04.01.2019 Immobilienmarkt 2019 wird hybrid – Preise verharren auf hohem Niveau
DAVE erwartet für dieses Jahr einen zunehmend hybriden Immobilienmarkt. Die Assetklassen durchmischen sich nicht nur weiterhin, sondern differenzieren sich stark innerhalb der jeweiligen Anlageform, so dass neue Projekt-, Quartiers- und Stadtentwicklungen gefragt sind. Funktionsmischung statt -trennung ist der Trend 2019.
Generell geht DAVE für dieses Jahr davon aus, dass die Preise auf einem hohen Niveau bei einem weiterhin dynamischen Markt verharren. Analog zu 2018 werden dieses Jahr eine stabile Nachfrage und ein starker Anlagedruck erwartet. Eine mögliche, moderate Zinserhöhung wird keine Veränderung beim Nachfrageüberhang bringen, da Immobilienrenditen immer noch attraktiv sind.
Wichtig bei allen Assetklassen ist laut DAVE die entsprechende Infrastruktur vor Ort, so dass es zu einer selektiven Standortauswahl kommt und B- und C-Standorte profitieren können. Deswegen werden neue Mobilitätskonzepte mit rückgebauten Straßen und mehr Fahrrädern sowie Carsharing-Modellen den Markt prägen. Auch hier wird laut DAVE die Diskussion intensiviert. Städte müssen neue Antworten finden, und die ehemals autogerechte Stadt wird neu definiert werden.
Generell warnt DAVE vor der Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf. Sollte es dazu kommen, könnten viele Verkäufer ihre eigenen Mehrkosten – durch die dann vollständig zu tragende Courtage – auf den Verkaufspreis aufschlagen und die Immobilienpreise dadurch befeuern. Dies würde auch zu einer höheren Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und höheren Notar- und Gerichtskosten führen, so dass die Kaufnebenkosten deutlich steigen. Laut DAVE ist das Bestellerprinzip für die Entlastung von Immobilienkäufern somit der falsche Stellhebel, da sich dadurch immer weniger Menschen, insbesondere junge Familien, den Schritt ins Eigenheim leisten können.
DAVE-Ausblick zu den einzelnen Assetklassen:
Wohnimmobilien
Die Assetklasse Wohnen ist und bleibt der sichere Hafen für Family Offices und Stiftungen sowie institutionelle Anleger. Der Trend geht zu kompakteren Wohnformen und flexibel zu nutzenden Strukturen wie Boarding-Modelle, Co-Living-Spaces oder Mikroapartments in zentralen Lagen für unterschiedliche Nutzergruppen. Insbesondere in A- und B-Städten prägen Diskussionen zur angemessenen Höhe und Dichte die Märkte. Steigende Baukosten und hohe Grundstückspreise bei sich häufig seitwärts bewegenden Neubaumieten sowie zusätzlich zu integrierenden, öffentlich gebundenen Mietstrukturen lassen die Renditen dieses Jahr sinken. Zentral gelegene Grundstücke in demografisch stabilen bzw. wachsenden Städten und Regionen sind aufgrund einer mittel- und langfristig positiven Wertentwicklung attraktiv. Für den angestrebten Wohnungsneubau in den Ballungsgebieten und auch die Modernisierung älterer Bestände setzt die Bundespolitik falsche Signale, zum Beispiel mit der Reduzierung und Kappung der Modernisierungsumlage. Zudem müssen dringend Maßnahmen verabschiedet werden, um das Ziel von 1,5 Millionen Neubauwohnungen bis 2021 zu realisieren.
Büroimmobilien
Die Nachfrage nach Büroflächen wird dieses Jahr etwas zurückgehen. An Standorten mit hoher spekulativer Vorratsbautätigkeit, wie an A-Standorten oder in B- Schwarmstädten, kann dies zu einem Druck auf die Büromieten und schwierigeren Vermarktungschancen für Büroinvestments führen. An Standorten mit wenig Neubautätigkeit bleiben die Preise aufgrund der niedrigen Flächenverfügbarkeit stabil. Der Office-Markt wird weiter durch die TOP 7-Märkte dominiert. Multi-Tenant-Strukturen mit zunehmenden Co-Working-Elementen werden investmentfähiger. C-Märkte punkten dort, wo starke Unternehmen oder eine hervorragende Infrastruktur auf eine demografisch dynamische Entwicklung treffen. Der Hype um Zertifizierungen ist insbesondere in B-, C- und D-Märkten überschritten, da hier generell auf Basis hoher nachhaltiger, gesetzlicher Rahmenbedingungen agiert und entwickelt wird.
Einzelhandelsimmobilien
Die DNA von Städten und Kommunen – ihre Zentren – sind im Umbruch. Hier muss mit großem Augenmerk und im Schulterschluss zwischen Eigentümern, Investoren und Kommunen gehandelt werden. Viele Jahre hat die Politik wenig Verständnis für die Handelslandschaft gezeigt. Jetzt wird es existenziell für viele Städte und Kommunen, besonders in ländlichen Regionen, wo der Handelsbesatz in Teilen auseinanderbricht. Die Investoren müssen sich an kürzere Mietlaufzeiten, kleinere Flächen und schwieriger einzuschätzende Bonitäten gewöhnen. Auch variable Showroom-Konzepte, Nutzungsdurchmischungen und attraktive Freiräume gilt es ausgleichend zu etablieren. Eine weitere Kompensation stellen reine Onlinehändler dar, die den stationären Handel für ihr Wachstum benötigen. Dennoch wird der Handel für Investoren eine kalkulatorische Säule bleiben, gerade weil es mehr Wohnen, Erlebnis und Veranstaltungsflächen in Städten und Objekten geben wird.
Logistikimmobilien
Logistik- und Industrieimmobilien sind endgültig investmentfähig geworden. Hier ergeben sich weitere relevante Umschichtungen in den Portfolien zu Lasten von Retail hin zu Logistik. Das Flächenangebot bleibt in den Ballungsräumen weiter knapp. Auch bei einem langsameren, wirtschaftlichen Wachstum wird sich vorläufig an der Flächenknappheit nichts ändern. Die Preise bleiben auf hohem Niveau. Die hohe Attraktivität von Logistikinvestitionen, insbesondere an Autobahn nahen Standorten sowie zunehmend auch in zentralen Lagen, wird zunehmen. Hier ist die City-Logistik neu zu definieren, implementieren und als Assetklasse neu zu denken.
Generell geht DAVE für dieses Jahr davon aus, dass die Preise auf einem hohen Niveau bei einem weiterhin dynamischen Markt verharren. Analog zu 2018 werden dieses Jahr eine stabile Nachfrage und ein starker Anlagedruck erwartet. Eine mögliche, moderate Zinserhöhung wird keine Veränderung beim Nachfrageüberhang bringen, da Immobilienrenditen immer noch attraktiv sind.
Wichtig bei allen Assetklassen ist laut DAVE die entsprechende Infrastruktur vor Ort, so dass es zu einer selektiven Standortauswahl kommt und B- und C-Standorte profitieren können. Deswegen werden neue Mobilitätskonzepte mit rückgebauten Straßen und mehr Fahrrädern sowie Carsharing-Modellen den Markt prägen. Auch hier wird laut DAVE die Diskussion intensiviert. Städte müssen neue Antworten finden, und die ehemals autogerechte Stadt wird neu definiert werden.
Generell warnt DAVE vor der Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf. Sollte es dazu kommen, könnten viele Verkäufer ihre eigenen Mehrkosten – durch die dann vollständig zu tragende Courtage – auf den Verkaufspreis aufschlagen und die Immobilienpreise dadurch befeuern. Dies würde auch zu einer höheren Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und höheren Notar- und Gerichtskosten führen, so dass die Kaufnebenkosten deutlich steigen. Laut DAVE ist das Bestellerprinzip für die Entlastung von Immobilienkäufern somit der falsche Stellhebel, da sich dadurch immer weniger Menschen, insbesondere junge Familien, den Schritt ins Eigenheim leisten können.
DAVE-Ausblick zu den einzelnen Assetklassen:
Wohnimmobilien
Die Assetklasse Wohnen ist und bleibt der sichere Hafen für Family Offices und Stiftungen sowie institutionelle Anleger. Der Trend geht zu kompakteren Wohnformen und flexibel zu nutzenden Strukturen wie Boarding-Modelle, Co-Living-Spaces oder Mikroapartments in zentralen Lagen für unterschiedliche Nutzergruppen. Insbesondere in A- und B-Städten prägen Diskussionen zur angemessenen Höhe und Dichte die Märkte. Steigende Baukosten und hohe Grundstückspreise bei sich häufig seitwärts bewegenden Neubaumieten sowie zusätzlich zu integrierenden, öffentlich gebundenen Mietstrukturen lassen die Renditen dieses Jahr sinken. Zentral gelegene Grundstücke in demografisch stabilen bzw. wachsenden Städten und Regionen sind aufgrund einer mittel- und langfristig positiven Wertentwicklung attraktiv. Für den angestrebten Wohnungsneubau in den Ballungsgebieten und auch die Modernisierung älterer Bestände setzt die Bundespolitik falsche Signale, zum Beispiel mit der Reduzierung und Kappung der Modernisierungsumlage. Zudem müssen dringend Maßnahmen verabschiedet werden, um das Ziel von 1,5 Millionen Neubauwohnungen bis 2021 zu realisieren.
Büroimmobilien
Die Nachfrage nach Büroflächen wird dieses Jahr etwas zurückgehen. An Standorten mit hoher spekulativer Vorratsbautätigkeit, wie an A-Standorten oder in B- Schwarmstädten, kann dies zu einem Druck auf die Büromieten und schwierigeren Vermarktungschancen für Büroinvestments führen. An Standorten mit wenig Neubautätigkeit bleiben die Preise aufgrund der niedrigen Flächenverfügbarkeit stabil. Der Office-Markt wird weiter durch die TOP 7-Märkte dominiert. Multi-Tenant-Strukturen mit zunehmenden Co-Working-Elementen werden investmentfähiger. C-Märkte punkten dort, wo starke Unternehmen oder eine hervorragende Infrastruktur auf eine demografisch dynamische Entwicklung treffen. Der Hype um Zertifizierungen ist insbesondere in B-, C- und D-Märkten überschritten, da hier generell auf Basis hoher nachhaltiger, gesetzlicher Rahmenbedingungen agiert und entwickelt wird.
Einzelhandelsimmobilien
Die DNA von Städten und Kommunen – ihre Zentren – sind im Umbruch. Hier muss mit großem Augenmerk und im Schulterschluss zwischen Eigentümern, Investoren und Kommunen gehandelt werden. Viele Jahre hat die Politik wenig Verständnis für die Handelslandschaft gezeigt. Jetzt wird es existenziell für viele Städte und Kommunen, besonders in ländlichen Regionen, wo der Handelsbesatz in Teilen auseinanderbricht. Die Investoren müssen sich an kürzere Mietlaufzeiten, kleinere Flächen und schwieriger einzuschätzende Bonitäten gewöhnen. Auch variable Showroom-Konzepte, Nutzungsdurchmischungen und attraktive Freiräume gilt es ausgleichend zu etablieren. Eine weitere Kompensation stellen reine Onlinehändler dar, die den stationären Handel für ihr Wachstum benötigen. Dennoch wird der Handel für Investoren eine kalkulatorische Säule bleiben, gerade weil es mehr Wohnen, Erlebnis und Veranstaltungsflächen in Städten und Objekten geben wird.
Logistikimmobilien
Logistik- und Industrieimmobilien sind endgültig investmentfähig geworden. Hier ergeben sich weitere relevante Umschichtungen in den Portfolien zu Lasten von Retail hin zu Logistik. Das Flächenangebot bleibt in den Ballungsräumen weiter knapp. Auch bei einem langsameren, wirtschaftlichen Wachstum wird sich vorläufig an der Flächenknappheit nichts ändern. Die Preise bleiben auf hohem Niveau. Die hohe Attraktivität von Logistikinvestitionen, insbesondere an Autobahn nahen Standorten sowie zunehmend auch in zentralen Lagen, wird zunehmen. Hier ist die City-Logistik neu zu definieren, implementieren und als Assetklasse neu zu denken.
