierbei muss vor allem zwischen dem sogenannten Sondereigentum in vollständigem Eigenbesitz und dem anteiligen Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel an Teilen des Kellers, des Daches oder Grundstücks, unterschieden werden. Im Hinblick auf die Besitzverhältnisse ist es daher ratsam, den jeweiligen Umfang des Sonder- und Gemeinschaftseigentums durch den Notar klar im Kaufvertrag zu fixieren und den Käufer detailliert über seine Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft aufzuklären.

Wer eine vermietete Immobilie verkauft, tritt seine Rechte und Pflichten als Vermieter an den Käufer ab. Nach §566 BGB gilt zur Sicherheit des Mieters der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das heißt: Der neue Eigentümer übernimmt bestehende Mietverhältnisse unverändert. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig, im Kaufvertrag festzuhalten, dass es sich um den Verkauf einer vermieteten Immobilie handelt und die konkreten Rechte und Pflichten zu benennen, die sich aus dem bestehenden Mietverhältnis ergeben. Zudem gilt es, Regelungen zu offenen Mietforderungen, der Zahlung von Betriebskosten und Kautionsrückzahlungen zu treffen.









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