15.10.2018 Retail-Investments: Zweitbeste Performance der letzten zehn Jahre
Der Retail-Investmentmarkt blickt nach neun Monaten auf eine sehr gute Zwischenbilanz zurück: Mit 8,9 Mrd. € kann er das bereits überdurchschnittliche Vorjahresergebnis um 4 % toppen und nach dem herausragenden Jahr 2015 die zweitbeste Marke der vergangenen Dekade setzen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Entscheidend befeuert wurde der Umsatz allerdings durch die Fusion von Karstadt und Kaufhof, ohne die ein derartiges Resultat nicht möglich gewesen wäre“, sagt Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. An dieser Stelle ergeben sich Parallelen zum Jahr 2015 als die Unternehmensübernahme von Kaufhof durch Hudson‘s Bay sowie der Verkauf von Corio an den Shopping Center-Riesen Klépierre das Transaktionsvolumen ebenfalls maßgeblich in die Höhe getrieben haben. Erfreulich ist jedoch, dass sich nicht nur die registrierten Portfolio-Deals (3,9 Mrd. €), sondern auch die Einzelverkäufe (4,9 Mrd. €) knapp 48 % bzw. fast 7 % über dem langjährigen Schnitt einordnen. Nennenswert ist hier insbesondere Das Schloss in Berlin als einer der großvolumigsten Shopping Center-Deals der letzten beiden Jahre.
Das Investmentvolumen an den A-Standorten ist in keiner Assetklasse so signifikant gestiegen wie im Retailsegment: Insgesamt wurden 3,21 Mrd. € und damit 50 % mehr in die großen Metropolen investiert. In seiner eigenen Liga spielt hierbei wie in den vergangenen Jahren Berlin: Mit knapp 1,1 Mrd. € setzt sich die Hauptstadt an die Spitze und stellt mit dem Ensemble Leipziger Platz 14-16 und dem Shopping Center Das Schloss zwei der größten Transaktionen. Auf den Silberrang schiebt sich die Hansestadt Hamburg, die ein Volumen von 629 Mio. € generiert und dabei sogar auf eine vergleichbare Anzahl an einzelnen Verkäufen wie Berlin kommt. Jeweils über 300 Mio. € flossen zudem nach Köln (388 Mio. €), München (358 Mio. €), Stuttgart (329 Mio. €) und Düsseldorf (314 Mio. €). Lediglich die Main-Metropole Frankfurt (128 Mio. €) erreicht im Städtevergleich ein deutlich niedrigeres Volumen, kann ihr Ergebnis aber dennoch fast verdoppeln.
Im Zuge der Fusion von Karstadt und Kaufhof verwundert es nicht, dass sich das Volumen der Kaufhäuser im Vorjahresvergleich fast versechsfacht hat und ein ungewöhnlich hoher Anteil von gut 24 % erreicht wird. Das ändert jedoch nichts daran, dass sich die Fach– und Supermärkte nicht von der Spitzenposition verdrängen lassen. Zwar können sie wieder die 3-Mrd.-€-Marke knacken, bleiben aber 18 % hinter ihrem Vorjahresergebnis zurück (anteilig: 34 %). Weitere gut 27 % steuern Geschäftshäuser bei, Shopping Center sind mit knapp 15 % beteiligt.
Gros des Umsatzes durch zwei Anlegergruppen
Spezialfonds bleiben wie bereits in den letzten beiden Jahren das Maß aller Dinge: Für fast jeden fünften Einzelverkauf und über ein Viertel des Gesamtvolumens zeichnet diese Investorengruppe verantwortlich. Hieran kann auch die Fusion von Karstadt und Kaufhof nichts ändern, die den Immobilienunternehmen mit gut 23 % Rang zwei beschert. Alle weiteren Käufer, zu denen u. a. Immobilien AGs (gut 7 %), Investment/Asset Manager (knapp 7 %) und Equity/Real Estate Funds (gut 6 %) gehören, sortieren sich bereits unter der 10-%-Hürde ein. Dies bedeutet jedoch keineswegs, dass nur ein sehr überschaubarer Investorenkreis in Retail-Assets investiert: Insgesamt entfallen 20 % des Umsatzes auf die Sammelkategorie Sonstige, hinter der sich die verschiedensten Anlegergruppen verbergen. Der Anteil ausländischer Käufer liegt bei 37 %, woran Investoren aus dem europäischen Ausland mit über 3 Mrd. € entscheidend partizipieren.
Einzelne Märkte etwas teurer als im Vorjahr
Nach der kontinuierlichen Yield Compression der vorangegangenen Jahre haben sich die Netto-Spitzenrenditen für Retail-Investments im Jahresverlauf verfestigt. Über die A-Standorte betrachtet, war im Jahresvergleich dennoch ein Rückgang in einigen Top-Städten zu beobachten. Sowohl in Berlin als auch in München, die mit 2,90 % an der Spitze der großen Städte stehen, wurde mittlerweile die 3-%-Marke geknackt. Knapp dahinter schließen sich Hamburg mit 3,00 % und dicht auf den Fersen Frankfurt mit 3,10 % an. Die beiden NRW-Metropolen Düsseldorf und Köln sowie auch Stuttgart notieren jeweils bei 3,20 %.
In den übrigen Marktsegmenten verzeichneten Fachmarktzentren und einzelne Fachmärkte in den letzten drei Monaten weitere leichte Rückgänge: Beide haben seit Jahresmitte um 10 Basispunkte auf 4,50 % bzw. 5,30 % nachgegeben. Die Netto-Spitzenrendite für Shopping Center liegt dagegen aktuell wie bereits vor 12 Monaten bei 4,00 %.
Perspektiven
„Insgesamt befinden sich Retail-Investments auf dem besten Wege, ein deutlich überdurchschnittliches Resultat zum Jahresende zu erzielen. Auch wenn die Fusion von Karstadt und Kaufhof spürbar auf die Bilanz nach neun Monaten eingewirkt hat, liegen auch einzelne Verkäufe über dem langjährigen Schnitt. Gerade an den A-Standorten bleiben Investments, soweit die Lage und das Produkt stimmen, bei Anlegern von hoher Attraktivität - sei es ein Shopping Center wie z. B. Das Schloss in Berlin oder auch eine Einkaufspassage wie u. a. das Hanseviertel in Hamburg. Im Hinblick auf die Spitzenrenditen sind kurzfristig keine signifikanten Veränderungen abzusehen“, so Nico Keller, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Investment.
„Entscheidend befeuert wurde der Umsatz allerdings durch die Fusion von Karstadt und Kaufhof, ohne die ein derartiges Resultat nicht möglich gewesen wäre“, sagt Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. An dieser Stelle ergeben sich Parallelen zum Jahr 2015 als die Unternehmensübernahme von Kaufhof durch Hudson‘s Bay sowie der Verkauf von Corio an den Shopping Center-Riesen Klépierre das Transaktionsvolumen ebenfalls maßgeblich in die Höhe getrieben haben. Erfreulich ist jedoch, dass sich nicht nur die registrierten Portfolio-Deals (3,9 Mrd. €), sondern auch die Einzelverkäufe (4,9 Mrd. €) knapp 48 % bzw. fast 7 % über dem langjährigen Schnitt einordnen. Nennenswert ist hier insbesondere Das Schloss in Berlin als einer der großvolumigsten Shopping Center-Deals der letzten beiden Jahre.
Das Investmentvolumen an den A-Standorten ist in keiner Assetklasse so signifikant gestiegen wie im Retailsegment: Insgesamt wurden 3,21 Mrd. € und damit 50 % mehr in die großen Metropolen investiert. In seiner eigenen Liga spielt hierbei wie in den vergangenen Jahren Berlin: Mit knapp 1,1 Mrd. € setzt sich die Hauptstadt an die Spitze und stellt mit dem Ensemble Leipziger Platz 14-16 und dem Shopping Center Das Schloss zwei der größten Transaktionen. Auf den Silberrang schiebt sich die Hansestadt Hamburg, die ein Volumen von 629 Mio. € generiert und dabei sogar auf eine vergleichbare Anzahl an einzelnen Verkäufen wie Berlin kommt. Jeweils über 300 Mio. € flossen zudem nach Köln (388 Mio. €), München (358 Mio. €), Stuttgart (329 Mio. €) und Düsseldorf (314 Mio. €). Lediglich die Main-Metropole Frankfurt (128 Mio. €) erreicht im Städtevergleich ein deutlich niedrigeres Volumen, kann ihr Ergebnis aber dennoch fast verdoppeln.
Im Zuge der Fusion von Karstadt und Kaufhof verwundert es nicht, dass sich das Volumen der Kaufhäuser im Vorjahresvergleich fast versechsfacht hat und ein ungewöhnlich hoher Anteil von gut 24 % erreicht wird. Das ändert jedoch nichts daran, dass sich die Fach– und Supermärkte nicht von der Spitzenposition verdrängen lassen. Zwar können sie wieder die 3-Mrd.-€-Marke knacken, bleiben aber 18 % hinter ihrem Vorjahresergebnis zurück (anteilig: 34 %). Weitere gut 27 % steuern Geschäftshäuser bei, Shopping Center sind mit knapp 15 % beteiligt.
Gros des Umsatzes durch zwei Anlegergruppen
Spezialfonds bleiben wie bereits in den letzten beiden Jahren das Maß aller Dinge: Für fast jeden fünften Einzelverkauf und über ein Viertel des Gesamtvolumens zeichnet diese Investorengruppe verantwortlich. Hieran kann auch die Fusion von Karstadt und Kaufhof nichts ändern, die den Immobilienunternehmen mit gut 23 % Rang zwei beschert. Alle weiteren Käufer, zu denen u. a. Immobilien AGs (gut 7 %), Investment/Asset Manager (knapp 7 %) und Equity/Real Estate Funds (gut 6 %) gehören, sortieren sich bereits unter der 10-%-Hürde ein. Dies bedeutet jedoch keineswegs, dass nur ein sehr überschaubarer Investorenkreis in Retail-Assets investiert: Insgesamt entfallen 20 % des Umsatzes auf die Sammelkategorie Sonstige, hinter der sich die verschiedensten Anlegergruppen verbergen. Der Anteil ausländischer Käufer liegt bei 37 %, woran Investoren aus dem europäischen Ausland mit über 3 Mrd. € entscheidend partizipieren.
Einzelne Märkte etwas teurer als im Vorjahr
Nach der kontinuierlichen Yield Compression der vorangegangenen Jahre haben sich die Netto-Spitzenrenditen für Retail-Investments im Jahresverlauf verfestigt. Über die A-Standorte betrachtet, war im Jahresvergleich dennoch ein Rückgang in einigen Top-Städten zu beobachten. Sowohl in Berlin als auch in München, die mit 2,90 % an der Spitze der großen Städte stehen, wurde mittlerweile die 3-%-Marke geknackt. Knapp dahinter schließen sich Hamburg mit 3,00 % und dicht auf den Fersen Frankfurt mit 3,10 % an. Die beiden NRW-Metropolen Düsseldorf und Köln sowie auch Stuttgart notieren jeweils bei 3,20 %.
In den übrigen Marktsegmenten verzeichneten Fachmarktzentren und einzelne Fachmärkte in den letzten drei Monaten weitere leichte Rückgänge: Beide haben seit Jahresmitte um 10 Basispunkte auf 4,50 % bzw. 5,30 % nachgegeben. Die Netto-Spitzenrendite für Shopping Center liegt dagegen aktuell wie bereits vor 12 Monaten bei 4,00 %.
Perspektiven
„Insgesamt befinden sich Retail-Investments auf dem besten Wege, ein deutlich überdurchschnittliches Resultat zum Jahresende zu erzielen. Auch wenn die Fusion von Karstadt und Kaufhof spürbar auf die Bilanz nach neun Monaten eingewirkt hat, liegen auch einzelne Verkäufe über dem langjährigen Schnitt. Gerade an den A-Standorten bleiben Investments, soweit die Lage und das Produkt stimmen, bei Anlegern von hoher Attraktivität - sei es ein Shopping Center wie z. B. Das Schloss in Berlin oder auch eine Einkaufspassage wie u. a. das Hanseviertel in Hamburg. Im Hinblick auf die Spitzenrenditen sind kurzfristig keine signifikanten Veränderungen abzusehen“, so Nico Keller, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Investment.
