12.12.2018 Münchener Einzelhandel: Handelsumsatz befeuert Flächennachfrage
München gehört zu den wenigen deutschen Einkaufstädten von Weltrang. Das belegt die unangefochtene deutsche Spitzenmiete von 360 Euro/m² an der Kaufingerstraße/Marienplatz und Neuhauser Straße, die in Europa nur noch von London, Paris und Mailand übertroffen wird. Ein weiterer Indikator für die hohe Attraktivität ist die geringe Verfügbarkeit von Ladenflächen in zentralen Toplagen: Nur 2 Prozent der untersuchten Flächen gelten als verfügbar[1]. Nach Geschäften analysiert sind es nur 5 Prozent. Beides sind bundesweite Spitzenwerte, die belegen: München ist so attraktiv für Händler, dass Fluktuation kaum möglich ist.
„Das ist ein wichtiger Grund, warum München trotz seiner Größe und Kaufkraft immer einen relativ geringen Flächenumsatz im Einzelhandel hat. Der Fünfjahresschnitt von 17.000 m² ist in den vergangenen beiden Jahren teils deutlich unterschritten worden“, erklärt Gunnar Gombert, Niederlassungsleiter JLL München. Aktuell kommt der Markt auf 13.100 m² nach drei Quartalen. In vielen Lagen haben die Kunden in den vergangenen Jahren kaum Veränderungen gesehen, Ausnahmen sind die Theatiner Straße, die Kaufingerstraße und die Brienner Straße.
„Diese Verlässlichkeit wird von vielen geschätzt, doch gibt es auch viele Menschen, für die neue Impulse wichtig sind. Deshalb ist ein gewisser Grundstock an Verfügbarkeit wichtig und sinnvoll, weil er neuen Konzepten Optionen bietet“, skizziert Gombert die zwei Seiten der geringen Fluktuation.
Nur in München und Frankfurt stiegen die Erträge stärker als die Mieten
In vielen Metropolen Deutschlands sieht die Lage anders aus. Erstmals seit Jahren ist die Nachfrage nicht mehr um ein Vielfaches höher als das Angebot, viele Händler überdenken Ihre Standortkonzepte. Hintergrund: Vielerorts sind die Mieten in den vergangenen zehn Jahren deutlich stärker gestiegen als die Handelsumsätze. Die Konsequenz: „Einige Händler geben Geschäfte in exklusiven Lagen auf, wenn sie ihre Flächen nicht verkleinern oder zu günstigeren Mieten abschließen können“, skizziert Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany, die Lage am Markt.
In der bayerischen Landeshauptstadt liegen die Verhältnisse anders: Zusammen mit Frankfurt ist München die einzige Stadt der Big 7, in der die Handelsumsätze (5 %) das Mietwachstum (4 %) übertrafen. „Im Gegensatz zu anderen Großstädten ist die Kalkulation an der Isar aufgegangen“, sagt Wichner. „Doch auch hier dürfen sich Händler nicht in Sicherheit wiegen, sondern müssen die Herausforderungen durch Multi-Channel-Handel und die veränderten Konsumenten-erwartungen offensiv angehen, um auch in den kommenden Jahren noch erfolgreich zu sein.“
Erfolgreiche Konzepte verdrängen die weniger erfolgreichen aus den zentralen Lagen
Das kann mitunter kompliziert werden, wenn kaum Flächen in geeigneter Größe zur Verfügung stehen. Denn der Mangel bei gleichzeitiger Nachfrage sorgt für hohe Preise, die es jungen und alternativen Konzepten erschweren, auf den Markt zu kommen – selbst, wenn es eine entsprechende Fläche gäbe. „Gerade in München sehen wir hier eine natürliche Auslese durch die hohe Mietbelastung. Erfolgreiche Konzepte, die auf eine hohe Frequenz setzen, wandern nach innen. Geschäfte, die ihre Kundschaft gezielt ansprechen und jene, die eine exklusive Kernkundschaft haben, siedeln sich in den umliegenden Lagen an“, erklärt Gombert.
Aktuell gelten 14 Geschäfte mit einer Gesamtfläche von knapp 6.000 m² als verfügbar – die Hälfte davon mit 250 m² oder weniger. Nur ein verfügbares Geschäft hat mehr als 2.000 m², die Kategorie zwischen 1.000 und 2.000 m² – immerhin mit 23 Geschäften in der Münchener City präsent – waren zur Zeit der Datenerhebung gar nicht zu haben. Kurzfristig sind jedoch drei Flächen hinzugekommen.
Eine Branche, die besonders von den Veränderungen betroffen ist sind die Textilhändler. Gut drei Viertel der verfügbaren Flächen werden oder wurden bislang von den Vertretern dieser Sparte genutzt. „Hier zeigt sich die Verunsicherung einer Branche, die auch bundesweit derzeit wie kaum eine andere von der Konkurrenz durch das Internet betroffen ist“, sagt Wichner. Aktuell werden 37 Prozent aller Geschäfte in den Münchener Toplagen durch Textilhändler genutzt mit einer Fläche von mehr als 77.000 m².
Auf dem zweiten Rang, allerdings in einer ganz anderen Dimension, liegt die Gastronomie, wo derzeit drei Ladenlokale verfügbar sind. Doch diese kommen zusammengenommen gerade einmal auf eine Fläche von 200 m², so dass sie unter die „normale“ Fluktuation in der kleinen Gastronomie fallen.
München ist zumindest aus Eigentümersicht noch ein wenig Garten Eden, denn es hat vor dem Hintergrund dieser Zahlen noch einen klassischen Vermietermarkt, in dem sich die Eigentümer ihre Nutzer praktisch aussuchen können, ohne große Zugeständnisse wie mietfreie Zeiten oder Umbaukostenzuschüsse zu machen. „Wenigen verfügbaren Flächen stehen im kleinen Segment dutzende Anfragen gegenüber. Bei den großen Flächen gibt es hingegen einen begrenzten Kreis an Nutzern“, unterstreicht Gombert die Sonderstellung des Münchener Marktes im bundesweiten Vergleich.
„Das ist ein wichtiger Grund, warum München trotz seiner Größe und Kaufkraft immer einen relativ geringen Flächenumsatz im Einzelhandel hat. Der Fünfjahresschnitt von 17.000 m² ist in den vergangenen beiden Jahren teils deutlich unterschritten worden“, erklärt Gunnar Gombert, Niederlassungsleiter JLL München. Aktuell kommt der Markt auf 13.100 m² nach drei Quartalen. In vielen Lagen haben die Kunden in den vergangenen Jahren kaum Veränderungen gesehen, Ausnahmen sind die Theatiner Straße, die Kaufingerstraße und die Brienner Straße.
„Diese Verlässlichkeit wird von vielen geschätzt, doch gibt es auch viele Menschen, für die neue Impulse wichtig sind. Deshalb ist ein gewisser Grundstock an Verfügbarkeit wichtig und sinnvoll, weil er neuen Konzepten Optionen bietet“, skizziert Gombert die zwei Seiten der geringen Fluktuation.
Nur in München und Frankfurt stiegen die Erträge stärker als die Mieten
In vielen Metropolen Deutschlands sieht die Lage anders aus. Erstmals seit Jahren ist die Nachfrage nicht mehr um ein Vielfaches höher als das Angebot, viele Händler überdenken Ihre Standortkonzepte. Hintergrund: Vielerorts sind die Mieten in den vergangenen zehn Jahren deutlich stärker gestiegen als die Handelsumsätze. Die Konsequenz: „Einige Händler geben Geschäfte in exklusiven Lagen auf, wenn sie ihre Flächen nicht verkleinern oder zu günstigeren Mieten abschließen können“, skizziert Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany, die Lage am Markt.
In der bayerischen Landeshauptstadt liegen die Verhältnisse anders: Zusammen mit Frankfurt ist München die einzige Stadt der Big 7, in der die Handelsumsätze (5 %) das Mietwachstum (4 %) übertrafen. „Im Gegensatz zu anderen Großstädten ist die Kalkulation an der Isar aufgegangen“, sagt Wichner. „Doch auch hier dürfen sich Händler nicht in Sicherheit wiegen, sondern müssen die Herausforderungen durch Multi-Channel-Handel und die veränderten Konsumenten-erwartungen offensiv angehen, um auch in den kommenden Jahren noch erfolgreich zu sein.“
Erfolgreiche Konzepte verdrängen die weniger erfolgreichen aus den zentralen Lagen
Das kann mitunter kompliziert werden, wenn kaum Flächen in geeigneter Größe zur Verfügung stehen. Denn der Mangel bei gleichzeitiger Nachfrage sorgt für hohe Preise, die es jungen und alternativen Konzepten erschweren, auf den Markt zu kommen – selbst, wenn es eine entsprechende Fläche gäbe. „Gerade in München sehen wir hier eine natürliche Auslese durch die hohe Mietbelastung. Erfolgreiche Konzepte, die auf eine hohe Frequenz setzen, wandern nach innen. Geschäfte, die ihre Kundschaft gezielt ansprechen und jene, die eine exklusive Kernkundschaft haben, siedeln sich in den umliegenden Lagen an“, erklärt Gombert.
Aktuell gelten 14 Geschäfte mit einer Gesamtfläche von knapp 6.000 m² als verfügbar – die Hälfte davon mit 250 m² oder weniger. Nur ein verfügbares Geschäft hat mehr als 2.000 m², die Kategorie zwischen 1.000 und 2.000 m² – immerhin mit 23 Geschäften in der Münchener City präsent – waren zur Zeit der Datenerhebung gar nicht zu haben. Kurzfristig sind jedoch drei Flächen hinzugekommen.
Eine Branche, die besonders von den Veränderungen betroffen ist sind die Textilhändler. Gut drei Viertel der verfügbaren Flächen werden oder wurden bislang von den Vertretern dieser Sparte genutzt. „Hier zeigt sich die Verunsicherung einer Branche, die auch bundesweit derzeit wie kaum eine andere von der Konkurrenz durch das Internet betroffen ist“, sagt Wichner. Aktuell werden 37 Prozent aller Geschäfte in den Münchener Toplagen durch Textilhändler genutzt mit einer Fläche von mehr als 77.000 m².
Auf dem zweiten Rang, allerdings in einer ganz anderen Dimension, liegt die Gastronomie, wo derzeit drei Ladenlokale verfügbar sind. Doch diese kommen zusammengenommen gerade einmal auf eine Fläche von 200 m², so dass sie unter die „normale“ Fluktuation in der kleinen Gastronomie fallen.
München ist zumindest aus Eigentümersicht noch ein wenig Garten Eden, denn es hat vor dem Hintergrund dieser Zahlen noch einen klassischen Vermietermarkt, in dem sich die Eigentümer ihre Nutzer praktisch aussuchen können, ohne große Zugeständnisse wie mietfreie Zeiten oder Umbaukostenzuschüsse zu machen. „Wenigen verfügbaren Flächen stehen im kleinen Segment dutzende Anfragen gegenüber. Bei den großen Flächen gibt es hingegen einen begrenzten Kreis an Nutzern“, unterstreicht Gombert die Sonderstellung des Münchener Marktes im bundesweiten Vergleich.
