15.11.2018 Einzelhandelsimmobilien: Standorte für Investitionen per Datennutzung
Die Kluft zwischen den attraktivsten europäischen Städten für Investitionen in Einzelhandelsimmobilien und dem Rest wächst immer schneller. Für das erfolgreiche Navigieren durch diese schwierigen Marktgegebenheiten sind Anleger daher in zunehmendem Maße auf die geschickte Interpretation neuartiger Datenquellen angewiesen, wie aktuelle Untersuchungen von Redevco zeigen.
Nur die Top-Einzelhandelsmärkte London und Paris sowie andere europäische Städte, die von dem „City Attractiveness Research Model“ der auf Einzelhandel fokussierten Immobilien-Investment-Management-Gesellschaft das Label „Exzellent“ erhalten hatten, sahen im vergangenen Jahr ein durchschnittliches Mietwachstum, während alle anderen Städte mit schlechteren Bewertungen Mietrückgänge zu verzeichnen hatten.
Das europäische Wirtschaftswachstum scheint auf seinem Höhepunkt angekommen zu sein, und die Inflation wird in den kommenden Jahren voraussichtlich 2,0 % erreichen. Gleichzeitig ist der Einzelhandel durch Urbanisierung und ein verändertes Verbraucherverhalten – zum Teil getrieben durch E-Commerce – gefordert, seine Geschäftsmodelle zu überprüfen und anzupassen. Dies wiederum macht die Standortwahl noch wichtiger. Für den Erfolg der Retailer und somit auch den Erfolg von Investitionen ist es daher von entscheidender Bedeutung, in der Lage zu sein, diejenigen Städte sowie die Gebiete innerhalb jener Städte zu identifizieren, die von diesen sozioökonomischen Trends profitieren können. „Nur weil sich eine Stadt heute auf der richtigen Seite der Polarisationsgrenze befindet, ist das noch keine Garantie für die Zukunft“, erläutert Bart Vink, Head of Research and Strategy bei Redevco. „Der Strukturwandel in der Einzelhandelslandschaft stellt alle Einkaufsdestinationen vor Herausforderungen und beschleunigt die Entwicklung der Einzelhandelsimmobilien, bei denen nur die Stärksten auf Kosten der Schwächsten weiter gedeihen werden."
Innovative Datenmodellierung in Verbindung mit rascher Marktentwicklung
Das „City Attractiveness Model“ von Redevco erfasst Dynamik und Trends des Einzelhandelsmarktes anhand von 19 verschiedenen Indikatoren, darunter zunehmend wichtige „weiche Faktoren“, wie die Anzahl der Touristenattraktionen oder die Präsenz kreativer Fachleute in einem urbanen Zentrum.
Durch die regelmäßige Bewertung des relativen Einflusses dieser Faktoren und die Anpassung ihrer Bedeutung an die rasante Marktentwicklung konnte Redevco die Genauigkeit des Forschungsmodells, das die Anlagestrategie für sein paneuropäisches Einzelhandelsimmobilienportfolio im Wert von 7,4 Mrd. Euro mitbestimmt, deutlich erhöhen. Basierend auf der jahrelang erfolgreichen Navigation von Redevco durch schwierige Marktlagen wurden folgende Upgrades des Research-Modells implementiert:
Fokussierung auf einzelne Städte statt auf Länder
Die wirtschaftliche Bewertung einer Stadt war bisher weitgehend abhängig von der wirtschaftlichen Leistung des Landes, in dem sie sich befindet, und damit mehr von ihrer Position in Europa insgesamt. Um der Qualität der einzelnen Städte besser gerecht zu werden, werden nun auch deren Abweichungen vom Durchschnittswert des jeweiligen Landes berücksichtigt. Wirtschaftlich überdurch¬schnittlich erfolgreiche Städte in unterdurchschnittlich erfolgreichen Ländern profitieren von diesem neuen Ansatz, während für ökonomisch unterdurchschnittliche Städte in Ländern mit guter wirtschaftlicher Performance das Gegenteil zutrifft.
Führende Städte in der Schweiz, Spanien, Frankreich, Ungarn, Italien, Polen und der Türkei haben stark profitiert, während die Auswirkungen in Belgien, Deutschland, den Niederlanden, Schweden und Großbritannien minimal waren.
Online-Umsatz als Indikator für die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen
Da die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen zunehmend durch den Online-Handel beeinflusst wird und das Risiko eines Überangebots besteht, nimmt Redevco nicht mehr das zu erwartende Shopping-Center-Angebot als Grundlage für die Ermittlung dieser Größe, sondern stattdessen das Volumen des online erzielten Umsatzes. In Ländern mit einem hohen E-Commerce-Anteil, wie z.B. Großbritannien und Deutschland, steigt das Risiko, dass physische Handelsflächen aufgrund des harten, kontinuierlichen Wettbewerbs obsolet werden.
Dynamik des Wirtschaftswachstums einer Stadt berücksichtigt
Die Gewichtung der Indikatoren innerhalb des „City Attractiveness“-Modells basiert auf ihrer Korrelation mit den Spitzeneinzelhandelsmieten sowie dem Spitzenrenditeniveau. In der späten Phase eines Einzelhandelsimmobilien-Marktzyklus, wie wir sie derzeit erleben, ist die Dynamik des Wirtschaftswachstums einer Stadt wichtig, um die Outperformance von Investitionen zu unterstützen. Daher wurde diesem Faktor eine erhöhte Gewichtung innerhalb des Modells eingeräumt. Das Ergebnis war eine signifikante Steigerung der Genauigkeit, wobei die durchschnittliche Korrelation zwischen den Mietpreisen und der „City Attractiveness“-Bewertung von 0,700 auf 0,770 gestiegen ist.
„Das alleinige Vertrauen auf traditionelle Marktindikatoren und Bauchgefühl bietet keine solide Grundlage mehr für eine europäische Investitionsstrategie für Einzelhandelsimmobilien“, ist sich Vink sicher. „Das ist eine der wichtigsten Lehren aus den großen Finanzkrisen vor einem Jahrzehnt. Die Unsicherheit nimmt heute wieder zu. Der Markt entwickelt sich so schnell, und der Fortschritt der ihn prägenden Kräfte, wie E-Commerce und Urbanisierung, sind so komplex zu messen und zu bewerten, dass nur eine tiefe und dynamische Datenanalyse es Anlegern ermöglichen wird, mit der radikalen Marktentwicklung Schritt zu halten.“
Nur die Top-Einzelhandelsmärkte London und Paris sowie andere europäische Städte, die von dem „City Attractiveness Research Model“ der auf Einzelhandel fokussierten Immobilien-Investment-Management-Gesellschaft das Label „Exzellent“ erhalten hatten, sahen im vergangenen Jahr ein durchschnittliches Mietwachstum, während alle anderen Städte mit schlechteren Bewertungen Mietrückgänge zu verzeichnen hatten.
Das europäische Wirtschaftswachstum scheint auf seinem Höhepunkt angekommen zu sein, und die Inflation wird in den kommenden Jahren voraussichtlich 2,0 % erreichen. Gleichzeitig ist der Einzelhandel durch Urbanisierung und ein verändertes Verbraucherverhalten – zum Teil getrieben durch E-Commerce – gefordert, seine Geschäftsmodelle zu überprüfen und anzupassen. Dies wiederum macht die Standortwahl noch wichtiger. Für den Erfolg der Retailer und somit auch den Erfolg von Investitionen ist es daher von entscheidender Bedeutung, in der Lage zu sein, diejenigen Städte sowie die Gebiete innerhalb jener Städte zu identifizieren, die von diesen sozioökonomischen Trends profitieren können. „Nur weil sich eine Stadt heute auf der richtigen Seite der Polarisationsgrenze befindet, ist das noch keine Garantie für die Zukunft“, erläutert Bart Vink, Head of Research and Strategy bei Redevco. „Der Strukturwandel in der Einzelhandelslandschaft stellt alle Einkaufsdestinationen vor Herausforderungen und beschleunigt die Entwicklung der Einzelhandelsimmobilien, bei denen nur die Stärksten auf Kosten der Schwächsten weiter gedeihen werden."
Innovative Datenmodellierung in Verbindung mit rascher Marktentwicklung
Das „City Attractiveness Model“ von Redevco erfasst Dynamik und Trends des Einzelhandelsmarktes anhand von 19 verschiedenen Indikatoren, darunter zunehmend wichtige „weiche Faktoren“, wie die Anzahl der Touristenattraktionen oder die Präsenz kreativer Fachleute in einem urbanen Zentrum.
Durch die regelmäßige Bewertung des relativen Einflusses dieser Faktoren und die Anpassung ihrer Bedeutung an die rasante Marktentwicklung konnte Redevco die Genauigkeit des Forschungsmodells, das die Anlagestrategie für sein paneuropäisches Einzelhandelsimmobilienportfolio im Wert von 7,4 Mrd. Euro mitbestimmt, deutlich erhöhen. Basierend auf der jahrelang erfolgreichen Navigation von Redevco durch schwierige Marktlagen wurden folgende Upgrades des Research-Modells implementiert:
Fokussierung auf einzelne Städte statt auf Länder
Die wirtschaftliche Bewertung einer Stadt war bisher weitgehend abhängig von der wirtschaftlichen Leistung des Landes, in dem sie sich befindet, und damit mehr von ihrer Position in Europa insgesamt. Um der Qualität der einzelnen Städte besser gerecht zu werden, werden nun auch deren Abweichungen vom Durchschnittswert des jeweiligen Landes berücksichtigt. Wirtschaftlich überdurch¬schnittlich erfolgreiche Städte in unterdurchschnittlich erfolgreichen Ländern profitieren von diesem neuen Ansatz, während für ökonomisch unterdurchschnittliche Städte in Ländern mit guter wirtschaftlicher Performance das Gegenteil zutrifft.
Führende Städte in der Schweiz, Spanien, Frankreich, Ungarn, Italien, Polen und der Türkei haben stark profitiert, während die Auswirkungen in Belgien, Deutschland, den Niederlanden, Schweden und Großbritannien minimal waren.
Online-Umsatz als Indikator für die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen
Da die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen zunehmend durch den Online-Handel beeinflusst wird und das Risiko eines Überangebots besteht, nimmt Redevco nicht mehr das zu erwartende Shopping-Center-Angebot als Grundlage für die Ermittlung dieser Größe, sondern stattdessen das Volumen des online erzielten Umsatzes. In Ländern mit einem hohen E-Commerce-Anteil, wie z.B. Großbritannien und Deutschland, steigt das Risiko, dass physische Handelsflächen aufgrund des harten, kontinuierlichen Wettbewerbs obsolet werden.
Dynamik des Wirtschaftswachstums einer Stadt berücksichtigt
Die Gewichtung der Indikatoren innerhalb des „City Attractiveness“-Modells basiert auf ihrer Korrelation mit den Spitzeneinzelhandelsmieten sowie dem Spitzenrenditeniveau. In der späten Phase eines Einzelhandelsimmobilien-Marktzyklus, wie wir sie derzeit erleben, ist die Dynamik des Wirtschaftswachstums einer Stadt wichtig, um die Outperformance von Investitionen zu unterstützen. Daher wurde diesem Faktor eine erhöhte Gewichtung innerhalb des Modells eingeräumt. Das Ergebnis war eine signifikante Steigerung der Genauigkeit, wobei die durchschnittliche Korrelation zwischen den Mietpreisen und der „City Attractiveness“-Bewertung von 0,700 auf 0,770 gestiegen ist.
„Das alleinige Vertrauen auf traditionelle Marktindikatoren und Bauchgefühl bietet keine solide Grundlage mehr für eine europäische Investitionsstrategie für Einzelhandelsimmobilien“, ist sich Vink sicher. „Das ist eine der wichtigsten Lehren aus den großen Finanzkrisen vor einem Jahrzehnt. Die Unsicherheit nimmt heute wieder zu. Der Markt entwickelt sich so schnell, und der Fortschritt der ihn prägenden Kräfte, wie E-Commerce und Urbanisierung, sind so komplex zu messen und zu bewerten, dass nur eine tiefe und dynamische Datenanalyse es Anlegern ermöglichen wird, mit der radikalen Marktentwicklung Schritt zu halten.“
