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11.12.2018 Mietvertrag: Ausbau selbst eingebrachter Einrichtung verhindern

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat geurteilt, dass Mieter selbst eingebrachte Einrichtungen nicht einfach nach Ende des Mietverhältnisses entfernen können, wenn dies im Mietvertrag ausgeschlossen worden ist.

Der Mönchengladbacher Rechtsanwalt Tim Banerjee aus der Wirtschaftsrechtsboutique Banerjee & Kollegen hat vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG) ein für gewerbliche Mieter und Vermieter relevantes Urteil erstritten. In dem Fall hatte der Betreiber einer Autowerkstatt in den angemieteten Räumlichkeiten einen Fliesenboden verlegt und diesen nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder entfernt. Dagegen klagte die Vermieterin und erhielt vom Oberlandesgericht Recht. Für den entstandenen Schaden steht ihr eine Ausgleichszahlung zu.

„In der Sache haben die Richter bestätigt, dass ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses das Recht hat, selbst eingebrachte Einrichtungen zu entfernen. Dazu gehört im Grundsatz auch ein Fliesenboden, denn es ist unerheblich, ob die Einrichtung wesentlicher Bestandteil der Mietsache geworden ist oder nur ohne Zerstörung wieder abtrennbar ist. Auch der Fliesenboden stellt eine Einrichtung in diesem Sinne dar“, kommentiert Tim Banerjee das Urteil.

Aber: „Diese Bestimmungen werden von schriftlichen Regelungen im Gewerbemietvertrag überlagert. Darin war eindeutig festgelegt, dass der Vermieter bei Beendigung des Vertragsverhältnisses unter Ausschluss von Entschädigungs- oder sonstigen Ansprüchen des Mieters die von diesem eingebauten Einrichtungen behalten darf. Diese zulässige vertragliche Regelung ist der Grund für die Entscheidung des Oberlandesgerichts.“ Das Landgericht Mönchengladbach hatte in seinem Urteil vom Winter Tim Banerjees Mandantin Recht gegeben gegeben, worauf der Werkstattbetreiber ohne Erfolg Berufung beim Oberlandesgericht eingelegt hatte.

Für den Mönchengladbacher Rechtsanwalt hat das Urteil besondere Bedeutung. „Vor allem gewerbliche Mieter, die eine bestimmte Beschaffenheit ihrer Betriebsstätten benötigen, sollten in den Mietverträgen auf die Formulierungen achten, sodass Streitigkeiten in Folge von Umbaumaßnahmen gar nicht erst entstehen können. Vermieter können sich wiederum durch die Ausgestaltung des Mietvertrags vor Pflichtverletzungen durch den Mieter schützen. Daher ist das Urteil des Oberlandesgerichts wesentlich für beide Parteien in Gewerbemietverträgen. Bestimmte Formulierungen sind von entscheidender Bedeutung.“

Bereits im Frühjahr hatte Tim Banerjee, der für seinen Schwerpunkt und Bau- und Immobilienrecht bekannt ist, ein Urteil vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf erstritten. Dabei ging es um die Frage, welche Prüfungspflichten den Erben eines Hauses beim Verkauf treffen. Das OLG hat seinerzeit bestätigt, dass Verkäufer einer Immobilie nicht für Mängel haftbar gemacht werden können, die sie nicht kennen. Es handelt sich bei der Aussage, versteckte Mängel seien nicht bekannt, nicht um eine Versicherung „ins Blaue hinein“, wenn doch Mängel vorliegen. Will heißen: Ein Haftungsfall liegt nur dann vor, wenn der Verkäufer vorsätzlich getäuscht hat.








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