18.10.2018 AENGEVELT analysiert dynamischen Büromarkt in Leipzig
Am Leipziger Markt für Büroflächen wurde in den ersten drei Quartalen 2018 ein Flächenumsatz von rd. 98.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (I.-III. Q 2017: 94.000 m²) bedeutet dies einen Anstieg um 3,5%, im Vergleich zum jüngsten Dekaden-Mittel (Ø jeweils I.-III. Q 2008 bis 2017: 67.700 m²) sogar um 45%. Während dabei das Gros der Vermietungen auf Größenklassen bis 500 m² entfällt, lag der Umsatzschwerpunkt indessen auf Großabschlüsse über 1.000 m², die nahezu zwei Drittel der Flächenumsätze in den ersten drei Quartalen ausmachten.
Die realisierte Spitzenmiete stieg auf nunmehr EUR 13,50/m² (Ende September 2017: EUR 13,-/m²), während der stadtweite Neuvermietungs-Mittelwert auf die Marke von EUR 9,10/m² (plus EUR 1,-) klettert.
Dazu Frank Korablin, stellvertretender Leiter von AENGEVELT-RESEARCH: „Der Leipziger Büromarkt konnte sein positives Vorjahresergebnis nochmals steigern. Das bestätigt die Attraktivität des Standortes insbesondere für junge Unternehmen, die in Leipzig hervorragende Ansiedlungsbedingungen finden, sowie auch für etablierte Unternehmen, die die im Vergleich der Top-Standorte weiterhin moderaten Mieten zur Expansion nutzen.“ Aus seiner Sicht sind die Perspektiven für Leipzig weiterhin sehr gut, da die positive Wirtschaftsentwicklung und das Bevölkerungswachstum auch zu einer steigenden Qualität der Arbeitskräfte führt – Fachkräfte und Büroflächen sind weiterhin extrem nachgefragt.
Prognose 2018
• Bis Jahresende rechnet Frank Korablin mit einem weiterhin dynamischen Vermietungsverlauf und prognostiziert für das Gesamtjahr einen erneut deutlich überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz von schätzungsweise 130.000 m² (Ø 2008 bis 2017: rd. 96.000 m²).
• Dabei zeichnet sich bis Ende 2018 ein weiterer Abbau des Büroflächenleerstands auf ca. 235.000 m² bzw. 7,1% des Gesamtbestandes von rd. 3,32 Mio. m² ab (Ende 2017: 265.000 m² bzw. 8,1%).
• „Der erneut hohe Umsatz am Büromarkt bis zu diesem Zeitpunkt ist ein Ergebnis, das aufgrund der Angebots-Nachfrage-Disparität bei modernen Flächen so vielleicht nicht zu erwarten war, aber gerade deswegen umso beachtlicher ist. Stadtweit steigende Mieten scheinen die Nachfrager nicht abzuschrecken, viel mehr bestätigt das Umsatzergebnis die Attraktivität Leipzigs erneut auf hohem Niveau. Der Jahresendspurt könnte noch für einige positive Überraschungen sorgen“, so die Einschätzung von Frank Korablin.
Nachfrage nach größeren Flächen steigt
• Rd. 62% des Büroflächenumsatzes bzw. rd. 15% der Verträge entfielen in den ersten neun Monaten 2018 auf Flächen > 1.000 m².
• Ca. 24,4% des Flächenumsatzes bzw. 61% der Mietverträge lagen in der Flächenkategorie bis 500 m².
• 13,4% des Flächenumsatzes bzw. rd. 24% der Mietverträge wurden in der Flächenkategorie 500 bis 1.000 m² kontrahiert.
Dienstleister weiter dominierende Nachfragegruppe
• Unternehmensbezogene bzw. sonstige Dienstleister blieben auch in Q1-Q3 2018 mit einem Anteil von rd. 47% am Flächenumsatz die bedeutendste Nachfragegruppe. Durch sie wurden rd. 46.000 m² Bürofläche kontrahiert (I.-III. Q 2017: 41.500 m²).
• Die sonstigen Nachfrager, denen auch Produzenten und Versorgungs-unternehmen zugeordnet sind, setzten mit rd. 23.500 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (I.-III. Q 2017: 10.900 m²) deutlich mehr Büroflächen um – der prozentuale Anteil der sonstigen Nachfrager stieg von 12% auf 24%.
• Vereine/Verbände bzw. die Öffentliche Hand kontrahierten mit 22.200 m² bzw. knapp 23% höhere Flächenumsätze als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q 2017: 14.200 m² bzw. 15%).
• Deutlich rückläufig war im bisherigen Jahresverlauf der Büroflächenumsatz durch Unternehmen aus den Bereichen Medien-, Kommunikations- und IT mit lediglich rd. 5.000 m² bzw. 5% des Flächenumsatzes (I.-III. Q 2017: 26.200 m² bzw. 28%).
• Wenig aktiv zeigten sich zudem erneut Finanzdienstleister und Versicherungen mit rd. 1.000 m² bzw. einer Quote von nur noch 1%.
City und City-Rand dominieren
• In den ersten drei Quartalen entfielen insgesamt 73% bzw. rd. 72.000 m² Bürofläche auf City und City-Rand.
• Dabei wurden in der Leipziger Innenstadt (City) in Q1-Q3 deutlich weniger Flächen kontrahiert (19.800 m²) als am City-Rand (51.800 m²), zu dem u.a. Graphisches Viertel, Zentrum Nord und Thonberg zählen.
• Mit 5,7% bzw. 5.600 m² sank der Anteil des erweiterten City-Randes deutlich, auf den Außenbereich entfielen mit rd. 21.000 m² immerhin 21% des Umsatzes.
Weiterer Rückgang der Leerstände
• Die Büroflächenleerstände sind erneut gesunken und betragen Ende September 2018 nur noch rd. 245.000 m² (I.-III. Q 2017: rd. 290.000 m²). Dies entspricht einer Leerstandsquote von 7,4% (I.-III. Q 2017: 8,8%).
• Bis Ende 2018 zeichnet sich ein weiterer Abbau des Büroflächenleerstands auf ca. 235.000 m² bzw. 7,1% des Gesamtbestandes von rd. 3,32 Mio. m² ab (Ende 2017: 265.000 m² bzw. 8,1%).
• 2018 wurden bislang rd. 30.500 m² neue Bürofläche fertiggestellt. Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,9% des Flächenbestandes. Vor diesem Hintergrund dürfte ein weiterer Leerstandsabbau und die Verlagerung von Flächenabschlüssen in weniger zentrale Lagen auch weiterhin realistisch sein.
Spitzen- und Durchschnittsmieten steigen
• Die realisierte Spitzenmiete beläuft sich auf derzeit EUR 13,50/m² mit leichter Tendenz nach oben. Im Spitzensegment ist das Angebot aktuell jedoch so gering, dass sich viele Abschlüsse mit geringerer Lage- und Objektqualität z.T. deutlich darunter zeigen.
• Gleichzeitig sorgt die geringe Innovationsquote für einen Anstieg der stadtweiten Mieten: die flächengewichtete Durchschnittsmiete steigt deutlich um rd. 12% auf EUR 9,10/m² (I.-III. Q 2017: EUR 8,10/m²).
• In der City wurde mit rd. EUR 10,60/m² ein markantes Wachstum der gewichteten Durchschnittsmiete verzeichnet (I.-III. Q 2017: EUR 9,70/m²). Auch der City-Rand holt mit durchschnittlich EUR 9,30/m² weiter deutlich auf (I.-III. Q 2017: EUR 8,-/m²).
Die realisierte Spitzenmiete stieg auf nunmehr EUR 13,50/m² (Ende September 2017: EUR 13,-/m²), während der stadtweite Neuvermietungs-Mittelwert auf die Marke von EUR 9,10/m² (plus EUR 1,-) klettert.
Dazu Frank Korablin, stellvertretender Leiter von AENGEVELT-RESEARCH: „Der Leipziger Büromarkt konnte sein positives Vorjahresergebnis nochmals steigern. Das bestätigt die Attraktivität des Standortes insbesondere für junge Unternehmen, die in Leipzig hervorragende Ansiedlungsbedingungen finden, sowie auch für etablierte Unternehmen, die die im Vergleich der Top-Standorte weiterhin moderaten Mieten zur Expansion nutzen.“ Aus seiner Sicht sind die Perspektiven für Leipzig weiterhin sehr gut, da die positive Wirtschaftsentwicklung und das Bevölkerungswachstum auch zu einer steigenden Qualität der Arbeitskräfte führt – Fachkräfte und Büroflächen sind weiterhin extrem nachgefragt.
Prognose 2018
• Bis Jahresende rechnet Frank Korablin mit einem weiterhin dynamischen Vermietungsverlauf und prognostiziert für das Gesamtjahr einen erneut deutlich überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz von schätzungsweise 130.000 m² (Ø 2008 bis 2017: rd. 96.000 m²).
• Dabei zeichnet sich bis Ende 2018 ein weiterer Abbau des Büroflächenleerstands auf ca. 235.000 m² bzw. 7,1% des Gesamtbestandes von rd. 3,32 Mio. m² ab (Ende 2017: 265.000 m² bzw. 8,1%).
• „Der erneut hohe Umsatz am Büromarkt bis zu diesem Zeitpunkt ist ein Ergebnis, das aufgrund der Angebots-Nachfrage-Disparität bei modernen Flächen so vielleicht nicht zu erwarten war, aber gerade deswegen umso beachtlicher ist. Stadtweit steigende Mieten scheinen die Nachfrager nicht abzuschrecken, viel mehr bestätigt das Umsatzergebnis die Attraktivität Leipzigs erneut auf hohem Niveau. Der Jahresendspurt könnte noch für einige positive Überraschungen sorgen“, so die Einschätzung von Frank Korablin.
Nachfrage nach größeren Flächen steigt
• Rd. 62% des Büroflächenumsatzes bzw. rd. 15% der Verträge entfielen in den ersten neun Monaten 2018 auf Flächen > 1.000 m².
• Ca. 24,4% des Flächenumsatzes bzw. 61% der Mietverträge lagen in der Flächenkategorie bis 500 m².
• 13,4% des Flächenumsatzes bzw. rd. 24% der Mietverträge wurden in der Flächenkategorie 500 bis 1.000 m² kontrahiert.
Dienstleister weiter dominierende Nachfragegruppe
• Unternehmensbezogene bzw. sonstige Dienstleister blieben auch in Q1-Q3 2018 mit einem Anteil von rd. 47% am Flächenumsatz die bedeutendste Nachfragegruppe. Durch sie wurden rd. 46.000 m² Bürofläche kontrahiert (I.-III. Q 2017: 41.500 m²).
• Die sonstigen Nachfrager, denen auch Produzenten und Versorgungs-unternehmen zugeordnet sind, setzten mit rd. 23.500 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (I.-III. Q 2017: 10.900 m²) deutlich mehr Büroflächen um – der prozentuale Anteil der sonstigen Nachfrager stieg von 12% auf 24%.
• Vereine/Verbände bzw. die Öffentliche Hand kontrahierten mit 22.200 m² bzw. knapp 23% höhere Flächenumsätze als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q 2017: 14.200 m² bzw. 15%).
• Deutlich rückläufig war im bisherigen Jahresverlauf der Büroflächenumsatz durch Unternehmen aus den Bereichen Medien-, Kommunikations- und IT mit lediglich rd. 5.000 m² bzw. 5% des Flächenumsatzes (I.-III. Q 2017: 26.200 m² bzw. 28%).
• Wenig aktiv zeigten sich zudem erneut Finanzdienstleister und Versicherungen mit rd. 1.000 m² bzw. einer Quote von nur noch 1%.
City und City-Rand dominieren
• In den ersten drei Quartalen entfielen insgesamt 73% bzw. rd. 72.000 m² Bürofläche auf City und City-Rand.
• Dabei wurden in der Leipziger Innenstadt (City) in Q1-Q3 deutlich weniger Flächen kontrahiert (19.800 m²) als am City-Rand (51.800 m²), zu dem u.a. Graphisches Viertel, Zentrum Nord und Thonberg zählen.
• Mit 5,7% bzw. 5.600 m² sank der Anteil des erweiterten City-Randes deutlich, auf den Außenbereich entfielen mit rd. 21.000 m² immerhin 21% des Umsatzes.
Weiterer Rückgang der Leerstände
• Die Büroflächenleerstände sind erneut gesunken und betragen Ende September 2018 nur noch rd. 245.000 m² (I.-III. Q 2017: rd. 290.000 m²). Dies entspricht einer Leerstandsquote von 7,4% (I.-III. Q 2017: 8,8%).
• Bis Ende 2018 zeichnet sich ein weiterer Abbau des Büroflächenleerstands auf ca. 235.000 m² bzw. 7,1% des Gesamtbestandes von rd. 3,32 Mio. m² ab (Ende 2017: 265.000 m² bzw. 8,1%).
• 2018 wurden bislang rd. 30.500 m² neue Bürofläche fertiggestellt. Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,9% des Flächenbestandes. Vor diesem Hintergrund dürfte ein weiterer Leerstandsabbau und die Verlagerung von Flächenabschlüssen in weniger zentrale Lagen auch weiterhin realistisch sein.
Spitzen- und Durchschnittsmieten steigen
• Die realisierte Spitzenmiete beläuft sich auf derzeit EUR 13,50/m² mit leichter Tendenz nach oben. Im Spitzensegment ist das Angebot aktuell jedoch so gering, dass sich viele Abschlüsse mit geringerer Lage- und Objektqualität z.T. deutlich darunter zeigen.
• Gleichzeitig sorgt die geringe Innovationsquote für einen Anstieg der stadtweiten Mieten: die flächengewichtete Durchschnittsmiete steigt deutlich um rd. 12% auf EUR 9,10/m² (I.-III. Q 2017: EUR 8,10/m²).
• In der City wurde mit rd. EUR 10,60/m² ein markantes Wachstum der gewichteten Durchschnittsmiete verzeichnet (I.-III. Q 2017: EUR 9,70/m²). Auch der City-Rand holt mit durchschnittlich EUR 9,30/m² weiter deutlich auf (I.-III. Q 2017: EUR 8,-/m²).
