27.01.2019 Leichtes Umsatzplus auf dem Hamburger Logistikmarkt
Mit einem Flächenumsatz von 483.000 m² vermeldet der Hamburger Logistikmarkt eine Zunahme um 5 % gegenüber dem Vorjahr und liefert damit einen weiteren Beweis für seine beeindruckende Stabilität; auch unterjährig verteilt sich der Umsatz relativ gleichmäßig. In mittelfristiger Perspektive erscheint das Ergebnis zwar etwas schwächer und liegt etwa 11 % unterhalb des 10-Jahres-Schnitts. Dies ergibt der Logistikmarkt-Report 2019, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.
„Dies liegt vor allem daran, dass moderne Flächen in zentralen Lagen weiterhin Mangelware sind“, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Daher konnten zahlreiche Flächengesuche in verschiedenen Größenklassen nicht umgesetzt werden. Hiervon profitieren die peripheren Lagen, die dank der Ausweichbewegung ins Umland einen signifikant höheren Umsatzanteil erreichen als noch 2017. Bemerkenswert ist auch, dass etwa 29 % des Gesamtumsatzes auf Neubauten entfallen, d. h. dem Markt kommt die anziehende Bauaktivität langsam zu Gute.“
Der Hamburger Logistikmarkt wird nach wie vor von den Logistikdienstleistern dominiert, die ihren Marktanteil von knapp 44 auf stolze 55 % ausbauen können und dabei von mehreren Großabschlüssen profitieren. So kann die Logistikbranche mit den Verträgen von BOR Consulting (29.000 m²), IN tIME Express Logistik (28.000 m²), Kühne + Nagel (22.000 m²) und nord logistic (21.500 m²) gleich vier der fünf größten Abschlüsse auf sich vereinen. Auf Platz zwei folgen die Industrieunternehmen, die mit einem Umsatzanteil von knapp 21 % in etwa auf dem Niveau des Vorjahres liegen. Von besonderem Interesse ist hier der Abschluss von Getriebebau Nord über 27.000 m². Einen nennenswerten Ergebnisbeitrag liefern auch die Handelsunternehmen, die ähnlich wie im Vorjahr für gut 18 % des Umsatzes verantwortlich zeichnen.
Die Verteilung des Umsatzes nach Größenklassen fällt sehr ausgeglichen aus, was als Indiz für die breit aufgestellte Nachfrage zu werten ist. Dabei lassen sich bei genauerer Betrachtung vier annähernd gleich große Umsatzkategorien identifizieren: Dank mehrerer Großabschlüsse führt die Größenklasse ab 20.000 m² das Feld mit einem Umsatzanteil von gut 26 % an. Es folgen die kleineren Abschlüsse unter 3.000 m², die fast ein Viertel zum Gesamtumsatz beitragen. Und auch die mittleren Größenklassen zwischen 3.000 und 8.000 m² sowie 8.000 bis 20.000 m² erreichen einen Anteil von etwa einem Viertel.
Nachdem sich die Spitzenmiete zuletzt auf einem Niveau von 5,80 €/m² seitwärts entwickelte, hat das Preisniveau für Logistikflächen im vierten Quartal 2018 wieder angezogen und liegt jetzt bei 6,00 €/m². Erzielt wird die Höchstmiete im Hafen sowie in Altenwerder und Bahrenfeld. In der Peripherie können Mieter allerdings auch zu günstigeren Konditionen zum Zug kommen, so etwa in Rade oder Winsen/Luhe, wo die Spitzenmiete bei etwa 5 €/m² liegt. Zum ersten Mal seit Ende 2013 legt auch die Durchschnittsmiete wieder zu, im Schnitt sind für Logistikflächen im Hamburger Marktgebiet jetzt 4,90 €/m² fällig.
Perspektiven
„Wir erwarten auch für 2019 eine anhaltend hohe Nachfrage“, so Christopher Raabe. „Zwar sorgen die Handelsstreitigkeiten zwischen den USA und China für Irritationen, gleichzeitig sollte sich ein weiterhin stabiles konjunkturelles Umfeld unterstützend auf den Logistikmarkt auswirken. Die wesentliche Herausforderung liegt auf der Angebotsseite, denn um dringend benötigte neue Logistikflächen zu entwickeln, sollen vor allem im Umland neue Gewerbegebiete ausgewiesen werden. Auch über Nachverdichtungen soll das Angebot mittelfristig erweitert werden. Es bleibt jedoch fraglich, ob dies ausreicht, um den Angebotsengpass nachhaltig zu überwinden. Insofern spricht vieles für einen in etwa gleichbleibenden Jahresumsatz in einem stabilen Preisumfeld.“
„Dies liegt vor allem daran, dass moderne Flächen in zentralen Lagen weiterhin Mangelware sind“, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Daher konnten zahlreiche Flächengesuche in verschiedenen Größenklassen nicht umgesetzt werden. Hiervon profitieren die peripheren Lagen, die dank der Ausweichbewegung ins Umland einen signifikant höheren Umsatzanteil erreichen als noch 2017. Bemerkenswert ist auch, dass etwa 29 % des Gesamtumsatzes auf Neubauten entfallen, d. h. dem Markt kommt die anziehende Bauaktivität langsam zu Gute.“
Der Hamburger Logistikmarkt wird nach wie vor von den Logistikdienstleistern dominiert, die ihren Marktanteil von knapp 44 auf stolze 55 % ausbauen können und dabei von mehreren Großabschlüssen profitieren. So kann die Logistikbranche mit den Verträgen von BOR Consulting (29.000 m²), IN tIME Express Logistik (28.000 m²), Kühne + Nagel (22.000 m²) und nord logistic (21.500 m²) gleich vier der fünf größten Abschlüsse auf sich vereinen. Auf Platz zwei folgen die Industrieunternehmen, die mit einem Umsatzanteil von knapp 21 % in etwa auf dem Niveau des Vorjahres liegen. Von besonderem Interesse ist hier der Abschluss von Getriebebau Nord über 27.000 m². Einen nennenswerten Ergebnisbeitrag liefern auch die Handelsunternehmen, die ähnlich wie im Vorjahr für gut 18 % des Umsatzes verantwortlich zeichnen.
Die Verteilung des Umsatzes nach Größenklassen fällt sehr ausgeglichen aus, was als Indiz für die breit aufgestellte Nachfrage zu werten ist. Dabei lassen sich bei genauerer Betrachtung vier annähernd gleich große Umsatzkategorien identifizieren: Dank mehrerer Großabschlüsse führt die Größenklasse ab 20.000 m² das Feld mit einem Umsatzanteil von gut 26 % an. Es folgen die kleineren Abschlüsse unter 3.000 m², die fast ein Viertel zum Gesamtumsatz beitragen. Und auch die mittleren Größenklassen zwischen 3.000 und 8.000 m² sowie 8.000 bis 20.000 m² erreichen einen Anteil von etwa einem Viertel.
Nachdem sich die Spitzenmiete zuletzt auf einem Niveau von 5,80 €/m² seitwärts entwickelte, hat das Preisniveau für Logistikflächen im vierten Quartal 2018 wieder angezogen und liegt jetzt bei 6,00 €/m². Erzielt wird die Höchstmiete im Hafen sowie in Altenwerder und Bahrenfeld. In der Peripherie können Mieter allerdings auch zu günstigeren Konditionen zum Zug kommen, so etwa in Rade oder Winsen/Luhe, wo die Spitzenmiete bei etwa 5 €/m² liegt. Zum ersten Mal seit Ende 2013 legt auch die Durchschnittsmiete wieder zu, im Schnitt sind für Logistikflächen im Hamburger Marktgebiet jetzt 4,90 €/m² fällig.
Perspektiven
„Wir erwarten auch für 2019 eine anhaltend hohe Nachfrage“, so Christopher Raabe. „Zwar sorgen die Handelsstreitigkeiten zwischen den USA und China für Irritationen, gleichzeitig sollte sich ein weiterhin stabiles konjunkturelles Umfeld unterstützend auf den Logistikmarkt auswirken. Die wesentliche Herausforderung liegt auf der Angebotsseite, denn um dringend benötigte neue Logistikflächen zu entwickeln, sollen vor allem im Umland neue Gewerbegebiete ausgewiesen werden. Auch über Nachverdichtungen soll das Angebot mittelfristig erweitert werden. Es bleibt jedoch fraglich, ob dies ausreicht, um den Angebotsengpass nachhaltig zu überwinden. Insofern spricht vieles für einen in etwa gleichbleibenden Jahresumsatz in einem stabilen Preisumfeld.“
