13.12.2018 Immobilienfinanzierungsindex von JLL: Pessimismus macht sich breit
Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) ist im 4. Quartal 2018 tiefer in den negativen Bereich gerutscht. Mit minus 10,8 Punkten (nach minus 4,5 Punkten im Vorquartal) verzeichnet er den niedrigsten Stand seit fast zwei Jahren (im 1. Quartal 2017 minus 12,0 Punkte).
Im Vergleich zum Vorquartal ist sowohl die Einschätzung der Finanzierungssituation (um 9,8 auf minus 2,6) als auch die der Finanzierungserwartung (um 2,8 auf minus 18,9 Punkte) rückläufig. „Der Abwärtstrend, der seit Mitte 2015 auf den Immobilienfinanzierungsmärkten erkennbar ist, setzt sich damit fort. Vor allem die hierzulande rückläufige Konjunktur dürfte Eingang in die Einschätzungen der Experten gefunden haben“, so Dr. Carolin Schmidt, wissenschaftliche Mitarbeiterin im Forschungsbereich Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW). Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany, relativiert die Hypothese: „Von der negativen Stimmung in den Jahren 2011 und 2012 ist der Markt noch ein gutes Stück entfernt.“
Stationärer Einzelhandel mit Negativ-Höchstwert
Bei der Finanzierungssituation dominiert ein einheitliches Bild über alle Assetklassen hinweg: Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen wurden negativer bewertet als im Vorquartal.
Auffällig bleiben die sehr schwachen Einschätzungen für den stationären Einzelhandel. Etwas mehr als die Hälfte (51,5 Prozent) der Befragten gab an, dass sich die Finanzierungssituation für Einzelhandelsimmobilien in den vergangenen sechs Monaten eingetrübt habe. Für die kommenden sechs Monate prognostizieren sogar 57,6 Prozent weitere Verschlechterungen bei der Finanzierung. Im Gegensatz zum Vorquartal erwartet keiner der Experten in den nächsten sechs Monaten eine Verbesserung. Die Assetklasse Einzelhandel zeigt damit mit minus 54,6 Punkten den höchsten Negativwert der seit Ende 2011 durchgeführten DIFI-Befragung.
Für die Logistikbranche, die in der Regel vom Rückgang im Einzelhandelsbereich profitiert, kann der Saldo aus Status und Erwartungen nur noch mit einer leicht positiven Veränderung aufwarten. Für Büro und Wohnen haben sich die Einschätzungen der Aussichten im Vergleich zum Vorquartal leicht verschlechtert.
Verschlechterung der Refinanzierungsbedingungen erwartet
Auch bei der Refinanzierung sind die Experten pessimistisch. Bezüglich der aktuellen Situation wurden lediglich die Einlagen etwas besser bewertet als im Vorquartal (+ 0,3 Punkte), wenn auch immer noch leicht negativ notierend mit einem aktuellen Stand von -3,4 Punkten. Die Mortgage Backed Securities verbleiben unverändert bei einem Saldo von Null, während für Pfandbriefe, Schuldverschreibungen und Immobilienaktien teils beträchtliche Verschlechterungen zu verzeichnen sind.
Noch deutlich pessimistischer sehen die Experten die kommenden sechs Monate: im Vergleich zum Vorquartal sinken alle Parameter um Werte zwischen 6,8 Punkten (bei den Einlagen) und satten 25,5 Punkten (bei den Schuldverschreibungen). Die Erwartungen zu Immobilienaktien fielen seit dem Vorquartal um 18,4 Punkte auf einen Stand von -44,5 Punkten. „Die positiven Erwartungen, die die Umfrageteilnehmer in der Befragung vom 3. Quartal noch geäußert haben, gehören somit der Vergangenheit an. Hier spielen vor allem die Ende September von den USA angekündigte erneute Leitzinserhöhung sowie das absehbare Ende der ultralockeren Geldpolitik der EZB eine Rolle. Bei den Spreads für Hypothekenpfandbriefe und ungedeckte Bankschuldverschreibungen werden für das kommende halbe Jahr hingegen kaum Veränderungen gesehen“, so Anke Herz.
Mangelnde Anlagealternativen treiben Preise immer noch stärker an als Zinsen
Besonderes Interesse galt in der Sonderfrage des aktuellen DIFI den Bestimmungsfaktoren der Preisentwicklung sowie der Entwicklung der Marktwerte von Gewerbeimmobilien in den sieben größten deutschen Immobilienhochburgen. Gegenübergestellt wurden die Ergebnisse der gleichen Befragung aus 2014.
Im ersten Teil der Sonderfrage wurden die Teilnehmer nach den ihrer Einschätzung nach wichtigsten Preistreibern befragt. Zwar bleibt der Mangel an Anlagealternativen für die meisten der Befragten der Haupttreiber, mit 62 Prozent liegt dieses Ergebnis aber noch unter dem von 2014 (69 Prozent). Wenngleich deutlich von 16 auf 29 Prozent gestiegen, bestimmen die niedrigen Zinsen in den Augen der Befragten den Preiszuwachs nach wie vor nur in untergeordneter Weise. Sonstige Gründe wie Anlagedruck durch hohe Liquidität oder die allgemeine Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt, die im Jahr 2014 noch angeführt wurden, spielten in der aktuellen Befragung keine Rolle. „Die Experten sind sich einig: Das Geld ist billig und andere Anlagen sind weniger attraktiv“, so Anke Herz.
Der zweite Teil der Sonderfrage beschäftigte sich mit der weiteren Entwicklung der Marktwerte in den Big-7-Städten. „Wie zu erwarten war, gibt es größere Verwerfungen im Segment der Einzelhandelsimmobilien. Der wachsende Onlinehandel hat den stationären Einzelhandel in den vergangenen Jahren immer weiter aus den Innenstädten vertrieben. Das findet sich auch in den Experteneinschätzungen wieder: Während 2014 noch mehrheitlich mit Marktwertsteigerungen im Einzelhandel gerechnet wurde, prognostizieren 53 Prozent der Teilnehmer in der aktuellen Befragung leicht sinkende Werte“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Gleichbleibende Werte werden für Logistik- und Wohnimmobilien erwartet.
Im letzten Teil der Sonderfrage wurden die Experten zu ihren Zinserwartungen für die kommenden beiden Jahre befragt. Hier fällt vor allem auf, dass der 3-Monats-Euribor Ende 2019 im deutlich negativen Bereich und Ende 2020 in einem Korridor negativer Werte gesehen wird. „Dies überrascht vor dem Hintergrund, dass einerseits die EZB den Leitzins noch bis Mitte 2019 stabil halten möchte und andererseits mit weiteren Zinserhöhungen vonseiten der Fed zu rechnen ist“, so Anke Herz.
Im Vergleich zum Vorquartal ist sowohl die Einschätzung der Finanzierungssituation (um 9,8 auf minus 2,6) als auch die der Finanzierungserwartung (um 2,8 auf minus 18,9 Punkte) rückläufig. „Der Abwärtstrend, der seit Mitte 2015 auf den Immobilienfinanzierungsmärkten erkennbar ist, setzt sich damit fort. Vor allem die hierzulande rückläufige Konjunktur dürfte Eingang in die Einschätzungen der Experten gefunden haben“, so Dr. Carolin Schmidt, wissenschaftliche Mitarbeiterin im Forschungsbereich Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW). Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany, relativiert die Hypothese: „Von der negativen Stimmung in den Jahren 2011 und 2012 ist der Markt noch ein gutes Stück entfernt.“
Stationärer Einzelhandel mit Negativ-Höchstwert
Bei der Finanzierungssituation dominiert ein einheitliches Bild über alle Assetklassen hinweg: Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen wurden negativer bewertet als im Vorquartal.
Auffällig bleiben die sehr schwachen Einschätzungen für den stationären Einzelhandel. Etwas mehr als die Hälfte (51,5 Prozent) der Befragten gab an, dass sich die Finanzierungssituation für Einzelhandelsimmobilien in den vergangenen sechs Monaten eingetrübt habe. Für die kommenden sechs Monate prognostizieren sogar 57,6 Prozent weitere Verschlechterungen bei der Finanzierung. Im Gegensatz zum Vorquartal erwartet keiner der Experten in den nächsten sechs Monaten eine Verbesserung. Die Assetklasse Einzelhandel zeigt damit mit minus 54,6 Punkten den höchsten Negativwert der seit Ende 2011 durchgeführten DIFI-Befragung.
Für die Logistikbranche, die in der Regel vom Rückgang im Einzelhandelsbereich profitiert, kann der Saldo aus Status und Erwartungen nur noch mit einer leicht positiven Veränderung aufwarten. Für Büro und Wohnen haben sich die Einschätzungen der Aussichten im Vergleich zum Vorquartal leicht verschlechtert.
Verschlechterung der Refinanzierungsbedingungen erwartet
Auch bei der Refinanzierung sind die Experten pessimistisch. Bezüglich der aktuellen Situation wurden lediglich die Einlagen etwas besser bewertet als im Vorquartal (+ 0,3 Punkte), wenn auch immer noch leicht negativ notierend mit einem aktuellen Stand von -3,4 Punkten. Die Mortgage Backed Securities verbleiben unverändert bei einem Saldo von Null, während für Pfandbriefe, Schuldverschreibungen und Immobilienaktien teils beträchtliche Verschlechterungen zu verzeichnen sind.
Noch deutlich pessimistischer sehen die Experten die kommenden sechs Monate: im Vergleich zum Vorquartal sinken alle Parameter um Werte zwischen 6,8 Punkten (bei den Einlagen) und satten 25,5 Punkten (bei den Schuldverschreibungen). Die Erwartungen zu Immobilienaktien fielen seit dem Vorquartal um 18,4 Punkte auf einen Stand von -44,5 Punkten. „Die positiven Erwartungen, die die Umfrageteilnehmer in der Befragung vom 3. Quartal noch geäußert haben, gehören somit der Vergangenheit an. Hier spielen vor allem die Ende September von den USA angekündigte erneute Leitzinserhöhung sowie das absehbare Ende der ultralockeren Geldpolitik der EZB eine Rolle. Bei den Spreads für Hypothekenpfandbriefe und ungedeckte Bankschuldverschreibungen werden für das kommende halbe Jahr hingegen kaum Veränderungen gesehen“, so Anke Herz.
Mangelnde Anlagealternativen treiben Preise immer noch stärker an als Zinsen
Besonderes Interesse galt in der Sonderfrage des aktuellen DIFI den Bestimmungsfaktoren der Preisentwicklung sowie der Entwicklung der Marktwerte von Gewerbeimmobilien in den sieben größten deutschen Immobilienhochburgen. Gegenübergestellt wurden die Ergebnisse der gleichen Befragung aus 2014.
Im ersten Teil der Sonderfrage wurden die Teilnehmer nach den ihrer Einschätzung nach wichtigsten Preistreibern befragt. Zwar bleibt der Mangel an Anlagealternativen für die meisten der Befragten der Haupttreiber, mit 62 Prozent liegt dieses Ergebnis aber noch unter dem von 2014 (69 Prozent). Wenngleich deutlich von 16 auf 29 Prozent gestiegen, bestimmen die niedrigen Zinsen in den Augen der Befragten den Preiszuwachs nach wie vor nur in untergeordneter Weise. Sonstige Gründe wie Anlagedruck durch hohe Liquidität oder die allgemeine Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt, die im Jahr 2014 noch angeführt wurden, spielten in der aktuellen Befragung keine Rolle. „Die Experten sind sich einig: Das Geld ist billig und andere Anlagen sind weniger attraktiv“, so Anke Herz.
Der zweite Teil der Sonderfrage beschäftigte sich mit der weiteren Entwicklung der Marktwerte in den Big-7-Städten. „Wie zu erwarten war, gibt es größere Verwerfungen im Segment der Einzelhandelsimmobilien. Der wachsende Onlinehandel hat den stationären Einzelhandel in den vergangenen Jahren immer weiter aus den Innenstädten vertrieben. Das findet sich auch in den Experteneinschätzungen wieder: Während 2014 noch mehrheitlich mit Marktwertsteigerungen im Einzelhandel gerechnet wurde, prognostizieren 53 Prozent der Teilnehmer in der aktuellen Befragung leicht sinkende Werte“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Gleichbleibende Werte werden für Logistik- und Wohnimmobilien erwartet.
Im letzten Teil der Sonderfrage wurden die Experten zu ihren Zinserwartungen für die kommenden beiden Jahre befragt. Hier fällt vor allem auf, dass der 3-Monats-Euribor Ende 2019 im deutlich negativen Bereich und Ende 2020 in einem Korridor negativer Werte gesehen wird. „Dies überrascht vor dem Hintergrund, dass einerseits die EZB den Leitzins noch bis Mitte 2019 stabil halten möchte und andererseits mit weiteren Zinserhöhungen vonseiten der Fed zu rechnen ist“, so Anke Herz.
