09.01.2019 Logistikinvestmentmarkt: Renditekompression und Produktknappheit
Das Transaktionsvolumen 2018 auf dem deutschen Lager- und Logistikinvestmentmarkt lag nach dem Jahresendquartal bei rund 6,8 Milliarden Euro. Damit liegt das Ergebnis zwar 22 Prozent hinter dem des Vorjahres, jedoch mit 50 Prozent auch deutlich über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt. Der Anteil der Assetklasse Logistikimmobilien am gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt lag nach dem Jahresendquartal bei 11,2 Prozent. Dies bedeutet einen Rückgang um fast vier Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Sinkende Renditen und sinkendes Transaktionsvolumen. Kurz: Produktmangel. So lässt sich die Lage am Logistikimmobilieninvestmentmarkt 2018 zusammenfassen“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. „Das ungebrochen hohe Interesse nationaler wie internationaler Investoren am deutschen Logistikinvestmentmarkt führt insbesondere in den Top-7-Standorten zu einer sich weiter verschärfenden Produktknappheit und einer fortschreitenden Renditekompression. Für 2019 sind keine grundlegenden Veränderungen am Markt zu erwarten. Wir gehen für das Gesamtjahr ungefähr von einer Wiederholung des Transaktionsvolumens“, prognostiziert Oulds.
Renditen gehen zurück
Die aktuelle Nettospitzenrendite für erstklassige Logistikimmobilien in etablierten Lagen liegt bei vier Prozent und damit 0,4 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. „Interessant ist die Renditeentwicklung bei mittelfristigen Mietverträgen von circa fünf Jahren. Auch hier sind wir mittlerweile bei Renditen von fünf Prozent oder weniger angelangt. Es zeigt sich: Der Spread zu den Spitzenrenditen wird immer geringer. Dies verdeutlicht das Vertrauen der Investoren in den Logistikmarkt und in die langfristige Nachfrage der Nutzer. Die Investoren sind zuversichtlich, abgelaufene Mietverträge ohne größere Probleme verlängern zu können oder bei Bedarf Nachmieter zu finden“, erklärt Oulds.
Anteile von Portfolio-Transaktionen und internationalen Investoren gehen zurück
„Das rückläufige Transaktionsvolumen ist auch auf einen Mangel an Portfoliotransaktionen zurückzuführen. Durch die mehrfachen großen Portfoliotransaktionen des Vorjahres, insbesondere des Logicor-Portfolios an CIC, hat sich die Produktknappheit 2018 noch einmal deutlich verschärft“, so Oulds. Der Anteil von Portfolien lag 2018 bei 60,1 Prozent. Dies bedeutet einen Rückgang von 7,9 Prozentpunkten.
Die Aktivitäten am Lager- und Logistikinvestmentmarkt werden dabei weiterhin besonders von internationalen Investoren geprägt. Zwar sank der Anteil ausländischer Investoren im Vergleich zum Vorjahr um 13,4 Prozentpunkte, mit einem Anteil von 61,1 Prozent an allen Transaktionen sind internationale Käufer jedoch weiterhin aktiver als deutsche Investoren.
Unternehmensimmobilien wecken Interesse der Investoren
Die Subassetklasse Unternehmensimmobilien/ Light Industrial wird für Investoren immer interessanter. Der Anteil von Unternehmensimmobilien/ Light Industrial an der Assetklasse Logistik stieg 2018 im Vergleich zum Vorjahr um 3,3 Prozentpunkte auf 9,4 Prozent. „Die gestiegene Bedeutung von Unternehmensimmobilien wurde 2018 durch mehrere größere Transaktionen unter Beweis gestellt. Hintergrund dieser Entwicklung sind die steigende Professionalisierung der Assetmanager und die verschärfte Produktknappheit bei klassischen Logistikobjekten“, berichtet Oulds.
„Sinkende Renditen und sinkendes Transaktionsvolumen. Kurz: Produktmangel. So lässt sich die Lage am Logistikimmobilieninvestmentmarkt 2018 zusammenfassen“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. „Das ungebrochen hohe Interesse nationaler wie internationaler Investoren am deutschen Logistikinvestmentmarkt führt insbesondere in den Top-7-Standorten zu einer sich weiter verschärfenden Produktknappheit und einer fortschreitenden Renditekompression. Für 2019 sind keine grundlegenden Veränderungen am Markt zu erwarten. Wir gehen für das Gesamtjahr ungefähr von einer Wiederholung des Transaktionsvolumens“, prognostiziert Oulds.
Renditen gehen zurück
Die aktuelle Nettospitzenrendite für erstklassige Logistikimmobilien in etablierten Lagen liegt bei vier Prozent und damit 0,4 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. „Interessant ist die Renditeentwicklung bei mittelfristigen Mietverträgen von circa fünf Jahren. Auch hier sind wir mittlerweile bei Renditen von fünf Prozent oder weniger angelangt. Es zeigt sich: Der Spread zu den Spitzenrenditen wird immer geringer. Dies verdeutlicht das Vertrauen der Investoren in den Logistikmarkt und in die langfristige Nachfrage der Nutzer. Die Investoren sind zuversichtlich, abgelaufene Mietverträge ohne größere Probleme verlängern zu können oder bei Bedarf Nachmieter zu finden“, erklärt Oulds.
Anteile von Portfolio-Transaktionen und internationalen Investoren gehen zurück
„Das rückläufige Transaktionsvolumen ist auch auf einen Mangel an Portfoliotransaktionen zurückzuführen. Durch die mehrfachen großen Portfoliotransaktionen des Vorjahres, insbesondere des Logicor-Portfolios an CIC, hat sich die Produktknappheit 2018 noch einmal deutlich verschärft“, so Oulds. Der Anteil von Portfolien lag 2018 bei 60,1 Prozent. Dies bedeutet einen Rückgang von 7,9 Prozentpunkten.
Die Aktivitäten am Lager- und Logistikinvestmentmarkt werden dabei weiterhin besonders von internationalen Investoren geprägt. Zwar sank der Anteil ausländischer Investoren im Vergleich zum Vorjahr um 13,4 Prozentpunkte, mit einem Anteil von 61,1 Prozent an allen Transaktionen sind internationale Käufer jedoch weiterhin aktiver als deutsche Investoren.
Unternehmensimmobilien wecken Interesse der Investoren
Die Subassetklasse Unternehmensimmobilien/ Light Industrial wird für Investoren immer interessanter. Der Anteil von Unternehmensimmobilien/ Light Industrial an der Assetklasse Logistik stieg 2018 im Vergleich zum Vorjahr um 3,3 Prozentpunkte auf 9,4 Prozent. „Die gestiegene Bedeutung von Unternehmensimmobilien wurde 2018 durch mehrere größere Transaktionen unter Beweis gestellt. Hintergrund dieser Entwicklung sind die steigende Professionalisierung der Assetmanager und die verschärfte Produktknappheit bei klassischen Logistikobjekten“, berichtet Oulds.
