29.10.2018 Italien: Investitionen in Gewerbeimmobilien auf Vorjahresniveau
Der Investmentumsatz mit gewerblichen Immobilien in Italien liegt im 3. Quartal mit 1,9 Mrd. € (rund 50 Transaktionen) auf dem Niveau des Vorjahres. Sowohl der fünf- (+38 %) als auch der zehnjährige Durchschnitt (+70 %) wurden aber deutlich übertroffen. Retail- und Logistikimmobilien erzielten gute Ergebnisse; das Bürosegment hingegen entwickelt sich weiter rückläufig. Das ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate Italien.
Insgesamt weist das Transaktionsvolumen nach drei Quartalen einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr auf: So wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 5,1 Mrd. € investiert, ein Minus von rund 25 % gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum 2017. Im langjährigen Vergleich liegt der Investmentumsatz aber deutlich über den bisherigen Durchschnittswerten.
Vor allem Investments in Einzelhandelsimmobilien haben ihren positiven Trend fortgesetzt und tragen mit knapp 2 Mrd. € bisher rund 37 % zum Gesamtumsatz bei. Das bereits gute Vorjahresresultat wurde noch einmal um 20 % getoppt.
Im Bürosegment herrscht demgegenüber weiterhin ein Angebotsmangel, der das Transaktionsvolumen limitiert und sich im Ergebnis widerspiegelt. Bislang wurden im Jahr 2018 rund 1,7 Mrd. € in Büroobjekte investiert – ein Rückgang um 38 % im Vergleich zum Vorjahr.
Neben dem Einzelhandel entwickeln sich auch Logistik-Investments nach wie vor dynamisch: Im bisherigen Jahresverlauf wurden Investitionen in Höhe von 450 Mio. € im Rahmen mehrerer Transaktionen getätigt, insbesondere in Mailand und in Rom. Darüber hinaus wird die gut gefüllte Projektpipeline dieses solide Ergebnis zum Jahresende voraussichtlich noch weiter verbessern.
Das Investitionsvolumen im Hotelsegment belief sich in den ersten neun Monaten 2018 auf 500 Mio. €. Dies ist zwar ein Rückgang gegenüber 2017 (-20 %), liegt aber immer noch über den Fünf- sowie Zehnjahres-Durchschnittswerten für diesen Zeitraum (+10 % bzw. +35 %).
Weitere 500 Mio. € wurden im Jahr 2018 bislang in Spezialimmobilien (Pflegeheime, Studentenwohnheime, Rechenzentren, Kasernen, Kinos) investiert. Dies verdeutlicht das seit dem Jahr 2014 gestiegene Interesse der Investoren auch an alternativen Assetklassen.
Netto-Spitzenrendite:
Im 3. Quartal verzeichnete Mailand im Bürosegment eine weitere Yield-Compression von 10 Basispunkten. Damit liegt die Rendite aktuell bei 3,30 %. In Rom notiert sie wie in den vorangegangenen drei Quartalen stabil bei 4,15 %. Keine Veränderung der Netto-Spitzenrenditen war im Einzelhandelssegment zu beobachten. Wie bereits im 2. Quartal sind für Shoppingcenter 4,90 % und für Highstreet-Objekte in Mailand 3,00 % sowie 3,30 % in Rom anzusetzen. Die Netto-Spitzenrendite im Logistiksegment zeigt sich mit aktuell 5,25 % ebenfalls stabil.
Den größten Beitrag zum gesamten italienischen Transaktionsvolumen leistete erwartungsgemäß Mailand. In den ersten neun Monaten 2018 wurde hier ein Umsatz von knapp 2 Mrd. € registriert. Dieses Ergebnis liegt in etwa auf Vorjahresniveau, übertrifft den zehnjährigen Durchschnitt aber um stolze 54 %, was als Indiz für die grundsätzlich lebhafte Nachfrage anzusehen ist. Anders stellt sich die Situation in Rom dar. Zwar konnte auch hier der langjährige Schnitt getoppt werden (+19 %), im Vorjahresvergleich war aber ein leichter Rückgang um 10 % zu verzeichnen.
„Trotz des guten dritten Quartals bleibt der Investmentumsatz 2018 bislang hinter dem Vorjahresergebnis zurück”, so Cristiana Zanzottera, Head of Research bei BNP Paribas Real Estate Italien. „Verantwortlich hierfür ist aber nicht ein grundsätzlich geringeres Interesse der Investoren, wie die große Zahl an Abschlüssen im bisherigen Jahresverlauf verdeutlicht, sondern vor allem die geringe Zahl von Großabschlüssen sowie weniger große Portfoliotransaktionen. Insgesamt bleibt der italienische Markt für Anleger interessant. Dies gilt nicht zuletzt auch für ausländische Investoren, die auch 2018 bislang den Großteil des Investitionsvolumens auf sich vereinen.”
Bürovermietungsmarkt
Mailand verzeichnete auf dem Bürovermietungsmarkt im 3. Quartal 2018 einen Rekordflächenumsatz von 118.000 m². In den ersten neun Monaten des Jahres betrug der Flächenumsatz damit mehr als 320.000 m². Beeinflusst wurde der Anstieg um 25 % im Vergleich zum Vorjahr nicht zuletzt durch folgende Entwicklungen: Im 3. Quartal 2018 wurden im CBD Duomo 25.000 m² angemietet. Dies ist mehr als doppelt so viel wie im Vorquartal und mehr als dreimal so viel wie im 3. Quartal 2017. Auch die Lage auf dem Vermietungsmarkt des CBD Porta Nuova verbesserte sich im 3. Quartal 2018. Während der Flächenumsatz in den beiden Vorquartalen jeweils bei rund 10.000 m² lag, zog er im 3. Quartal deutlich an und erreichte mit 23.000 m² eines der besten Quartalsergebnisse der vergangenen fünf Jahre.
Die Mailänder Spitzenmiete im CBD Duomo ist im 3. Quartal 2018 auf 580 €/m²/Jahr gestiegen (+2 % im Vergleich zum 2. Quartal). Aber auch in anderen Teilmärkten zeigen die jeweiligen Höchstmieten eine Aufwärtstendenz. Beispiele sind der Teilmarkt Semi-Zentrum (320 €/m²/Jahr, +7 %) im oder die Peripherie (280 €/m²/Jahr, +8 %). „Mailand entwickelt sich weiterhin dynamisch. Dies zeigen die in letzter Zeit erheblich gestiegenen Spitzenmieten”, erläutert Cristiana Zanzottera. „Gerade internationale Unternehmen sind weiterhin auf der Suche nach flexiblen, hochwertigen Flächen in der Stadt”.
Im Gegensatz zu Mailand musste der Bürovermietungsmarkt in Rom im 3. Quartal 2018 mit knapp 30.000 m² einen Rückgang um 50 % hinnehmen. Insgesamt wurden in Rom im laufenden Jahr bisher 115.000 m² angemietet. Ein Anstieg der Spitzenmieten war, wie bereits im Vorquartal, lediglich im CBD zu beobachten. Dort stieg das Mietniveau im 3. Quartal auf 440 €/m²/Jahr (+2 % im Vergleich zum 2. Quartal). Die anderen Teilmärkte in Rom entwickelten sich dagegen stabil.
Insgesamt weist das Transaktionsvolumen nach drei Quartalen einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr auf: So wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 5,1 Mrd. € investiert, ein Minus von rund 25 % gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum 2017. Im langjährigen Vergleich liegt der Investmentumsatz aber deutlich über den bisherigen Durchschnittswerten.
Vor allem Investments in Einzelhandelsimmobilien haben ihren positiven Trend fortgesetzt und tragen mit knapp 2 Mrd. € bisher rund 37 % zum Gesamtumsatz bei. Das bereits gute Vorjahresresultat wurde noch einmal um 20 % getoppt.
Im Bürosegment herrscht demgegenüber weiterhin ein Angebotsmangel, der das Transaktionsvolumen limitiert und sich im Ergebnis widerspiegelt. Bislang wurden im Jahr 2018 rund 1,7 Mrd. € in Büroobjekte investiert – ein Rückgang um 38 % im Vergleich zum Vorjahr.
Neben dem Einzelhandel entwickeln sich auch Logistik-Investments nach wie vor dynamisch: Im bisherigen Jahresverlauf wurden Investitionen in Höhe von 450 Mio. € im Rahmen mehrerer Transaktionen getätigt, insbesondere in Mailand und in Rom. Darüber hinaus wird die gut gefüllte Projektpipeline dieses solide Ergebnis zum Jahresende voraussichtlich noch weiter verbessern.
Das Investitionsvolumen im Hotelsegment belief sich in den ersten neun Monaten 2018 auf 500 Mio. €. Dies ist zwar ein Rückgang gegenüber 2017 (-20 %), liegt aber immer noch über den Fünf- sowie Zehnjahres-Durchschnittswerten für diesen Zeitraum (+10 % bzw. +35 %).
Weitere 500 Mio. € wurden im Jahr 2018 bislang in Spezialimmobilien (Pflegeheime, Studentenwohnheime, Rechenzentren, Kasernen, Kinos) investiert. Dies verdeutlicht das seit dem Jahr 2014 gestiegene Interesse der Investoren auch an alternativen Assetklassen.
Netto-Spitzenrendite:
Im 3. Quartal verzeichnete Mailand im Bürosegment eine weitere Yield-Compression von 10 Basispunkten. Damit liegt die Rendite aktuell bei 3,30 %. In Rom notiert sie wie in den vorangegangenen drei Quartalen stabil bei 4,15 %. Keine Veränderung der Netto-Spitzenrenditen war im Einzelhandelssegment zu beobachten. Wie bereits im 2. Quartal sind für Shoppingcenter 4,90 % und für Highstreet-Objekte in Mailand 3,00 % sowie 3,30 % in Rom anzusetzen. Die Netto-Spitzenrendite im Logistiksegment zeigt sich mit aktuell 5,25 % ebenfalls stabil.
Den größten Beitrag zum gesamten italienischen Transaktionsvolumen leistete erwartungsgemäß Mailand. In den ersten neun Monaten 2018 wurde hier ein Umsatz von knapp 2 Mrd. € registriert. Dieses Ergebnis liegt in etwa auf Vorjahresniveau, übertrifft den zehnjährigen Durchschnitt aber um stolze 54 %, was als Indiz für die grundsätzlich lebhafte Nachfrage anzusehen ist. Anders stellt sich die Situation in Rom dar. Zwar konnte auch hier der langjährige Schnitt getoppt werden (+19 %), im Vorjahresvergleich war aber ein leichter Rückgang um 10 % zu verzeichnen.
„Trotz des guten dritten Quartals bleibt der Investmentumsatz 2018 bislang hinter dem Vorjahresergebnis zurück”, so Cristiana Zanzottera, Head of Research bei BNP Paribas Real Estate Italien. „Verantwortlich hierfür ist aber nicht ein grundsätzlich geringeres Interesse der Investoren, wie die große Zahl an Abschlüssen im bisherigen Jahresverlauf verdeutlicht, sondern vor allem die geringe Zahl von Großabschlüssen sowie weniger große Portfoliotransaktionen. Insgesamt bleibt der italienische Markt für Anleger interessant. Dies gilt nicht zuletzt auch für ausländische Investoren, die auch 2018 bislang den Großteil des Investitionsvolumens auf sich vereinen.”
Bürovermietungsmarkt
Mailand verzeichnete auf dem Bürovermietungsmarkt im 3. Quartal 2018 einen Rekordflächenumsatz von 118.000 m². In den ersten neun Monaten des Jahres betrug der Flächenumsatz damit mehr als 320.000 m². Beeinflusst wurde der Anstieg um 25 % im Vergleich zum Vorjahr nicht zuletzt durch folgende Entwicklungen: Im 3. Quartal 2018 wurden im CBD Duomo 25.000 m² angemietet. Dies ist mehr als doppelt so viel wie im Vorquartal und mehr als dreimal so viel wie im 3. Quartal 2017. Auch die Lage auf dem Vermietungsmarkt des CBD Porta Nuova verbesserte sich im 3. Quartal 2018. Während der Flächenumsatz in den beiden Vorquartalen jeweils bei rund 10.000 m² lag, zog er im 3. Quartal deutlich an und erreichte mit 23.000 m² eines der besten Quartalsergebnisse der vergangenen fünf Jahre.
Die Mailänder Spitzenmiete im CBD Duomo ist im 3. Quartal 2018 auf 580 €/m²/Jahr gestiegen (+2 % im Vergleich zum 2. Quartal). Aber auch in anderen Teilmärkten zeigen die jeweiligen Höchstmieten eine Aufwärtstendenz. Beispiele sind der Teilmarkt Semi-Zentrum (320 €/m²/Jahr, +7 %) im oder die Peripherie (280 €/m²/Jahr, +8 %). „Mailand entwickelt sich weiterhin dynamisch. Dies zeigen die in letzter Zeit erheblich gestiegenen Spitzenmieten”, erläutert Cristiana Zanzottera. „Gerade internationale Unternehmen sind weiterhin auf der Suche nach flexiblen, hochwertigen Flächen in der Stadt”.
Im Gegensatz zu Mailand musste der Bürovermietungsmarkt in Rom im 3. Quartal 2018 mit knapp 30.000 m² einen Rückgang um 50 % hinnehmen. Insgesamt wurden in Rom im laufenden Jahr bisher 115.000 m² angemietet. Ein Anstieg der Spitzenmieten war, wie bereits im Vorquartal, lediglich im CBD zu beobachten. Dort stieg das Mietniveau im 3. Quartal auf 440 €/m²/Jahr (+2 % im Vergleich zum 2. Quartal). Die anderen Teilmärkte in Rom entwickelten sich dagegen stabil.
