10.09.2018 Leipzig – der Hidden Champion des Wohnungsmarkts
Leipzig gilt als eine der am schnellsten wachsenden Großstädte Deutschlands. Denn die Messestadt ist herausragendes Oberzentrum Sachsens, wichtiger Arbeits- und Wohnort sowie angesehener Universitätsstandort. Das Wachstum der Stadt ist spürbar: Mehr und mehr rücken Stadtteile in den Fokus, die vor einigen Jahren noch nicht angesagt waren. Miet- und Preisentwicklungen sorgen für eine Verlagerung der Bevölkerung innerhalb der Stadtgrenzen. Dies ergibt der neue City Report 2018 – Wohnungsmarkt Leipzig von BNP Paribas Real Estate.
„Der Ausbau und die Anpassung der sozialen Infrastruktur und die Entwicklung neuer Quartiere im Stadtgebiet gehen bereits mit dieser Dynamik einher, um den Bedürfnissen der Nachfrager gerecht zu werden“, sagt Udo Cordts-Sanzenbacher, Co-Head Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Es besteht vor allem qualitativer Bedarf an neuem Wohnraum“. Das Besondere an Leipzig: Neben dem außergewöhnlich hohen Bestand an attraktiven Altbauten sorgen teils einfache, preiswerte Objekte und Plattenbauten für ein insgesamt geringes durchschnittliches Mietniveau. Der Wohnungsmarkt ist deshalb nur begrenzt mit den Märkten anderer deutscher Metropolen zu vergleichen. „Das Potenzial Leipzigs sollte jedoch nicht unterschätzt werden, da der Wohnungsmarkt erst am Beginn eines längerfristigen Entwicklungszyklusses steht“, erläutert Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Dass der Leipziger Wohnungsmarkt in Bewegung ist und sich immer weiter ausdifferenziert, zeigt etwa der Blick auf die Mieten. Mit 7,70 €/m² im Mittel liegen dabei die sehr guten Lagen klar vor den guten (7 €/m²) und durchschnittlichen Lagen (6,40 €/m²), während die einfachen Lagen mit 5,90 €/m² deutlich zurückliegen. Unterdurchschnittlich sind die Mieten vor allem in den Randlagen im Osten und Westen der Stadt, wobei die Spanne zwischen den günstigsten (Grünau, rund 5,50 €/m²) und den teuersten Lagen (Zentrum-Süd und Zentrum-Südost, rund 8,40 €/m²) gerade einmal 3 €/m² beträgt. Die allgemeine Dynamik sollte daher nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Mietniveau überwiegend noch recht niedrig ist und der Großteil des Marktgeschehens vor allem im Bereich von 6 bis 7 €/m² stattfindet.
Bei den durchschnittlichen Preisen für Eigentumswohnungen kratzen die gute Lagen an der Schwelle von 2.000 €/m². Mit 1.000 bis 4.000 €/m² ist die Preispanne hier jedoch groß, was an der Mischung aus sich entwickelnden, günstigen Quartieren und einigen teuren Wohnungen in Zentrumsnähe liegt. Der Abstand zu Wohnungen in sehr guten Lagen, deren durchschnittliches Preisniveau bei 2.230 €/m² liegt, ist gering. In den einfachen Lagen sind die Wohnungen mit im Schnitt 1.400 € hingegen deutlich günstiger.
Gute Lagen starten durch
Der Markt für Eigentumswohnungen hat erst in den vergangenen Jahren an Fahrt aufgenommen. Die Preise haben in allen Lagen angezogen, besonders stark ist der Anstieg in den guten Lagen (+55 % seit 2011). In den sehr guten Lagen fällt das Wachstum etwas moderater aus, und die einfachen Lagen schaffen nicht den Sprung über die 1.500 €/m². Sehr dynamisch ist die Entwicklung südlich des Zentrums und in den aufstrebenden Vierteln Connewitz und Marienbrunn sowie in einigen besonders günstigen Lagen (z. B. Burghausen und Mockau).
Die Dynamik am Wohnungsmarkt ist auch für Investoren von großer Bedeutung, und Mehrfamilienhäuser werden für Käufer verschiedenster Art immer attraktiver. Für Bestandshalter bietet sich damit eine gute Gelegenheit, von der Marktsituation durch den Verkauf ihrer Objekte zu profitieren. Die zuletzt verkauften Mehrfamilienhäuser hatten kaum noch Sanierungsbedarf und verfügen somit über einen wesentlich höheren Wert. Im Schnitt lag das Volumen je abgeschlossenem Kaufvertrag bei über 1,3 Mio. €, was einem Anstieg um knapp 22 % zum Vorjahr bedeutet und die anhaltend hohe und weiter steigende Zahlungsbereitschaft auf der Nachfrageseite verdeutlicht.
Lebhafter Investmentmarkt
Der Markt für Wohnportfolios (ab 30 Wohneinheiten) entwickelt sich seit Jahren grundsätzlich sehr positiv: 2017 konnte eines der besten Ergebnisse aller Zeiten erzielt werden (256 Mio. €). Vornehmlich deutsche Anleger – insbesondere aus Berlin – wählen die Messestadt gezielt als Investmentstandort, aber auch ausländische Käufer sind am Markt anzutreffen. In Leipzig werden im Übrigen nur selten größere, zusammenhängende Quartiere verkauft, da viele Siedlungen im Besitz der städtischen LWB sind. Zudem wurden in vielen Mehrfamilienhäusern vereinzelt Wohnungen als Teileigentum privatisiert, sodass die Eigentümerstruktur inhomogen ist und dadurch Verkäufe erschwert werden. Außerdem wurden Portfolios seit den 90er Jahren durch Zukäufe einzelner Zinshäuser und kleinerer Teilportfolios zusammengestellt. Sie sind somit über die Stadt verstreut und kommen nun als Gesamtpakete auf den Markt. Projektentwicklungen gewinnen daher zunehmend an Bedeutung und machten zuletzt etwa 40 % der Investments aus.
Perspektiven: Wohnungsmarkt zunehmend angespannt
„Zwar sind die Mieten und Preise in Leipzig deutlich geringer als in anderen Großstädten, und auch die Leerstandsquote deutet nicht auf eine unmittelbare Wohnungsknappheit hin, dennoch ist bei genauer Betrachtung in vielen Teilmärkten eine zunehmende Marktanspannung zu beobachten. Die äußerst dynamische Nachfrageentwicklung bewirkt einen spürbaren Wandlungsprozess in Leipzig. In vielen Lagen steigen Mieten und Preise bereits deutlich, mehrere B-Standorte werden folgen“, sagt Christoph Meszelinksy. Dennoch gibt es auch mehrere Viertel, in denen das Mietniveau unverändert niedrig ist. „Diese Vielfalt des Wohnungsmarkts bietet somit einerseits eine breite Angebotspalette für Mieter, andererseits ist sie auch für verschiedene Anleger mit ihren unterschiedlichen Strategien attraktiv. Während in anderen Städten der Entwicklungsprozess bereits weit fortgeschritten ist, bestehen in Leipzig noch vielfältige Möglichkeiten, an der anhaltenden Dynamik zu partizipieren. Speziell Projektentwicklungen bieten Ansatzpunkte, diesen Aufschwung ein Stück weit mitzugestalten“, erläutert Udo Cordts-Sanzenbacher.
„Der Ausbau und die Anpassung der sozialen Infrastruktur und die Entwicklung neuer Quartiere im Stadtgebiet gehen bereits mit dieser Dynamik einher, um den Bedürfnissen der Nachfrager gerecht zu werden“, sagt Udo Cordts-Sanzenbacher, Co-Head Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Es besteht vor allem qualitativer Bedarf an neuem Wohnraum“. Das Besondere an Leipzig: Neben dem außergewöhnlich hohen Bestand an attraktiven Altbauten sorgen teils einfache, preiswerte Objekte und Plattenbauten für ein insgesamt geringes durchschnittliches Mietniveau. Der Wohnungsmarkt ist deshalb nur begrenzt mit den Märkten anderer deutscher Metropolen zu vergleichen. „Das Potenzial Leipzigs sollte jedoch nicht unterschätzt werden, da der Wohnungsmarkt erst am Beginn eines längerfristigen Entwicklungszyklusses steht“, erläutert Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Dass der Leipziger Wohnungsmarkt in Bewegung ist und sich immer weiter ausdifferenziert, zeigt etwa der Blick auf die Mieten. Mit 7,70 €/m² im Mittel liegen dabei die sehr guten Lagen klar vor den guten (7 €/m²) und durchschnittlichen Lagen (6,40 €/m²), während die einfachen Lagen mit 5,90 €/m² deutlich zurückliegen. Unterdurchschnittlich sind die Mieten vor allem in den Randlagen im Osten und Westen der Stadt, wobei die Spanne zwischen den günstigsten (Grünau, rund 5,50 €/m²) und den teuersten Lagen (Zentrum-Süd und Zentrum-Südost, rund 8,40 €/m²) gerade einmal 3 €/m² beträgt. Die allgemeine Dynamik sollte daher nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Mietniveau überwiegend noch recht niedrig ist und der Großteil des Marktgeschehens vor allem im Bereich von 6 bis 7 €/m² stattfindet.
Bei den durchschnittlichen Preisen für Eigentumswohnungen kratzen die gute Lagen an der Schwelle von 2.000 €/m². Mit 1.000 bis 4.000 €/m² ist die Preispanne hier jedoch groß, was an der Mischung aus sich entwickelnden, günstigen Quartieren und einigen teuren Wohnungen in Zentrumsnähe liegt. Der Abstand zu Wohnungen in sehr guten Lagen, deren durchschnittliches Preisniveau bei 2.230 €/m² liegt, ist gering. In den einfachen Lagen sind die Wohnungen mit im Schnitt 1.400 € hingegen deutlich günstiger.
Gute Lagen starten durch
Der Markt für Eigentumswohnungen hat erst in den vergangenen Jahren an Fahrt aufgenommen. Die Preise haben in allen Lagen angezogen, besonders stark ist der Anstieg in den guten Lagen (+55 % seit 2011). In den sehr guten Lagen fällt das Wachstum etwas moderater aus, und die einfachen Lagen schaffen nicht den Sprung über die 1.500 €/m². Sehr dynamisch ist die Entwicklung südlich des Zentrums und in den aufstrebenden Vierteln Connewitz und Marienbrunn sowie in einigen besonders günstigen Lagen (z. B. Burghausen und Mockau).
Die Dynamik am Wohnungsmarkt ist auch für Investoren von großer Bedeutung, und Mehrfamilienhäuser werden für Käufer verschiedenster Art immer attraktiver. Für Bestandshalter bietet sich damit eine gute Gelegenheit, von der Marktsituation durch den Verkauf ihrer Objekte zu profitieren. Die zuletzt verkauften Mehrfamilienhäuser hatten kaum noch Sanierungsbedarf und verfügen somit über einen wesentlich höheren Wert. Im Schnitt lag das Volumen je abgeschlossenem Kaufvertrag bei über 1,3 Mio. €, was einem Anstieg um knapp 22 % zum Vorjahr bedeutet und die anhaltend hohe und weiter steigende Zahlungsbereitschaft auf der Nachfrageseite verdeutlicht.
Lebhafter Investmentmarkt
Der Markt für Wohnportfolios (ab 30 Wohneinheiten) entwickelt sich seit Jahren grundsätzlich sehr positiv: 2017 konnte eines der besten Ergebnisse aller Zeiten erzielt werden (256 Mio. €). Vornehmlich deutsche Anleger – insbesondere aus Berlin – wählen die Messestadt gezielt als Investmentstandort, aber auch ausländische Käufer sind am Markt anzutreffen. In Leipzig werden im Übrigen nur selten größere, zusammenhängende Quartiere verkauft, da viele Siedlungen im Besitz der städtischen LWB sind. Zudem wurden in vielen Mehrfamilienhäusern vereinzelt Wohnungen als Teileigentum privatisiert, sodass die Eigentümerstruktur inhomogen ist und dadurch Verkäufe erschwert werden. Außerdem wurden Portfolios seit den 90er Jahren durch Zukäufe einzelner Zinshäuser und kleinerer Teilportfolios zusammengestellt. Sie sind somit über die Stadt verstreut und kommen nun als Gesamtpakete auf den Markt. Projektentwicklungen gewinnen daher zunehmend an Bedeutung und machten zuletzt etwa 40 % der Investments aus.
Perspektiven: Wohnungsmarkt zunehmend angespannt
„Zwar sind die Mieten und Preise in Leipzig deutlich geringer als in anderen Großstädten, und auch die Leerstandsquote deutet nicht auf eine unmittelbare Wohnungsknappheit hin, dennoch ist bei genauer Betrachtung in vielen Teilmärkten eine zunehmende Marktanspannung zu beobachten. Die äußerst dynamische Nachfrageentwicklung bewirkt einen spürbaren Wandlungsprozess in Leipzig. In vielen Lagen steigen Mieten und Preise bereits deutlich, mehrere B-Standorte werden folgen“, sagt Christoph Meszelinksy. Dennoch gibt es auch mehrere Viertel, in denen das Mietniveau unverändert niedrig ist. „Diese Vielfalt des Wohnungsmarkts bietet somit einerseits eine breite Angebotspalette für Mieter, andererseits ist sie auch für verschiedene Anleger mit ihren unterschiedlichen Strategien attraktiv. Während in anderen Städten der Entwicklungsprozess bereits weit fortgeschritten ist, bestehen in Leipzig noch vielfältige Möglichkeiten, an der anhaltenden Dynamik zu partizipieren. Speziell Projektentwicklungen bieten Ansatzpunkte, diesen Aufschwung ein Stück weit mitzugestalten“, erläutert Udo Cordts-Sanzenbacher.
