News RSS-Feed

25.01.2019 DIP analysiert verhaltenen Markt für Einzelhandelsflächen

Der seit 2010 ununterbrochen expandierende Einzelhandelsmarkt in Deutschland wuchs auch im Berichtsjahr 2018 mit einem nominalen Umsatzplus von 2,3% gegenüber dem Vorjahr auf rd. EUR 525 Mrd. (2017: EUR 513 Mrd.) weiter an. Die anhaltend dynamische Entwicklung wird u.a. von einer positiven Einkommensentwicklung der Privathaushalte bei niedriger Sparquote (2018: rd. 10%) und einer weiterhin sehr niedrigen Arbeitslosigkeit (4,9%; Stand: Dezember 2018) getragen.

Ungeachtet der positiven Rahmenbedingungen verdichten sich relevante Frühindikatoren, dass die Phase der Hochkonjunktur in Deutschland abflacht. Dazu zählen z. B. eine protektionistische Handelspolitik im Rahmen des sich verstärkenden geopolitischen Dualismus USA-China, die auch Anfang 2019 noch immer ungelöste Brexit-Problematik und sonstige Unwägbarkeiten, die erste Schatten auf die deutsche Konjunktur werfen.

Parallel dazu gab das Niveau der Einzelhandels-Spitzenmieten nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner in den bedeutendsten deutschen Einzelhandelsmetropolen Berlin, Hamburg, München, Frankfurt/Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart (“Big Seven“) 2018 vor allem aufgrund einer verhalteneren Expansionsdynamik der Retailer sowie der eCommerce/Online-Konkurrenz moderat um 1,4% auf rd. EUR 303,-/m² nach. Dabei reduzierte sich die Spitzenmiete in München, Köln und Stuttgart um jeweils rd. EUR 10,-/m², während sie in den anderen Standorten stagnierte. Insgesamt reicht die Spanne innerhalb der Big Seven von EUR 260,-/m² (Köln, Stuttgart) bis EUR 360,-/m² in München.

Nationale und internationale Kapitalanleger sind indessen nach wie vor stark an Einzelhandelsinvestments in besten City-Lagen vor allem der Metropolen interessiert: Einzelhandelsobjekte rangierten 2018 am gewerblichen Investmentmarkt mit einem Geldumsatz von EUR 11,1 Mrd. (2017: EUR 12,8 Mrd.) erneut auf Platz 2 hinter Büroinvestments. Das spiegeln auch die z.T. nochmals leicht gesunkenen Spitzenrenditen in den “Big Seven“, die sich in einer Spanne zwischen 2,5% p.a. in München (2017: 2,6% p.a.) und 3,3% p.a. in Düsseldorf (2017: 3,6% p.a.) und Stuttgart bewegen.

Stagnierendes bzw. rückläufiges Mietpreisniveau in Top-Lagen

• Die Nachfrage nach Verkaufsflächen verlagerte sich nach Analysen von DIP in den letzten Jahren verstärkt in die Innenstädte. Am stärksten profitieren etablierte, hochfrequente 1A- Lagen von den gezielten Ansiedlungen expandierender Filialisten und neu auf den deutschen Markt drängenden ausländischen Ketten.
• Das betrifft vor allem die hochfrequentierten Hauptgeschäftslagen in den größeren deutschen Städten bzw. Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart. An diesen Standorten erhöhten sich in den letzten zehn Jahren die realisierten Spitzenmieten für kleinteilige Ladengeschäfte von im Mittel EUR 240,-/m2 Verkaufsfläche (2008) um rd. 26% auf aktuell EUR 303,-/m2.
• Auch in den übrigen untersuchten DIP-Standorten (Bremen, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg) sind die Einzelhandelsspitzenmieten insgesamt gestiegen. Hier fällt die Steigerungsrate im genannten Zeitraum (2008 bis 2018) mit 21% allerdings etwas moderater aus. Zudem liegt die hier im Mittel erzielte Spitzenmiete mit EUR 129,-/m2 rd. 57% unter dem Mittelwert der “Big Seven“.
• Insgesamt analysiert DIP indessen aufgrund der kontinuierlich wachsenden Umsatzquote des Online-Handels (Zuwachs 2018 um 10% auf rd. EUR 53 Mrd.) und einer gewissen Marktsättigung durch vergleichsweise unzureichende Produktdifferenzierung eine moderat abnehmende Wachstumsdynamik im stationären Handel.

München unverändert teuerster Einzelhandelsstandort Deutschlands

Von den sieben deutschen Metropolen konnte nach Analysen von DIP 2018 keine Stadt einen Anstieg der Einzelhandels-Spitzenmiete verzeichnen, z.T. dagegen einen Rückgang:

• Teuerster deutscher Einzelhandelsstandort ist weiterhin München mit einer Spitzenmiete von EUR 360,-/m². Dahinter folgt Berlin mit EUR 340,-/m² vor Frankfurt (EUR 320,-/m²).
• Den “vierten Platz“ belegen Düsseldorf und Hamburg mit unverändert EUR 290,-/m².
• Dahinter folgen Köln und Stuttgart mit jeweils EUR 260,-/m².
• In den übrigen untersuchten DIP-Standorten erhöhte sich die Spitzenmiete lediglich in Nürnberg (EUR 165,-/m²; 2017: EUR 160,-/m²). Stabil präsentierte sie sich in Essen (EUR 105,-/m²) und Magdeburg (EUR 68,-/m²), während sie in Bremen (EUR 145,-/m²; 2017: EUR 150,-/m²), Dresden (EUR 115,-/m²; 2017: EUR 120,-/m²), Hannover (EUR 195,-/m²; 2017: EUR 200,-/m²), Karlsruhe (EUR 110,-/m²; 2017: EUR 115,-/m²) und Leipzig (EUR 130,-/m²; 2017: EUR 135,-/m²) nachgab.

Robuste Perspektiven am deutschen Einzelhandelsmarkt

• Das ifo Institut für Wirtschaftsforschung geht laut aktueller Konjunkturprognose (Dezember 2018) von einem BIP-Wachstum von 1,1 % im Jahr 2019 aus. Deutschland bleibt damit auch im laufenden Jahr – ungeachtet einer Konjunkturabschwächung – weiter auf wirtschaftlichem Expansionskurs und der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Europa.
• Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Verkaufsflächen vor allem in den Innenstädten auf hohem Niveau. In den letzten Jahren profitierten dabei besonders etablierte und hochfrequentierte 1A-Lagen von den gezielten Ansiedlungen expandierender nationaler Filialisten und dem Markteintritt internationaler Filialisten, vor allem im Textilbereich. Hier kommt es 2019 zu Verschiebungen. So drängen z.B. verstärkt neue Gastro-Konzepte und exklusive Lebensmittler in die Innenstädte. Insgesamt setzt sich das seit Jahren rege Interesse vor allem an Top-Lagen in den besonders nachgefragten Städten und Wachstumskernen weiter fort.
• Hochwertige Retailimmobilien in Top-Lagen stellen eine sichere und darüber hinaus zudem wertzuwachsaffine Anlageklasse dar, die vor allem in turbulenten Zeiten vor dem Hintergrund weiterhin niedriger Habenzinsen und eines anhaltend hohen Sicherheitsbedürfnisses sehr nachgefragt ist. Dieser Trend setzt sich nach umfassenden Analysen von DIP auch 2019 fort. Aufgrund der Attraktivität dieser Asset-Klasse ist deshalb für 2019 lokal differenziert eine weitere geringe Kontraktion der Spitzenrenditen auf sehr niedrigem Niveau in Top-Lagen bei gleichzeitig weiterhin nur geringem marktadäquatem Angebot zu erwarten.











Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!