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11.12.2018 Immobilienmarkt Leipzig: Aengevelt sieht weiter gute Voraussetzungen

Leipzig wächst und wächst: 582.000 Einwohner zu Jahresbeginn bedeuten ein Plus von rd. 60.000 Einwohnern seit Anfang 2013. Davon profitieren Arbeitsmarkt und Handel: Die Arbeitslosenquote sank im Halbjahresvergleich (Juli 2017 vs. 2018) um 1,1 Prozentpunkte, die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg überdurchschnittlich im Vergleich zur gesamten Bundesrepublik. Gleichzeitig steigt durch die höheren Einkommen der Bevölkerung auch die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in der Messestadt.

• Das Bevölkerungswachstum sorgt in der Folge zudem für einen steigenden Wohnraumbedarf und damit verbunden auch zu höheren Mietpreisen. Die grundsätzlich zwar positiv stimmenden Baugenehmigungszahlen der jüngeren Vergangenheit werden indessen durch hohe Bauüberhangszahlen getrübt – es soll gebaut werden, es mangelt aber an Bauunternehmen - ein Indikator für steigende Mietpreise.
• Der Flughafen Leipzig/Halle wächst ebenfalls weiter. Das jährliche Frachtaufkommen wird mit einem Zuwachs von ca. 10% (Bundesschnitt: ca. +3%) auch 2018 einen neuen Rekord verzeichnen und bestätigt somit den positiven Trend der Vorjahre.

Büromarkt: überdurchschnittlicher Flächenumsatz, steigendes Neubauvolumen

• Der Leipziger Büromarkt war 2018 erneut von einer hohen Dynamik geprägt: zwar liegt der Flächenumsatz im Jahresverlauf unter dem markanten Rekordhoch des Vorjahres, dennoch entfällt das Gros der Umsätze erneut auf die Segmente ab 1.000 m². Große Flächen sind bei weiterhin moderaten Mietpreisen im Trend. Dem Büromarkt steht zwar aller Voraussicht nach kein neues Rekordergebnis bevor, das Ergebnis wird aber mit voraussichtlich 130.000 m² Umsatz weit über dem Dekadenmittel liegen (2008-2017: ca. 96.000 m²).
• Der hohe Flächenabsatz führt auch weiterhin zu einem deutlichen Leerstandabbau, zumal ein großer Teil des voraussichtlichen Fertigstellungsvolumens von ca. 45.000 m² bereits vor Fertigstellung vermarktet ist.
• Dazu Ullrich Müller, Niederlassungsleiter AENGEVELT Leipzig: „Leipzig hat seine Position als Top-Standort für Unternehmen weiter gefestigt. Das im Vergleich zu den Vorjahren deutlich höhere Fertigstellungsvolumen soll 2019 erneut anziehen und attestiert der Stadt zudem durch hohe Vorvermarktungsquoten eine ungebrochene Attraktivität.“
• Dabei führt die hohe Nachfrage nach modernen Büroobjekten in zentralen Lagen führt bei gleichzeitig schwindendem Angebot zu einem Anziehen der Spitzenmiete auf EUR 13,50/m². Parallel führt die Ausweichbewegung in citynahe und periphere Lagen zu einem weiteren deutlichen Anstieg der stadtweiten mittleren Miete auf über EUR 9,-/m².

Investmentmarkt: Hohe Nachfrage, Core-Objekte sind rar

• „Leipzigs Investmentmarkt zehrt noch immer von einem attraktiven Renditevorsprung gegenüber den A-Standorten. Das anhaltend große Investoreninteresse jedoch allein darauf zurückzuführen, wäre nicht richtig. Viel mehr ist es mittlerweile ein Zeugnis der insgesamt sehr positiven Entwicklung der Stadt hin zu einem Ort, in der Menschen leben und arbeiten wollen. Das zieht gut ausgebildete Arbeitskräfte und Unternehmen an und führt zu einer positiven Wirtschaftsstabilität, was wiederum das Investoreninteresse stärkt“, beschreibt Ullrich Müller die aktuelle Situation am Leipziger Investmentmarkt.
• Das Transaktionsvolumen am gesamten Leipziger Investmentmarkt wird 2018 das Niveau der drei transaktionsstarken Vorjahre erreichen (jeweils um rd. EUR 2 Mrd., inkl. Share Deals). Mit diesem Ergebnis wird das 10-Jahres-Mittel erneut weit übertroffen (Ø 2008 bis 2017: EUR 1 Mrd.).
• Dabei stellt der Verkauf des Allee-Center im Stadtteil Grünau mit knapp über EUR 100 Mio. die wohl größte Einzeltransaktion des Jahres dar. Weiter im Trend liegen auch Forward-Deals; größter Einzelabschluss ist hier der Verkauf der Projektentwicklung „FourLiving“ in der Prager Straße für nahezu EUR 90 Mio. Verkaufsvolumen.
• Wie auch im Gewerbesegment sinken die Renditen für Wohninvestments. Aktuell bewegen sich die Nettoanfangsrenditen zwischen 4,2% und 5,5% p.a. für Wohninvestments im guten Lagebereich. Das liegt vor allem an der weiterhin hohen Nachfrage nach Zinshäusern. „Viele nationale und vermehrt internationale Investoren wollen ihr Geld in Leipzig anlegen. Dies wird durch eine Vielzahl an Einzeltransaktionen und kleineren Paketverkäufen belegt, die zu immer höheren Kaufpreismultiplikatoren den Eigentümer wechseln“, so Müller.
• Die Attraktivität von Wohninvestments wird auch in der Zahl der Forward-Deals – mehr als jeder zehnte Verkauf ist eine Projektentwicklung - und der Neubauaktivitäten deutlich. Zwar hinken die Fertigstellungszahlen noch recht deutlich den Genehmigungen hinterher, was zu hohen Bauüberhängen führt, jedoch lag die Fertigstellungsquote zuletzt regelmäßig oberhalb des Mindesterhaltungsbedarfs von 0,3% des Bestandes, was als positives Zeichen gewertet werden kann.

Ausblick 2019

Büromarkt

Die Entwicklung der vergangenen Jahre dürfte sich auch 2019 ähnlich fortsetzen. Die Prognose der Bürobeschäftigten ist für die kommenden Jahre positiv, auch die gegenwärtigen Konjunkturaussichten können zu weiteren Flächenexpansionen und Unternehmensneugründungen bzw. Neuansiedlungen führen. Der Anstieg der durchschnittlichen stadtweiten Büromieten könnte aufgrund des verfügbaren Flächenangebots indessen nicht ganz so deutlich ausfallen wie in den Vorjahren. Grundsätzlich sorgen steigende Baupreise und die weiterhin hohe Flächennachfrage in allen Flächensegmenten mittelfristig für einen Anstieg der Durchschnitts- und Spitzenmieten.

„Der Anstieg der Neubauzahlen ist eine gute Reaktion auf das seit Jahren hohe Interesse an Leipziger Büroimmobilien. Das stützt mittelfristig auch die Spitzenmieten und steigert das Investoreninteresse nachhaltig“, ist Ullrich Müller überzeugt.

Investmentmarkt

Die Kompression der Spitzenrenditen wird auch 2019 dem Trend der letzten Jahre folgen. Steigende Mietpreise und das gute Wirtschaftsklima in der Messestadt führen in nahezu allen Assetklassen seit Jahren zu höheren Kaufpreisen und damit einhergehend einer zunehmend größeren Verkaufsbereitschaft der Bestandshalter. Diese Dynamik gilt insbesondere in den letzten drei Jahren auch für Projektverkäufe, den so genannten Forward Deals, die eine immer größere Rolle am Investmentmarkt spielen und das große nachhaltige Investoreninteresse bestätigen.

Insgesamt erwartet AENGEVELT 2019 in Leipzig ein weiterhin dynamisches Marktgeschehen, das durch den Beschluss des „integrierten Stadtentwicklungskonzepts Leipzig 2030“ (INSEK) auch in städtebaulicher Hinsicht auf einem soliden Fundament mit großem Investmentpotenzial fußt.









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