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11.12.2018 Immobilieninvestments in Europa - Geldpolitische Wende im Anmarsch?

Zum Jahresende 2018 prallen erneut qualitative Stimmungsbilder und quantifizierbare Fundamentalwerte aufeinander. Beides gehört an den Märkten zusammen, bildet gerade die vermeintlich objektive Gewichtung beider Faktoren die Basis des zukünftigen Verhaltens und Handelns an den Kapital- und Immobilienmärkten. Das verläuft zumeist geräuschlos, wenn Stimmungen und fundamentale Kennziffern weitgehend synchron verlaufen – wie zumeist die letzten 5 Jahre in Europa.

Doch in den letzten Monaten haben sich Stimmungsindikatoren eingetrübt, während die ökonomischen Indikatoren weiterhin nahe am Rekordniveau laufen, wenngleich etwas abschwächen. Läuft die Stimmung also einem wirtschaftlichen Rückgang in 2019 voraus, wie es aktuell suggeriert wird? Demzufolge wird der Trade-off von „weiterhin gute wirtschaftliche Lage“ führt zu „steigende Mieten und höhere Zinsen“ und damit „sinkende Nettoanfangsrenditen“ mit Spannung zu beobachten sein.

Für diese Argumentation wird zumeist ein Bündel an vermeintlich politisch-ökonomischen Risikofaktoren herangezogen: Sei es der Handelskonflikt USA-China, EU-Russland, Russland vs. Ukraine, Brexit-Exit, italienische Banken oder eine Zinswende im Euroraum. Auch Immobilieninvestoren müssen diese kurz- bis mittelfristig wirkenden Faktoren in ihrer Investmententscheidung berücksichtigen und quantifizieren. Risikoanalyse ist hier die nüchterne Umschreibung vor jeder Investition.

Nicht zuletzt deshalb, haben wir im aktuellen Market Tracker „Immobilieninvestments in Europa - Geldpolitische Wende im Anmarsch?“ den Fokus auf die Kapitalmarkteffekte gelegt, wohl wissend, dass Stimmungen weniger durch Zinsänderungen, denn durch Schlagzeilen kurzfristig gemacht werden.

So überrascht es nicht wirklich, wenn wir für das Jahr 2019 weiterhin eine insgesamt günstige Situation an den Immobilienmärkten voraussagen. Doch in dieser allgemein geführten Diskussion um Wendepunkte sollten Szenarien gebildet werden. Genau das haben wir gemacht, um eventuellen Überraschungen rational gegenübertreten zu können.

Haben Sie gewusst, dass

- bei einem Zinsanstieg von 170 Basispunkten auf eine fiktive europäische Staatsanleihe bis 2022 sich in Berlin und Dublin ein Mietanstieg von bis zu 33% einstellen muss, um die Verkehrswerte bei Büroimmobilien dann stabilisieren zu können?

- An Standorten wie Den Haag, Antwerpen oder Duisburg eine Zinswende kaum Wirkungen auf die aktuellen Verkehrswerte hat?

Für die nächsten Jahre gehen wir davon aus, dass auf der einen Seite die Mieten in den Städten aufgrund der weiterhin günstigen konjunkturellen Entwicklung leicht ansteigen werden. Allerdings kann auf der anderen Seite aufgrund der erwarteten restriktiveren Geldpolitik nicht zwangsläufig davon ausgegangen werden, dass die Vervielfältiger damit weiterhin ansteigen. Sofern das europäische Zinsniveau in 2019 wieder ansteigt, werden alternative Investments zu Teilen wieder durch Fixed-Income-Investments substituiert. Vielmehr ist also damit zu rechnen, dass der Markt eine Renditedekompression erfahren wird. Aufgrund einer robusten wirtschaftlichen Entwicklung und einer moderaten Bautätigkeit ist erkennbar, dass ein aus dem Kapitalmarkt ergebender Verkehrswertverlust durch Mietpreisentwicklungen kompensiert werden kann.

Sie sehen also: Der Fokus auf eine mögliche Änderung im Kapitalmarkt, hier „Zinswende“, sollte nicht dazu führen, dass - naiv korreliert - sich eine Reduktion der Verkehrswerte automatisch einstellt.

(Catella Market Tracker by Dr. Thomas Beyerle)







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