05.10.2018 Investmentmarkt Berlin liefert fulminante Zahlen
Nach den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres fährt der Berliner Investmentmarkt erneut imposante Zahlen auf. Insgesamt wurden 4,83 Mrd. € in Gewerbeimmobilien in der Hauptstadt angelegt. Noch mehr waren es nur 2017, dem Jahr, das mit Mega-Transaktionen wie dem Verkauf des Sony Centers für allein über 1 Mrd. € aufwartete. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Der langjährige Durchschnitt wird zum Ende des dritten Quartals um stolze 56 % übertroffen, und auch das Investmentvolumen einzelner Transaktionen summierte sich nur im Vorjahr auf ein noch höheres Ergebnis. „Und dennoch spiegelt diese Zwischenbilanz die Nachfrage nicht vollständig wider. Ein etwas größeres Angebot vorausgesetzt, hätte der Umsatz auch höher ausfallen können. So bleibt der Hauptstadt nichts anders übrig, als sich hinter Frankfurt, wo mit 6,79 Mrd. € ein neuer Rekord eingefahren wurde, und München mit 4,90 Mrd. € einzureihen“, sagt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Der Abstand zu Hamburg, wo 4,02 Mrd. € umgesetzt wurden, fällt dabei erstaunlich gering aus. Zu den prominentesten Verkäufen des laufenden Jahres zählen das Ensemble Leipziger Platz 14-16, der Zalando-Campus in Friedrichshain sowie das Shoppingcenter „Das Schloss“ in Steglitz.
Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum fällt der Umsatz im dreistelligen Millionenbereich deutlich geringer aus, sodass dieses Segment nur noch knapp 47 % des Volumens verantwortet. Dennoch ist die durchschnittliche Größe pro verkauftem Objekt mit rund 51 Mio. € erneut auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Der Grund hierfür ist im enormen Anstieg des Transaktionsvolumens mit Assets zwischen 50 und 100 Mio. € zu sehen. Hier wurde ein Anstieg um 86 % auf fast 1,5 Mrd. € verzeichnet (Umsatzanteil 31 %). Deutlich niedriger ist der Beitrag der kleineren Kategorien: Deals zwischen 10 und 25 Mio. € tragen 12 % und Objekte von 25 bis 50 Mio. € weitere 9 % bei.
Büroobjekte sind nach wie vor das Maß aller Dinge auf dem Berliner Markt und stellen fast 49 % des Umsatzes. Doch auch andere Assetklassen sind stark gefragt, wovon die hohen Anteile zeugen. So entfallen auf Einzelhandelsobjekte unter anderem dank des Ensembles Leipziger Platz 14-16 und des Shoppingcenters „Das Schloss“ rund 22 %, und Hotels halten mit knapp 9 % einen ähnlichen Anteil wie im Vorjahr. In Logistikimmobilien wurde noch etwas mehr angelegt, diese tragen nun gut 6 % bei. Auch in alle übrigen Kategorien wie Entwicklungsgrundstücke oder gemischt genutzte Objekte wurde umfangreich investiert (15 %).
Wie auch im Vorjahr verteilen sich die Investments über das gesamte Marktgebiet, wobei die Streuung aktuell sogar noch homogener ausfällt: Die Anteile der einzelnen Lagen liegen alle zwischen 22 % und rund 30 %. Die Führungsposition belegt derzeit der Cityrand mit 30 % und einigen prominenten und großvolumigen Verkäufen wie dem Zalando Campus, dem Forum Landsberger Allee oder „Das Schloss“, gefolgt von den Citylagen mit knapp 25 %. Die Topcity-Märkte reihen sich mit 23 % knapp vor den Nebenlagen (gut 22 %) ein, wobei in ersteren am wenigsten Objekte verkauft wurden, während in den peripheren Teilmärkten mit Abstand am meisten Assets die Eigentümer wechselten.
Die bundesweit nachfragestarken Spezialfonds spielen auch im Berliner Markt stark auf. Rund ein Viertel des Investitionsvolumens wurde durch sie getätigt, wobei sich ihr Interesse nicht nur auf Büroobjekte beschränkt, sondern über alle Nutzungsarten erstreckt. Dabei haben sie vorwiegend Core– und Core-plus-Objekte im Fokus. Rund 18 % haben darüber hinaus Investment Manager umgesetzt, die für eine Vielzahl unterschiedlicher Investoren und deren Anlagestrategien tätig werden. Einen ebenfalls zweistelligen Beitrag leisteten Immobilien AGs/REITs mit knapp 12 %, die sich auch größere Objekte wie das Hilton sicherten. Der mit 8 % recht hohe Umsatz von Projektentwicklern zeugt von der großen Erwartungshaltung an die weitere positive Marktentwicklung. Nach wie vor ist Berlin bei ausländischen Käufern überproportional beliebt, die für 50 % des Volumens sorgen, während sie bundesweit nur für 40 % verantwortlich sind.
Nach der Yield Compression zum Jahresende 2017 haben sich die Renditen im Jahresverlauf auf dem niedrigen Niveau weitestgehend eingependelt. Damit liegt die Netto-Spitzenrendite sowohl für erstklassige Büroobjekte als auch für Geschäftshäuser in den A-Lagen zum Ende des dritten Quartals nach wie vor bei 2,90 %. Lediglich im Logistiksegment waren weitere Preisanstiege zu verzeichnen. Mittlerweile sind Logistikassets in der Spitze mit 4,20 % anzusetzen.
Perspektiven
„Die Hauptstadt übt national wie international eine außerordentlich hohe Anziehungskraft auf potenzielle Investoren aus. Dank der positiven Mietpreisprognosen hat auch der Preisanstieg in der Vergangenheit die positive Stimmung nicht trüben können. Da im vierten Quartal noch einige größere Abschlüsse erwartet werden, dürfte das Schlussquartal lebhaft ausfallen, sodass wir ein erneutes Überschreiten der 7-Mrd.-€-Marke nicht ausschließen“, prognostiziert Jan Dohrwardt.
Der langjährige Durchschnitt wird zum Ende des dritten Quartals um stolze 56 % übertroffen, und auch das Investmentvolumen einzelner Transaktionen summierte sich nur im Vorjahr auf ein noch höheres Ergebnis. „Und dennoch spiegelt diese Zwischenbilanz die Nachfrage nicht vollständig wider. Ein etwas größeres Angebot vorausgesetzt, hätte der Umsatz auch höher ausfallen können. So bleibt der Hauptstadt nichts anders übrig, als sich hinter Frankfurt, wo mit 6,79 Mrd. € ein neuer Rekord eingefahren wurde, und München mit 4,90 Mrd. € einzureihen“, sagt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Der Abstand zu Hamburg, wo 4,02 Mrd. € umgesetzt wurden, fällt dabei erstaunlich gering aus. Zu den prominentesten Verkäufen des laufenden Jahres zählen das Ensemble Leipziger Platz 14-16, der Zalando-Campus in Friedrichshain sowie das Shoppingcenter „Das Schloss“ in Steglitz.
Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum fällt der Umsatz im dreistelligen Millionenbereich deutlich geringer aus, sodass dieses Segment nur noch knapp 47 % des Volumens verantwortet. Dennoch ist die durchschnittliche Größe pro verkauftem Objekt mit rund 51 Mio. € erneut auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Der Grund hierfür ist im enormen Anstieg des Transaktionsvolumens mit Assets zwischen 50 und 100 Mio. € zu sehen. Hier wurde ein Anstieg um 86 % auf fast 1,5 Mrd. € verzeichnet (Umsatzanteil 31 %). Deutlich niedriger ist der Beitrag der kleineren Kategorien: Deals zwischen 10 und 25 Mio. € tragen 12 % und Objekte von 25 bis 50 Mio. € weitere 9 % bei.
Büroobjekte sind nach wie vor das Maß aller Dinge auf dem Berliner Markt und stellen fast 49 % des Umsatzes. Doch auch andere Assetklassen sind stark gefragt, wovon die hohen Anteile zeugen. So entfallen auf Einzelhandelsobjekte unter anderem dank des Ensembles Leipziger Platz 14-16 und des Shoppingcenters „Das Schloss“ rund 22 %, und Hotels halten mit knapp 9 % einen ähnlichen Anteil wie im Vorjahr. In Logistikimmobilien wurde noch etwas mehr angelegt, diese tragen nun gut 6 % bei. Auch in alle übrigen Kategorien wie Entwicklungsgrundstücke oder gemischt genutzte Objekte wurde umfangreich investiert (15 %).
Wie auch im Vorjahr verteilen sich die Investments über das gesamte Marktgebiet, wobei die Streuung aktuell sogar noch homogener ausfällt: Die Anteile der einzelnen Lagen liegen alle zwischen 22 % und rund 30 %. Die Führungsposition belegt derzeit der Cityrand mit 30 % und einigen prominenten und großvolumigen Verkäufen wie dem Zalando Campus, dem Forum Landsberger Allee oder „Das Schloss“, gefolgt von den Citylagen mit knapp 25 %. Die Topcity-Märkte reihen sich mit 23 % knapp vor den Nebenlagen (gut 22 %) ein, wobei in ersteren am wenigsten Objekte verkauft wurden, während in den peripheren Teilmärkten mit Abstand am meisten Assets die Eigentümer wechselten.
Die bundesweit nachfragestarken Spezialfonds spielen auch im Berliner Markt stark auf. Rund ein Viertel des Investitionsvolumens wurde durch sie getätigt, wobei sich ihr Interesse nicht nur auf Büroobjekte beschränkt, sondern über alle Nutzungsarten erstreckt. Dabei haben sie vorwiegend Core– und Core-plus-Objekte im Fokus. Rund 18 % haben darüber hinaus Investment Manager umgesetzt, die für eine Vielzahl unterschiedlicher Investoren und deren Anlagestrategien tätig werden. Einen ebenfalls zweistelligen Beitrag leisteten Immobilien AGs/REITs mit knapp 12 %, die sich auch größere Objekte wie das Hilton sicherten. Der mit 8 % recht hohe Umsatz von Projektentwicklern zeugt von der großen Erwartungshaltung an die weitere positive Marktentwicklung. Nach wie vor ist Berlin bei ausländischen Käufern überproportional beliebt, die für 50 % des Volumens sorgen, während sie bundesweit nur für 40 % verantwortlich sind.
Nach der Yield Compression zum Jahresende 2017 haben sich die Renditen im Jahresverlauf auf dem niedrigen Niveau weitestgehend eingependelt. Damit liegt die Netto-Spitzenrendite sowohl für erstklassige Büroobjekte als auch für Geschäftshäuser in den A-Lagen zum Ende des dritten Quartals nach wie vor bei 2,90 %. Lediglich im Logistiksegment waren weitere Preisanstiege zu verzeichnen. Mittlerweile sind Logistikassets in der Spitze mit 4,20 % anzusetzen.
Perspektiven
„Die Hauptstadt übt national wie international eine außerordentlich hohe Anziehungskraft auf potenzielle Investoren aus. Dank der positiven Mietpreisprognosen hat auch der Preisanstieg in der Vergangenheit die positive Stimmung nicht trüben können. Da im vierten Quartal noch einige größere Abschlüsse erwartet werden, dürfte das Schlussquartal lebhaft ausfallen, sodass wir ein erneutes Überschreiten der 7-Mrd.-€-Marke nicht ausschließen“, prognostiziert Jan Dohrwardt.
