18.09.2018 Einzelhandelsimmobilien: Finanzierer, Betreiber und Investoren positiv
Finanzierer, Betreiber und Investoren von Einzelhandelsimmobilien blicken trotz herausfordernder Rahmenbedingungen in einem sich dynamisch verändernden Segment positiv in die Zukunft, so der Tenor der Expertendiskussion „Einzelhandel im Umbruch – Perspektiven für Einzelhandelsimmobilien“, die heute bei der HSH Nordbank in Hamburg stattfand. Dank steigender Einzelhandelsumsätze im stationären wie im Onlinehandel und erfolgreich angepasster Strategien sei die Branche auf die zunehmende Digitalisierung im Handel und sich verändernde gesellschaftliche Trends gut vorbereitet.
Auf der einen Seite ist das Konsumklima in Deutschland sehr gut. Die privaten Konsumausgaben nehmen zu. Dabei stiegen in den vergangenen zwölf Monaten nicht nur die Online-Umsätze um rund 7 Prozent, sondern auch die Umsätze des stationären Handels um circa 2,5 Prozent. Dank wachsender Umsätze, insbesondere in der Nahversorgung, ist laut Prognose mit einem steigenden Umsatz pro Quadratmeter zu rechnen. Auf der anderen Seite nehmen die Herausforderungen für die Branche zu. Es wird wenig neu gebaut, die Mietvertragslaufzeiten nehmen ab, das Mietpreisniveau tendiert seitwärts, Modernisierungszyklen verkürzen sich und die zunehmende Digitalisierung sorgt für einen Umbruch im Handel, auf den nicht alle Einzelhändler und Shopping-Center vorbereitet sind. Auch der steigende Wettbewerbsdruck macht insbesondere Objekten in Neben- und Stadtteillagen zu schaffen.
Den Wandel finanzieren
Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der HSH Nordbank, erklärte, worauf Finanzierer besonderen Wert legen: „Worauf wir heute sehr intensiv achten, ist die Zukunftsfähigkeit von Einzelhandelsimmobilien. Dazu zählt neben einer flexiblen Objektstruktur für eine gute Drittverwendungsfähigkeit auch eine attraktive Aufenthaltsqualität. Zudem schauen wir genau auf das Betreiberkonzept und einen ausgewogenen Mietermix mit starken Ankermietern. Wir sind deutlich selektiver als noch vor wenigen Jahren, halten an konservativen Kreditstandards fest und rechnen ausreichende Puffer für sinkende Marktwerte ein."
Gut aufgestellte Handelsimmobilien bleiben nach Ansicht der HSH Nordbank weiterhin eine nachhaltige Assetklasse und Objekte in A-Lagen wertstabil und für Investoren interessant. Gleichwohl wies Axmann auf die unterschiedlichen Entwicklungen und Perspektiven in den einzelnen Objektarten hin: „Gefragt bleiben vor allem 1A-Geschäftshäuser und Fachmarktzentren in wachsenden Städten. Der Marktwert für dezentrale Einkaufszentren, Warenhäuser wie auch Geschäftshäuser dürfte hingegen mittelfristig sinken. Gerade schwache oder dezentrale Standorte können den Druck des Onlinehandels schon heute nicht kompensieren."
Chancen durch Repositionierung und Value-Add
„Insgesamt ist der stationäre Handel besser und robuster aufgestellt, als oft diskutiert wird“, ergänzte Martin Mörl, Geschäftsführer von Prelios Immobilien Management. „Für fast alle Einzelhandelsimmobilien und -lagen gibt es heute passende Strategien und Konzepte“, so Mörl weiter. Stimmen die Fundamentaldaten, sind für Handelsimmobilien mit schwacher Vermietungssituation Repositionierungen und teilweise Umnutzungen, etwa in Büro-, Co-Working-, Sportflächen oder auch eine Wohnnutzung in den weniger frequentierten oberen Stockwerken passende Ansatzpunkte. Sehr gut gelegene Objekte sind beispielsweise durch gezielte Nachvermietungen und Weiterentwicklungen weiter optimierbar. Für nicht mehr marktgängige Objekte sind komplette Konversionen denkbar, etwa in eine Wohn- oder Büronutzung.
„Zentrale Themen sind deshalb heute Value-Add, Positionierung und Repositionierung von Einzelhandelsimmobilien. Anknüpfungspunkte für Betreiber, Vermieter und Manager sind hierbei die Vielfalt und Individualität des Sortiments- und Mietermixes, Gastronomie und Freizeit, Aufenthalts- und Servicequalität, Verbindung von On- und Offlinehandel, direkte Kundenkommunikation wie auch die Integration arrondierender Nutzungen wie beispielsweise Wohnen oder Büro. Gerade Mischnutzungen und offene Quartiere sehen wir als wesentlichen und nachhaltigen Trend“, so Mörl. „Der große Modernisierungs- und Anpassungsbedarf von Einzelhandelsimmobilien birgt somit große Chancen für Eigentümer, Betreiber, Städte und ebenso den Verbraucher.“
Discounter: Ältere Objekte oft zu klein
Das Segment Lebensmitteleinzelhandel gilt dabei vielen Investoren als die letzte Bastion des stationären Handels im Kampf gegen den Online-Handel. 2017 lag der Anteil des Online-Handels im Bereich Lebensmittel bei 2,0 Prozent. Zum Vergleich: In den Segmenten „Fashion & Accessoires“ und „Consumer Electronics / Elektro“ lag er bei über 25 Prozent. Dennoch verändert sich auch der Lebensmitteleinzelhandel kontinuierlich. Ein wichtiger Trend ist, dass die Discounter ihre Formate immer schneller ändern.
René Westerheider, Head of Transactions bei der Trei Real Estate, kommentierte: „Die Discounter weiten ihre Sortimente immer mehr aus. Damit steigt der Flächenbedarf – oft um bis zu 30 Prozent. Ältere Discounter haben häufig 700 bis 800 Quadratmeter Verkaufsfläche. Benötigt werden jedoch in der Regel 200 bis 400 Quadratmeter mehr. Dieser größere Flächenbedarf erfordert erhebliche bauliche Anpassungen.“
Daneben werden neue Leistungen bzw. ergänzende Leistungen angeboten. Westerheider weiter: „Dies betrifft unter anderem den Vorkassenbereich. Immer mehr Discounter bieten dort die Pfandflaschenrückgabe, einen Bäcker oder einen Blumenladen an. Dies erfordert bauliche Änderungen. Im Gegenzug werden beispielsweise oft die Pausenräume für die Angestellten in den hinteren Bereich verlegt.“ Daneben führen viele Discounter Brotbackautomaten ein. Auch dies bringt erheblichen Veränderungsbedarf für die Immobilie mit sich. Aus Brandschutzgründen müssen teilweise neue Mauern eingezogen und die Sprinkleranlage neu ausgerichtet werden. „Auch dies ist mit baulichem Aufwand verbunden“, so Westerheider.
Auf der einen Seite ist das Konsumklima in Deutschland sehr gut. Die privaten Konsumausgaben nehmen zu. Dabei stiegen in den vergangenen zwölf Monaten nicht nur die Online-Umsätze um rund 7 Prozent, sondern auch die Umsätze des stationären Handels um circa 2,5 Prozent. Dank wachsender Umsätze, insbesondere in der Nahversorgung, ist laut Prognose mit einem steigenden Umsatz pro Quadratmeter zu rechnen. Auf der anderen Seite nehmen die Herausforderungen für die Branche zu. Es wird wenig neu gebaut, die Mietvertragslaufzeiten nehmen ab, das Mietpreisniveau tendiert seitwärts, Modernisierungszyklen verkürzen sich und die zunehmende Digitalisierung sorgt für einen Umbruch im Handel, auf den nicht alle Einzelhändler und Shopping-Center vorbereitet sind. Auch der steigende Wettbewerbsdruck macht insbesondere Objekten in Neben- und Stadtteillagen zu schaffen.
Den Wandel finanzieren
Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der HSH Nordbank, erklärte, worauf Finanzierer besonderen Wert legen: „Worauf wir heute sehr intensiv achten, ist die Zukunftsfähigkeit von Einzelhandelsimmobilien. Dazu zählt neben einer flexiblen Objektstruktur für eine gute Drittverwendungsfähigkeit auch eine attraktive Aufenthaltsqualität. Zudem schauen wir genau auf das Betreiberkonzept und einen ausgewogenen Mietermix mit starken Ankermietern. Wir sind deutlich selektiver als noch vor wenigen Jahren, halten an konservativen Kreditstandards fest und rechnen ausreichende Puffer für sinkende Marktwerte ein."
Gut aufgestellte Handelsimmobilien bleiben nach Ansicht der HSH Nordbank weiterhin eine nachhaltige Assetklasse und Objekte in A-Lagen wertstabil und für Investoren interessant. Gleichwohl wies Axmann auf die unterschiedlichen Entwicklungen und Perspektiven in den einzelnen Objektarten hin: „Gefragt bleiben vor allem 1A-Geschäftshäuser und Fachmarktzentren in wachsenden Städten. Der Marktwert für dezentrale Einkaufszentren, Warenhäuser wie auch Geschäftshäuser dürfte hingegen mittelfristig sinken. Gerade schwache oder dezentrale Standorte können den Druck des Onlinehandels schon heute nicht kompensieren."
Chancen durch Repositionierung und Value-Add
„Insgesamt ist der stationäre Handel besser und robuster aufgestellt, als oft diskutiert wird“, ergänzte Martin Mörl, Geschäftsführer von Prelios Immobilien Management. „Für fast alle Einzelhandelsimmobilien und -lagen gibt es heute passende Strategien und Konzepte“, so Mörl weiter. Stimmen die Fundamentaldaten, sind für Handelsimmobilien mit schwacher Vermietungssituation Repositionierungen und teilweise Umnutzungen, etwa in Büro-, Co-Working-, Sportflächen oder auch eine Wohnnutzung in den weniger frequentierten oberen Stockwerken passende Ansatzpunkte. Sehr gut gelegene Objekte sind beispielsweise durch gezielte Nachvermietungen und Weiterentwicklungen weiter optimierbar. Für nicht mehr marktgängige Objekte sind komplette Konversionen denkbar, etwa in eine Wohn- oder Büronutzung.
„Zentrale Themen sind deshalb heute Value-Add, Positionierung und Repositionierung von Einzelhandelsimmobilien. Anknüpfungspunkte für Betreiber, Vermieter und Manager sind hierbei die Vielfalt und Individualität des Sortiments- und Mietermixes, Gastronomie und Freizeit, Aufenthalts- und Servicequalität, Verbindung von On- und Offlinehandel, direkte Kundenkommunikation wie auch die Integration arrondierender Nutzungen wie beispielsweise Wohnen oder Büro. Gerade Mischnutzungen und offene Quartiere sehen wir als wesentlichen und nachhaltigen Trend“, so Mörl. „Der große Modernisierungs- und Anpassungsbedarf von Einzelhandelsimmobilien birgt somit große Chancen für Eigentümer, Betreiber, Städte und ebenso den Verbraucher.“
Discounter: Ältere Objekte oft zu klein
Das Segment Lebensmitteleinzelhandel gilt dabei vielen Investoren als die letzte Bastion des stationären Handels im Kampf gegen den Online-Handel. 2017 lag der Anteil des Online-Handels im Bereich Lebensmittel bei 2,0 Prozent. Zum Vergleich: In den Segmenten „Fashion & Accessoires“ und „Consumer Electronics / Elektro“ lag er bei über 25 Prozent. Dennoch verändert sich auch der Lebensmitteleinzelhandel kontinuierlich. Ein wichtiger Trend ist, dass die Discounter ihre Formate immer schneller ändern.
René Westerheider, Head of Transactions bei der Trei Real Estate, kommentierte: „Die Discounter weiten ihre Sortimente immer mehr aus. Damit steigt der Flächenbedarf – oft um bis zu 30 Prozent. Ältere Discounter haben häufig 700 bis 800 Quadratmeter Verkaufsfläche. Benötigt werden jedoch in der Regel 200 bis 400 Quadratmeter mehr. Dieser größere Flächenbedarf erfordert erhebliche bauliche Anpassungen.“
Daneben werden neue Leistungen bzw. ergänzende Leistungen angeboten. Westerheider weiter: „Dies betrifft unter anderem den Vorkassenbereich. Immer mehr Discounter bieten dort die Pfandflaschenrückgabe, einen Bäcker oder einen Blumenladen an. Dies erfordert bauliche Änderungen. Im Gegenzug werden beispielsweise oft die Pausenräume für die Angestellten in den hinteren Bereich verlegt.“ Daneben führen viele Discounter Brotbackautomaten ein. Auch dies bringt erheblichen Veränderungsbedarf für die Immobilie mit sich. Aus Brandschutzgründen müssen teilweise neue Mauern eingezogen und die Sprinkleranlage neu ausgerichtet werden. „Auch dies ist mit baulichem Aufwand verbunden“, so Westerheider.
