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03.04.2019 Gewerbeinvestmentmarkt: Nach dem Peak kommt die Plateaubildung

Der Immobiliendienstleister Savills hat erneut den deutschen Gewerbeinvestmentmarkt unter die Lupe genommen. Nachfolgend und anbei finden Sie die weiterführenden Informationen und Ergebnisse für das 1. Quartal 2019.

Am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden im ersten Quartal des laufenden Jahres Immobilien für etwa 11,0 Mrd. Euro gehandelt. Gegenüber dem Auftaktquartal des Vorjahres entspricht dies einem Rückgang um rund ein Fünftel. Nichtsdestotrotz handelte es sich um das dritthöchste Volumen in einem Auftaktquartal im mittlerweile über zehn Jahre andauernden Marktzyklus. Für das Gesamtjahr rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen von erneut über 50 Mrd. Euro. Bei den Spitzenrenditen für Büros und Geschäftshäuser in den Top-7-Märkten erwartet Savills bis Jahresende eine Seitwärtsbewegung auf dem aktuell niedrigen Niveau von jeweils 3,1 %.

Die Ergebnisse für Sie in Kürze:

• Transaktionsvolumen von 11,0 Mrd. Euro (- 20 % ggü. Q1-2018)
• Volumenrückgang in den Top 7 (- 27 %), Zuwächse in der zweiten Reihe
• Renditekompression kommt zum Stillstand – Mietwachstum ist wichtigste Stellschraube für Kapitalwertsteigerungen
• Nebenlagen mit langfristigem Aufwertungspotenzial rücken immer stärker in den Fokus
• Prognose 2019: Volumen von über 50 Mrd. Euro und stagnierende Renditen

„Momentan spricht vieles dafür, dass die Hochphase am Investmentmarkt anhält und im Jahr 2019 mit einem in diesem Zyklus überdurchschnittlich hohen Transaktionsvolumen gerechnet werden kann. Die Renditen werden sich dabei auf einem gleich bleibenden Niveau bewegen”, erwartet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, und erläutert: „Die verschobene Zinswende in den USA und in Europa machen Immobilieninvestitionen nach wie vor attraktiv und sorgen dafür, dass weiterhin sehr viel Kapital nach Immobilienanlagen sucht.“ „Deutschland ist bei vielen Investoren aufgrund seiner sehr stabilen politischen Rahmenbedingungen gefragt. Zudem gehen viele Investoren von weiter steigenden Kapitalwerten aus, getrieben von immer noch vorhandenen Mietsteigerungspotenzialen“, so Lemli weiter.

In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres fanden weniger als 500 Transaktionen statt, was gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum einen Rückgang um 12 % bedeutet. „Der seit fast zwei Jahren zu beobachtende sukzessive Rückgang der Transaktionszahl hat sich zu Beginn dieses Jahres beschleunigt“, beobachtet Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills, und ergänzt: „Die rückläufige Transaktionszahl und die zum Ende kommende Renditekompression sprechen dafür, dass der Peak im laufenden Zyklus im letzten Jahr erreicht wurde. Der Immobilieninvestmentmarkt geht nun in eine Phase der Plateaubildung über, in der ein baldiger Abschwung nicht in Sicht ist.“

Mit einem Transaktionsvolumen von nahezu 5,5 Mrd. Euro entfiel auf Büroimmobilien die Hälfte des Gesamtumsatzes. Auf den zweiten Rang mit 2,7 Mrd. Euro bzw. 24 % kamen Handelsimmobilien, gefolgt von Logistik- und Industrieimmobilien, auf die etwa 1,0 Mrd. Euro (9 %) entfielen. Die Transaktionsvolumina von Büroimmobilien und von Industrie- und Logistikimmobilien sanken im Jahresvergleich um 6 % bzw. 43 %, während bei Handelsimmobilien ein Plus von 4 % verzeichnet wurde.

Der Anteil deutscher Käufer lag in den ersten Monaten, gemessen am Transaktionsvolumen, bei fast 61 % und damit etwa zehn Prozentpunkte über dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. „Langfristige Investoren aus Deutschland suchen vor allem nach sicheren Kapitalanlagen. Angesichts der weiterhin sehr guten Fundamentaldaten findet sich kaum ein anderes Land als Deutschland, das einerseits so gut zu ihren Anlagekriterien passt und andererseits eine derart hohe Marktliquidität bieten kann“, erklärt Lemli.

Auf die Top-7-Städte entfielen mit fast 5,5 Mrd. Euro rund die Hälfte des gehandelten Volumens. Gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht dies einem Rückgang des Transaktionsvolumens um 27 %. Das mit weitem Abstand höchste Transaktionsvolumen wurde mit 2,5 Mrd. Euro in Berlin registriert. In der Hauptstadt wurde somit in etwa so viel Volumen umgesetzt wie in Frankfurt, München, Hamburg, Düsseldorf und Köln zusammen.

Im Gegensatz zu den Top-7-Städten stiegen die Transaktionsvolumen in den B- und C-Städten im Jahresvergleich um 45 % bzw. 46 % an. Die drei umsatzstärksten Standorte waren im ersten Quartal Leipzig (337 Mio. Euro), Hannover (223 Mio. Euro) und Mannheim (187 Mio. Euro). „Auch wenn bei vielen Investoren die Top-7-Städte weiterhin im Fokus stehen, rücken stabile Märkte der zweiten Reihe immer öfter ins Blickfeld“, beobachtet Lemli und fügt hinzu: „Auch unter den Sekundärstandorten in Deutschland finden sich wirtschaftlich starke und vergleichsweise wenig volatile Märkte, weshalb diese auch für risikoaverse Investoren in Frage kommen.“

Innerhalb der Top-7-Märkte ist für das Jahr 2019 von einem verstärkten Interesse an guten oder aufstrebenden Nebenlagen auszugehen. „Die Projektentwickler und Investoren setzen, wie auch ein immer größerer Teil der Mieterschaft, auf das Aufholpotenzial attraktiver Nebenlagen“, konstatiert Schenk und konkretisiert: „Besonders im Fokus stehen hierbei solche Standorte, in denen mit einer nachhaltigen Aufwertung gerechnet werden kann, etwa im Zusammenhang von Infrastrukturverbesserungen oder auch Gentrifizierungsprozessen.“ Beispiele hierfür sind etwa die Lagen am Berliner Ostkreuz oder auch Altona in Hamburg. „Für Value-Add- und auch Core-Plus-Immobilien in attraktiven Nebenlagen könnten die Renditen im Jahresverlauf erneut leicht nachgeben“, prognostiziert Lemli und fügt hinzu: „Während Nebenlagen bis vor ein paar Jahren vor allem von risikoaffinen Akteuren geprüft wurden, beschäftigen sich mittlerweile auch risikoaverse Investoren immer öfter mit diesen Standorten, da sie von einer langfristig positiven Entwicklung dieser Lagen ausgehen.“ Im ersten Quartal gaben die Durchschnittsrenditen in den Nebenlagen der Top-7-Städte um weitere 10 Basispunkte auf nunmehr durchschnittlich 4,2 % nach. Die Spitzenrendite in diesen Lagen verharrte hingegen bei 3,7 %.

Im weiteren Jahresverlauf ist damit zu rechnen, dass der Großteil der Investoren unverändert sehr risikoavers agieren wird. „Im Hinblick auf die Lage und Objektqualitäten erweitern manche Investoren zwar ihre Suchprofile, jedoch greifen sie meistens nur dann zu, wenn für die Mikrolage oder das Objekt langfristige Aufwertungschancen zu erwarten sind“, erläutert Lemli. „Langfristige Mietsteigerungspotenziale dürften in der jetzigen Marktphase daher Dreh- und Angelpunkt der meisten Businesspläne sein“, so Lemli.






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