03.08.2018 Wohnimmobilienmarkt: Cash-Flow-Renditen spreizen sich
Die Empira Gruppe, ein führender Investment-Manager für institutionelle Immobilieninvestments im deutschsprachigen Europa, hat in ihrer neuesten Studie die Bandbreite von Renditen am deutschen Wohnimmobilienmarkt untersucht. Zwischen 2005 und 2017 wurden 110 deutsche Städte mit mindestens 75.000 Einwohnern hinsichtlich der Cash-Flow-, der Wertsteigerungs- und der Gesamtrendite (Total Return) verglichen. Dabei untergliederte das Research-Team der Empira Gruppe die Standorte anhand der vier Parameter Marktgröße, Region, Mietpreisniveau und Wirtschaftsdynamik in verschiedene Cluster.
Die Studie belegt, dass in der Gesamtperformance von Wohnimmobilieninvestments der Anteil der Cash-Flow-Rendite stetig zurückgegangen ist, während diese durch teils sehr hohe Wertsteigerungen kompensiert wurde. Diese sind mehrheitlich auf höhere Multiplikatoren (bzw. geringere Bewertungsrenditen) und nur zu geringeren Anteilen auf die Entwicklung der Mieten zurückzuführen. Dementsprechend stieg die Bedeutung von Wertsteigerungseffekten. Trotz regional durchaus unterschiedlicher Entwicklungen verkleinerte sich die Spannweite von Top- und Flop-Standorten bei der Gesamtperformance.
Professor Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Gruppe: „Fest steht, dass der deutsche Wohninvestmentmarkt sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich und positiv entwickelt hat. Die Entwicklung erfolgte im Standortvergleich jedoch sehr unterschiedlich. Unsere Studie soll dabei helfen, zukünftige Investitionen besser planbar zu machen, indem sowohl die Bandbreiten von Wohnungsmarktrenditen als auch die Faktoren bekannt sind, die mit jeweils besseren oder schlechteren Ergebnissen einhergehen.“
Wertsteigerung vor allem im Norden und Süden sowie Städten über 500.000 Einwohnern, Cash-Flow in Mittelstädten und Ostdeutschland am attraktivsten
Die größten Wertsteigerungsraten verzeichneten laut der Studie im Cluster Marktgröße die Wohnimmobilienmärkte in Städten mit über 500.000 Einwohnern. An diesen Standorten verbuchten Investoren seit 2005 auch die höchsten durchschnittlichen Gesamtrenditen. Demgegenüber lag die Cash-Flow-Rendite in den Mittelstädten bis 100.000 Einwohnern durchschnittlich über der Rate größerer Märkte. Regional aufgeschlüsselt lag hinsichtlich der Cash-Flow-Rendite im Mittel Ostdeutschland an der Spitze, während in Nord- und Süddeutschland die Wertsteigerungsraten im Schnitt am höchsten ausfielen.
Die Studie zeigt ebenfalls auf, dass Standorte mit einem niedrigen Mietpreisniveau oder einer niedrigen wirtschaftlichen Dynamik im Durchschnitt die geringsten Wertsteigerungen, jedoch die höchsten Cash-Flow-Renditen verzeichneten. Dies spricht für eine starke Zurückhaltung auf der Investorenseite in diesen schwierigen Märkten, die sich in vergleichsweise geringen Kaufpreismultiplikatoren widerspiegelt. Analog belegt die Untersuchung, dass wirtschaftlich dynamische Städte eine besonders hohe Wertsteigerung aufweisen und mithin die höchste Gesamtrendite verbuchen konnten.
Wichtig für institutionelle Investoren: Cash-Flow-Renditen entwickeln sich divergent
Besonders auffällig im Rahmen der Studie war die Entwicklung der Extremwerte der Cash-Flow-Rendite. So lagen 2005 Minimal- und Maximalwert 1,97 Prozentpunkte auseinander. Bis 2017 hat sich diese Bandbreite auf 3,18 Prozentpunkte stark erhöht.
„Gerade für institutionelle Anleger, deren traditionelle Assetklassen seit Jahren wenig Rendite generieren, ist der laufende Cash-Flow entscheidend. Daher lohnen sich ein systematischer Vergleich und eine maßgeschneiderte Anlagestrategie. Je nachdem, ob man als Investor nach stabilen Cash-Flows oder nach potenzieller Wertsteigerung sucht, bieten sich komplett unterschiedliche Standorte an“, erläutert Lahcen Knapp, CEO der Empira Gruppe.
Die Studie belegt, dass in der Gesamtperformance von Wohnimmobilieninvestments der Anteil der Cash-Flow-Rendite stetig zurückgegangen ist, während diese durch teils sehr hohe Wertsteigerungen kompensiert wurde. Diese sind mehrheitlich auf höhere Multiplikatoren (bzw. geringere Bewertungsrenditen) und nur zu geringeren Anteilen auf die Entwicklung der Mieten zurückzuführen. Dementsprechend stieg die Bedeutung von Wertsteigerungseffekten. Trotz regional durchaus unterschiedlicher Entwicklungen verkleinerte sich die Spannweite von Top- und Flop-Standorten bei der Gesamtperformance.
Professor Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Gruppe: „Fest steht, dass der deutsche Wohninvestmentmarkt sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich und positiv entwickelt hat. Die Entwicklung erfolgte im Standortvergleich jedoch sehr unterschiedlich. Unsere Studie soll dabei helfen, zukünftige Investitionen besser planbar zu machen, indem sowohl die Bandbreiten von Wohnungsmarktrenditen als auch die Faktoren bekannt sind, die mit jeweils besseren oder schlechteren Ergebnissen einhergehen.“
Wertsteigerung vor allem im Norden und Süden sowie Städten über 500.000 Einwohnern, Cash-Flow in Mittelstädten und Ostdeutschland am attraktivsten
Die größten Wertsteigerungsraten verzeichneten laut der Studie im Cluster Marktgröße die Wohnimmobilienmärkte in Städten mit über 500.000 Einwohnern. An diesen Standorten verbuchten Investoren seit 2005 auch die höchsten durchschnittlichen Gesamtrenditen. Demgegenüber lag die Cash-Flow-Rendite in den Mittelstädten bis 100.000 Einwohnern durchschnittlich über der Rate größerer Märkte. Regional aufgeschlüsselt lag hinsichtlich der Cash-Flow-Rendite im Mittel Ostdeutschland an der Spitze, während in Nord- und Süddeutschland die Wertsteigerungsraten im Schnitt am höchsten ausfielen.
Die Studie zeigt ebenfalls auf, dass Standorte mit einem niedrigen Mietpreisniveau oder einer niedrigen wirtschaftlichen Dynamik im Durchschnitt die geringsten Wertsteigerungen, jedoch die höchsten Cash-Flow-Renditen verzeichneten. Dies spricht für eine starke Zurückhaltung auf der Investorenseite in diesen schwierigen Märkten, die sich in vergleichsweise geringen Kaufpreismultiplikatoren widerspiegelt. Analog belegt die Untersuchung, dass wirtschaftlich dynamische Städte eine besonders hohe Wertsteigerung aufweisen und mithin die höchste Gesamtrendite verbuchen konnten.
Wichtig für institutionelle Investoren: Cash-Flow-Renditen entwickeln sich divergent
Besonders auffällig im Rahmen der Studie war die Entwicklung der Extremwerte der Cash-Flow-Rendite. So lagen 2005 Minimal- und Maximalwert 1,97 Prozentpunkte auseinander. Bis 2017 hat sich diese Bandbreite auf 3,18 Prozentpunkte stark erhöht.
„Gerade für institutionelle Anleger, deren traditionelle Assetklassen seit Jahren wenig Rendite generieren, ist der laufende Cash-Flow entscheidend. Daher lohnen sich ein systematischer Vergleich und eine maßgeschneiderte Anlagestrategie. Je nachdem, ob man als Investor nach stabilen Cash-Flows oder nach potenzieller Wertsteigerung sucht, bieten sich komplett unterschiedliche Standorte an“, erläutert Lahcen Knapp, CEO der Empira Gruppe.
