01.09.2018 Bei Mietzahlung unterstützen, dennoch Sozialwohnungsbau ankurbeln
Der Wissenschaftliche Beirat beim Bundeswirtschaftsministerium geht mit dem sozialen Wohnungsbau hart ins Gericht. Die Experten empfahlen in einer Studie vor einigen Tagen, weniger Energie in den Sozialwohnungsbau zu stecken und stattdessen eher Menschen mit Wohngeld zu unterstützen. Die Experten des Ring Deutscher Makler (RDM), Düsseldorf, sehen es ähnlich. Zumindest bis ausreichend Sozialwohnungen fertiggestellt sind, sollte Mietern (Subjekten) mit geringem Einkommen unter die Arme gegriffen werden, anstatt nur auf den Wohnungsneubau (Objekte) zu vertrauen. Mehrere Gründe sprechen dafür, zunächst den Fokus auf die Subjekt-, anstatt die Objektförderung zu legen.
Vergünstigte Wohnungen werden jetzt gebraucht; Neubau braucht zu lange. „Im Schnitt kletterten in den zurückliegenden acht Jahren die Kaltmieten in Düsseldorf um circa 30 Prozent. Die Einkommen der meisten Menschen dürften in der Zeit nur um ein Bruchteil gestiegen sein“, sagt RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger. Ist ein Grundstück gefunden, ein Bebauungsplan genehmigt und der Bau abgeschlossen, vergehen in der Regel über fünf Jahre. Bei ehemaligen Industrieflächen, von denen derzeit in Düsseldorf viele umgenutzt werden, dauert es noch länger, weil der Boden mit Altlasten verseucht ist und saniert werden muss.
Zweitens ähnelt sozialer Wohnungsbau einer Sisyphos-Arbeit: Es können aus dem Stand kaum so viele Wohnungen gebaut werden wie derzeit nach 20 bis 25 Jahren aus der Bindung fallen. Gab es 2008 in Düsseldorf noch 26.302 Wohnungen, so fiel die Zahl bis 2017 auf 15.878. Auf jede neue Sozialwohnung kommen derzeit drei, die wegfallen. Auch wenn jetzt mehr öffentliche Gelder fließen sollen, so dauert es Jahre, bis diese Anstrengungen Früchte tragen. Gleichzeitig haben fast 50 Prozent der Düsseldorfer Anspruch auf einen Wohnungsberechtigungsschein. Darunter viele Ältere mit geringen Renten, aber auch Azubis, Alleinerziehende und Familien.
Drittens ist Wohngeld zielgenauer als Sozialwohnungsbau. Nur Menschen, die tatsächlich bedürftig sind, erhalten den Betrag; sie müssen jedes Jahr einen Einkommensnachweis liefern. Die Ansprüche auf Sozialwohnungen werden hingegen nur vor dem Einzug geprüft. Verdienen die Bewohner im Laufe der Jahre mehr, kontrolliert niemand die Fehlbelegung. Einzig Hessen geht mit einer Fehlbelegungsabgabe gegen diese Personen vor. Hier sollten alle Bundesländer dem Beispiel folgen. Genaue Zahlen fehlbelegter Wohnungen gibt es nicht. Aber Experten schätzen die Quote auf etwa ein Drittel.
Viertens müssen Menschen mit Wohngeld nicht umziehen. Sie können in ihrer Wohnung bleiben, die Kinder ihre bisherige Schule besuchen. Die Subjektförderung reduziere auch die Gefahr von Wohnghettos, so Experte Schnorrenberger. Viele Sozialwohnungen wurden in der Vergangenheit als Hochhäuser am Stadtrand errichtet, wie in Garath oder Ratingen-West. Aber gerade wenn Quartiere kaum sozial durchmischt sind, erhöht sich die Gefahr von Konflikten.
Um parallel den sozialen Wohnungsbau zu forcieren, sollten einige Anpassungen vorgenommen werden. So müsste das Bauen verbilligt werden, etwa durch mehr modulares Bauen oder straffere Abläufe. Viele Bauvorschriften schießen über das Ziel hinaus und verteuern das Bauen unnötig. Gleiches gilt für die Energievorschriften: Mit jeder Verschärfung des energetischen Standards kletterten die Baupreise um 8 bis 10 Prozent. Immerhin hat die Landesregierung das Problem erkannt und will die Landesbauordnung vereinfachen. Dies kann ein sinnvoller erster Schritt sein.
Vergünstigte Wohnungen werden jetzt gebraucht; Neubau braucht zu lange. „Im Schnitt kletterten in den zurückliegenden acht Jahren die Kaltmieten in Düsseldorf um circa 30 Prozent. Die Einkommen der meisten Menschen dürften in der Zeit nur um ein Bruchteil gestiegen sein“, sagt RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger. Ist ein Grundstück gefunden, ein Bebauungsplan genehmigt und der Bau abgeschlossen, vergehen in der Regel über fünf Jahre. Bei ehemaligen Industrieflächen, von denen derzeit in Düsseldorf viele umgenutzt werden, dauert es noch länger, weil der Boden mit Altlasten verseucht ist und saniert werden muss.
Zweitens ähnelt sozialer Wohnungsbau einer Sisyphos-Arbeit: Es können aus dem Stand kaum so viele Wohnungen gebaut werden wie derzeit nach 20 bis 25 Jahren aus der Bindung fallen. Gab es 2008 in Düsseldorf noch 26.302 Wohnungen, so fiel die Zahl bis 2017 auf 15.878. Auf jede neue Sozialwohnung kommen derzeit drei, die wegfallen. Auch wenn jetzt mehr öffentliche Gelder fließen sollen, so dauert es Jahre, bis diese Anstrengungen Früchte tragen. Gleichzeitig haben fast 50 Prozent der Düsseldorfer Anspruch auf einen Wohnungsberechtigungsschein. Darunter viele Ältere mit geringen Renten, aber auch Azubis, Alleinerziehende und Familien.
Drittens ist Wohngeld zielgenauer als Sozialwohnungsbau. Nur Menschen, die tatsächlich bedürftig sind, erhalten den Betrag; sie müssen jedes Jahr einen Einkommensnachweis liefern. Die Ansprüche auf Sozialwohnungen werden hingegen nur vor dem Einzug geprüft. Verdienen die Bewohner im Laufe der Jahre mehr, kontrolliert niemand die Fehlbelegung. Einzig Hessen geht mit einer Fehlbelegungsabgabe gegen diese Personen vor. Hier sollten alle Bundesländer dem Beispiel folgen. Genaue Zahlen fehlbelegter Wohnungen gibt es nicht. Aber Experten schätzen die Quote auf etwa ein Drittel.
Viertens müssen Menschen mit Wohngeld nicht umziehen. Sie können in ihrer Wohnung bleiben, die Kinder ihre bisherige Schule besuchen. Die Subjektförderung reduziere auch die Gefahr von Wohnghettos, so Experte Schnorrenberger. Viele Sozialwohnungen wurden in der Vergangenheit als Hochhäuser am Stadtrand errichtet, wie in Garath oder Ratingen-West. Aber gerade wenn Quartiere kaum sozial durchmischt sind, erhöht sich die Gefahr von Konflikten.
Um parallel den sozialen Wohnungsbau zu forcieren, sollten einige Anpassungen vorgenommen werden. So müsste das Bauen verbilligt werden, etwa durch mehr modulares Bauen oder straffere Abläufe. Viele Bauvorschriften schießen über das Ziel hinaus und verteuern das Bauen unnötig. Gleiches gilt für die Energievorschriften: Mit jeder Verschärfung des energetischen Standards kletterten die Baupreise um 8 bis 10 Prozent. Immerhin hat die Landesregierung das Problem erkannt und will die Landesbauordnung vereinfachen. Dies kann ein sinnvoller erster Schritt sein.
