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19.10.2018 Überdurchschnittlicher Flächenumsatz an den deutschen Büromärkten

Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 13 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP - Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die fortgesetzte robuste Wirtschaftslage in Deutschland die Entwicklung der Büromärkte auf der Nachfrageseite zwar positiv beeinflusst, die Unternehmen indessen aufgrund der teilweise akuten Flächenknappheit oftmals keine adäquaten Flächen finden:

- In den ersten drei Quartalen 2018 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 3,10 Mio. m² zwar ca. 8% unter dem Rekordergebnis des Vorjahreszeitraums (3,36 Mio. m²), indessen rd. 13% über dem langjährigen Mittel (Ø 2008-2017: 2,75 Mio. m², jeweils I.-III. Quartal).
- Analog hat sich der Büroflächenleerstand in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 1,1 Mio. m² reduziert. Er liegt aktuell bei rd. 4,5 Mio. m² (Ende September 2017: 5,6 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank binnen Jahresfrist von 5,3% auf aktuell 4,3%.
- Gleichzeitig ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 1,30/m² bzw. 4,5% auf EUR 30,-/m² gestiegen (Ende September 2017: EUR 28,70/m²).

DIP-Büromärkte: Rückgang des Büroflächenumsatzes

In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) wurde in den ersten drei Quartalen 2018 mit rd. 3,10 Mio. m² ein um ca. 8% geringerer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2017: rd. 3,36 Mio. m²) registriert. Das erreichte Umsatzniveau ist dennoch das dritthöchste der letzten zehn Jahre.

Dabei entwickelte sich der Markt sehr unterschiedlich:

• Zum Teil deutlich gestiegene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Essen (+30%), Nürnberg (+23%), Karlsruhe (+8%), Frankfurt (+6%), Leipzig (+4%) und München (+3%).
• Demgegenüber sanken in Dresden (-31%), Berlin (-22%), Köln (-19%), Stuttgart (-16%), Hamburg (-11%), Düsseldorf (-11%) und Magdeburg (-8%) die Flächenumsätze markant.

Sinkende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“

• Auf die “Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 2,70 Mio. m² (-10%) bzw. ein Anteil von 87% des gesamten Büroflächenumsatzes in den 13 DIP-Märkten (2017: 2,99 Mio. m² bzw. 89%).
• Nachdem in den letzten drei Jahren (jeweils I.-III. Quartal) der Berliner Bürovermietungsmarkt seine Spitzenposition als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt gegenüber München behaupten konnte, ist aktuell die bayrische Landeshauptstadt mit einem gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rd. 15.000 m² höheren Flächenumsatz von insgesamt 615.000 m² an Berlin (589.000 m²; -169.000 m²) vorbeigezogen.
• Als drittstärkster Standort konnte Frankfurt am Main mit rd. 436.000 m² seinen Umsatz im Vergleich zum Vorjahr (413.000 m²) um 23.000 m² steigern.
• Alle weiteren „Big Seven“-Städte verzeichneten merkliche Umsatzeinbußen: Hamburg (-50.000 m²), Köln (-42.000 m²), Düsseldorf (-39.000 m²) und Stuttgart (-30.000 m²).

Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren gestiegen

• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Entwicklung des Flächenumsatzes (im Mittel) insgesamt positiv: Im Vorjahresvergleich stieg der Flächenumsatz in den Städten Dresden, Essen, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg um 7% auf rd. 402.000 m² (I.-III. Quartal 2017: 376.000 m²). Im Zuge des Umsatzwachstums zog auch der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rd. 13% an (2017: 11%).
• Allerdings war die Umsatzentwicklung in den einzelnen Städten unterschiedlich: So sind z.B. die Flächenumsätze in Essen um 30% auf 95.000 m² und in Nürnberg um 23% auf 87.000 m² gestiegen, während in Dresden ein Rückgang des Umsatzes um rd. 31% auf 45.000 m² zu beobachten war.

Sinkende Büroflächenleerstände

• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um rd. 1,08 Mio. m² von rd. 5,59 Mio. m² Ende September 2017 auf aktuell ca. 4,51 Mio. m² reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 5,3% auf aktuell 4,3%.

Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten im Plus

• Im Rahmen der gestiegenen Flächenumsätze hat die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 4,5% auf rd. EUR 30,-/m² Ende September 2018 angezogen (2017: ca. EUR 28,70/m²). Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Berlin (EUR 32,-/m², +8,5%) und Magdeburg (EUR 28,-/m², +5,7%) zu nennen.
Bundesweiter Mietpreisführer bleibt Frankfurt/M. mit einer binnen Jahresfrist ebenfalls gestiegenen Spitzenmiete von EUR 41,-/m² (+2,5%).
• Noch deutlicher zog das in den DIP-Märkten analysierte durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um rd. 16% bzw. EUR 3,-/m² von rd. EUR 18,40/m² in Q3/2017 auf rd. EUR 21,40/m² in Q3/2018.








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