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18.01.2019 Büromarkt Essen 2018 mit Rekord-Vermietungsleistung

Der Essener Büroflächenmarkt beendet das Jahr 2018 mit einer historisch hohen Vermietungsleistung. Das ist eines der Ergebnisse, das die CUBION Immobilien AG bei seiner Auswertung des Bürovermietungsmarktes zum Jahresbeginn festgestellt hat. Im Berichtsjahr 2018 wurden 142.500 Quadratmeter, so viel wie noch nie in einem Jahr, vermietet. Gleichzeitig lag der gesamte Büroflächenumsatz inklusive Eigennutzer mit 155.500 m² rund 30 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. Das ist der zweithöchste Wert nach dem bisherigen Rekordjahr 2007.

Verglichen mit dem ebenfalls bereits starken Vorjahr schlägt die Vermietungsleistung mit einem Plus von rd. 23 % und der Gesamtumsatz mit einem Plus von rd. 25 % zu Buche.

„Diese Zahlen unterstreichen eindrucksvoll die hohe Dynamik und Attraktivität des Essener Marktes für Büroflächen, insbesondere da auch die errechnete Nettoabsorption -also der tatsächliche Mehrverbrauch an Büroflächen- mit rd. 104.500 m² einen absoluten Rekordwert darstellt.“, erläutert der CUBION-Vorstand Markus Büchte.

Die Anzahl der Vermietungsabschlüsse lag mit 141 Verträgen etwa auf Vorjahresniveau (139), die durchschnittlich gemieteten Flächen waren aber größer. Den mit Abstand größten Mietvertrag unterzeichnete das Land NRW, das für die Polizei Essen in der ehemaligen Karstadt-Hauptverwaltung an der Theodor-Althoff-Straße 2 einen langfristigen Kontrakt über rd. 26.800 m² abgeschlossen hat. Ein international tätiger Handelskonzern mietete die komplette Liegenschaft Ruhrallee 307-309, die rund 11.500 m² Bürofläche umfasst. Etwa 5.500 m² Bürofläche sicherte sich die 11880 Solutions AG an der Hohenzollernstraße 24. Die Weststadt Akademie erweiterte sich umfassend an der Paul-Klinger-Str. 7-11 und mietete dort weitere 4.700 m² Büro- und Schulungsfläche.

Der gesamte Jahresverlauf war mit Ausnahme eines etwas schwächeren zweiten Quartals von einer hohen Marktdynamik geprägt, die bis heute anhält. (Q1-Q4: 51.000, 19.000, 26.500, 46.000 m²). In der Branchenauswertung führen in Essen traditionell die Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen mit rd. 35 % relativem Anteil am Vermietungsvolumen. Es folgt der Sektor Öffentliche Hand mit etwa 26 %, wobei diese starke Platzierung vorrangig aus dem großen Vertragsabschluss für die Polizei Essen resultiert. Mit 16 % auf Rang drei rangieren die EDV-, IT- und Telekommunikationsunternehmen. Auf die unternehmens-bezogenen Dienstleistungen entfällt ein Anteil von knapp 13 %.

Zu den beliebtesten Lagen gehörten wenig überraschend der Citykern und die Büromarktzone Rüttenscheid mit jeweils etwa 18 % relativem Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. Die meisten Quadratmeter mit einem relativen Anteil von 23 % wurden 2018 aufgrund des Polizei-Deals im Umfeld des „Büropark Bredeney“ vermietet.

Doch das Umfeld wird für Mietinteressenten nun deutlich schwieriger. Die Leerstandquote hat sich binnen Jahresfrist massiv von rd. 7,0 % auf jetzt nur noch 4,2 % vermindert. Dies entspricht einer kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve von nur noch rd. 134.000 m² und damit weniger als die aktuelle Jahresvermietungsleistung. „Erste Mietinteressenten finden bereits heute nicht mehr die Fläche, die sie wünschen und brauchen. Eine Entwicklung, die sich im Verlaufe dieses Jahres massiv verschärfen wird.“, weiß Büchte.

Von der Neubauseite ist keine Entspannung zu erwarten. 2018 wurden 29.000 m² Bürofläche fertig gestellt. Davon sind aktuell nur noch Restflächen im Volumen von etwa 1.500 m² vakant.

Für 2019 wird ein Fertigstellungsvolumen von rd. 22.500 m² erwartet, welches zu großen Teilen ebenfalls bereits vermietet ist. Das größte enthaltene Projekt ist mit knapp 5.500 m² Bürofläche dabei ein Erweiterungsgebäude für die opta data Gruppe im Kröger-Büropark. Dem freien Vermietungsmarkt stehen aus dem Fertigstellungsvolumen 2019 heute noch 8.500 m² zur Verfügung.

Die Flächenknappheit wirkt sich nun auch zunehmend dynamisch auf das Mietpreisniveau aus. Der realisierte Höchstwert der Büromieten lag 2018 bei rund 15,00 EUR/m². Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete erhöhte sich von 11,15 EUR/m² auf jetzt 11,32 EUR/m. Rechnet man die Abschlüsse in Neubauten heraus, so liegt der gewichtete Durchschnittswert für Vertragsabschlüsse im Bestand bei effektiv 9,97 EUR/m².

„Die perspektivisch erzielbare Spitzenmiete am Standort Essen sehen wir um 16,00 EUR/m² mit weiter steigender Tendenz. Diese kann in guten Lagen der Innenstadt, am südlichen Innenstadtrand und in Rüttenscheid erzielt werden. Aufgrund weiter steigender Baupreise wird im Premium-Segment ein Mietzins unterhalb dieser Schwelle zukünftig kaum mehr realisierbar sein.“, erläutert der CUBION-Vorstand.

Die aktuell ungebrochen hohe Nachfrage ließe eigentlich zuversichtlich ins neue Büromarktjahr blicken. Da die Angebotsreserve in Teilbereichen aber schon heute unzureichend ist und der Büromarkt Essen insgesamt auf die Vollvermietung zusteuert, prognostiziert CUBION für 2019 einen rückläufigen Flächenumsatz. Dieser könnte um 80.000 m² und damit deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt (120.000 m²) liegen.








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